Verkäufer wird Mieter- auch zur Zahlung verpflichtet- wenn noch Eigentümer?

...komplette Frage anzeigen

6 Antworten

Beim Abschluss eines Kaufvertrags über eine Immobilie wird zunächst eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Das bedeutet, dass dieselbe Immobilie gleichzeitig nicht noch an einen anderen Käufer verkauft werden kann, während diese Vormerkung eingetragen ist. Das ist ein Schutz gegen Betrug. Er sichert dem Käufer bereits die Immobilie.

Im Kaufvertrag werden die weiteren Schritte vereinbart:

  1. Fälligkeit(en) des Kaufpreises bzw. dessen Raten.
  2. Termin der Übergabe
  3. Kosten- und Gefahrenübergang.

Die Regelungen können ziemlich frei vereinbart sein. Eine Umschreibung im Grundbuch auf den neuen Eigentümer kann aber erst erfolgen, wenn der Kaufpreis vollständig bezahlt ist. In der Regel wird man den letzten Zahlungstermin, die Übergabe und den Kosten-/Gefahrenübergang zeitlich eng zusammen legen.

Danach ist die Umschreibung im Grundbuch nur noch eine Formsache, die sich zeitlich aber hinziehen kann.

Da man als Vermieter nicht zwingend auch der grundbuchmäßige Eigentümer sein muss, kann von dem ausgehend und auf diesen Fall bezogen, auch schon Vermieter sein, wenn man das Haus übernommen hat (Übergabeprotokoll) und den Kaufpreis vollständig bezahlt hat. Ich denke, so wurde es hier vereinbart, denn sonst würde es keinen Sinn machen, Miete zu verlangen. Das könnte man gegen die letzte Kaufpreisrate wohl locker dagegen rechnen.

Die Rechtslage ist also eigentlich klar: Der neue Vermieter hat alle Rechte, die ihm das BGB zugesteht, wenn ein Mieter seine Miete nicht bezahlt. Wenn ein Geldbetrag (Kaution, Miete) aussteht, der mehr als 2 Monatsmieten ausmacht, kann fristlos gekündigt werden. Das würde ich hier auch dringendst empfehlen, denn sonst wird sich das "Schnäppchen" sehr schnell als Fehlkauf heraus stellen. Es ist hoffentlich kein zeitlich irgendwie festgelegtes Wohnrecht mit dem Verkäufer vereinbart, das womöglich auch noch ins Grundbuch kommt.

Jacqui79 19.12.2014, 15:50

Danke für die tolle Antwort. Das Problem liegt aber daran dass das Mietverhältnis z.B. in 11/13 begann- der Kaufpreis aber erst in 01/14 zur Auszahlung kam- da der VK/Mieter dies verzögerte. Miete hatte er erstmalig Ende Februar 2014 gezahlt- im Juni14 ist er Gott sei Dank ausgezogen. Nun sind wir vor Gericht gelandet. Also- wenn der Vermieter kein Eigentümer sein kann- dann könnte auch ein Mieter Eigentümer sein....?

0
bwhoch2 19.12.2014, 16:24
@Jacqui79

Ein wirklich interessanter Fall. Das Mietverhältnis begann in 11/13. Ich darf also annehmen, dass am 31.10. bzw. 1.11. der Kosten- und Gefahrenübergang war. Also ab dem Zeitpunkt hattest Du gemäß Kaufvertrag alle Kosten für das Haus zu tragen, z. B. die Grundsteuer und warst in der Verpflichtung für alle Schäden, die ggf. davon ausgehen konnten.

Also warst Du ab diesem Zeitpunkt faktisch der Eigentümer, wenn auch noch nicht lt. Grundbuch. Du wolltest auch zahlen, aber der Verkäufer ließ das nicht zu. Wie kommt das denn?

Vor Gericht geht es also jetzt ausschließlich um die Miete von November 13 bis Februar 14? Oder ist da noch mehr strittig?

Zu Deiner Frage: Angenommen, jemand verpachtet einen ganzen Wohnblock an jemand, der diesen verwaltet und bestmöglich zu seinem Nutzen, also den Nutzen des Pächters, bewirtschaftet. Der Verpächter erhält einfach einen Festpreis. Der Pächter muss sich auf seine Kosten um die Erhaltung des Objekts kümmern und darf dafür die einzelnen Wohnungen so vermieten wie er will, also auch selbst alle Mieten erhöhen, neue Verträge abschließen und so weiter.

Der Verpächter will aber in seiner Wohnung bleiben und vereinbart, dass er dazu als Mieter mit dem Pächter als Vermieter einen ganz normalen Mietvertrag abschließt. Somit wäre er zwar nach wie vor Eigentümer seiner von ihm selbst gemieteten Wohnung, aber faktisch ist er Mieter wie alle anderen Mieter in dem Haus auch mit allen Rechten und Pflichten, die ein Mieter hat. Gut nachvollziehbar, oder?

In Deinem Fall ist das wohl genauso zu sehen, obwohl man vor Gericht immer irgendwie in der Hand des Richters ist, in dessen Kopf man nicht schauen kann.

0

extrem schwere Frage- im Kern geht es ja um die Wirksamkeit des Mietvertrages bis zum Eigentümerwechsel. Da der Begriff Vermieter nach meinem Wissen rechtlich nicht definiert ist (also nicht besagt, dass der Vermieter Eigentümer sein muss), habe ich die Tendenz, dass der im gegenseitigen Einverständnis geschlossene Mietvertrag auch vor dem Eigentümerwechsel gültig sein müsste und damit die Mietzahlungen fällig wären.

Das ist mir zu wirr. Was bitte ist denn eine Eigentumsumschrift? Wenn denn der (potentielle) Käufer schon jetzt die Verfügungsgewalt bekommen hat und somit Vermieter sein darf. dann darf er doch Mietvertäge abschließen und somit hat der Mieter doch die Vereinbarungen zu erfüllen. Alles doch ganz einfach, oder?

frodobeutlin100 19.12.2014, 18:56

Eigentumsumschrift


Eigentum an Grundstücken kan man nur übertragen, wenn man die formellen Regeln des BGB einhält - dazu gehört auch die Eintragung im Grundbuch ...

durch "Übergabevertrag" kann man da gar nichts regeln ..

0
schleudermaxe 19.12.2014, 21:05
@frodobeutlin100

Bist Du dir sicher? Ich kann doch kaufvertraglich im Innenverhältnis einiges ordnen und darf auch schon als Vermieter auftreten, so jedenfalls der >BGH. ... und was eine Eigentumsumschrift ist, kann ich immer noch nicht entdecken. Und das Ding nennt sich doch auch das Buch, das Grundbuch und somit ist es ein Eintrag in das Buch.

0

Der Eigentümer als Veräußerer schließt einen Mietvertrag mit dem Erwerber. Das Vertragsdatum ist nicht das Datum des Vertragsbeginns. Nun liegt der Vertragsbeginn unvorhergesehen zeitmäßig vor Eigentumsübergang an den Erwerber. Die Verzögerung hat zwar der Veräußerer zu verantworten, aber der Erwerber ist noch nicht berechtigt Miete anzunehmen, weil er eben nicht Eigentümer ist. Durch die hier nicht begründete Verzögerung des Eigentumsüberganges ist zudem der Verkauf gefährdet und könnte einer Rückabwicklung unterliegen. Verkäufer und Erwerber sollten deshalb ein stillschweigendes Übereinkommen finden, das den Mietvertragsbeginn an den Eigentumsübergang koppelt. Es könnte auch dazu eine Mietvertragsänderung vereinbart werden.

Da sich der Eigentumsübergang rechtlich verzögerte


Solange Du nicht Eigentümer bist, kannst Du auch nicht Vermieter sein .. er muss also erstmal keine Miete zahlen ... aber dafür komplett für die Lasten etc. des Hauses / Grundstücks aufkommen ..


eine schriftliche Übergabe des Hauses vereinbart und ein Übergabeprotokoll


er hat das Haus doch nach wie vor in Besitz ... was sol denn da "übergeben" worden seimn... Eigentum an Grundstücken erwirbt man nur durch Eintragung im Grundbuch ...

Auf zum Rechtanwalt für miet und wohn recht. ich denke das ist ein zu spezieller fall mit viel grauzone

Was möchtest Du wissen?