Räumung des gekauften Hauses
Hallo Wir würden gern ein sehr interessantes Haus bei einer Zwangsversteigerung erwerben. Jetzt ist bei diesem Objekt das Problem, dass die Noch-Besitzer das Haus wohl nicht räumen wollen. Wie könnte man im Falle eines Erwerbs dagegen vorgehen und wie lange könnte es sich im schlimmsten Fall ziehen, bis wir dann selbst einziehen könnten? Könnten wir dann auch miete für den besetzungs-zeitraum verlangen? Normalerweise müsste duie Wohnung bei übergabe doch schlieslich leer sein,oder?
4 Antworten
Hallo, es ist so: Wenn man eine Immobilie ersteigert gibt es hinsichtlich der Bewohner zwei Möglichkeiten. Sind die Bewohner die Eigentümer, gegen die die Zwangsversteigerung betrieben wird, ist der Zuschlagsbeschluss zugleich der Räumungstitel. Aus diesem kann die Räumung gegen die Eigentümer ohne Kündigung und ohne vielleicht sehr aufwendigen Kündigungsschutzprozess betrieben werden. Allerdings gibt es bei der Räumung u.a. Vollstreckungsschutz. Das bedeutet, dass der eigentlich zu räumende Bewohner bis auf weiteres im Objekt wohnen bleiben kann (normaler Weise für einen Zeitraum bis zu 3 Monaten). Wenn besonders gravierende Probleme bestehen (Suizidgefahr und ähnliches) kann sich die Räumung auch länger hinziehen. In jedem Fall muss der neue Eigentümer für die Räumung jeweils einen Kostenvorschuss leisten. Ob er während der Zeit, in der der Alteigentümer im Objekt verbleibt, eine Nutzungsentschädigung erhält ist fraglich. Der Anspruch besteht zwar, ist aber häufig nicht durchsetzbar.
Befinden sich Mieter – mit Mietvertrag – in dem ersteigerten Objekt, ist der Mietvertrag unter Einhaltung der kurzen Fristen gemäß §57a ZVG (Zwangsversteigerungsgesetz) zu kündigen. Für die Kündigung gelten die allgemeinen Kündigungsschutzvorschriften des BGB. d.h., die Kündigung ist nur möglich, wenn man Eigenbedarf geltend macht und in auch in das Objekt einzieht. Wird Eigenbedarf geltend gemacht, zieht aber nicht ein, ist die Kündigung unwirksam. Trägt man einen Eigenbedarf im Prozess vor und wird daraufhin die Verpflichtung zur Räumung ausgesprochen, hat man, wenn man dann nicht tatsächlich einzieht einen Prozessbetrug begangen.
Immobilien aus einer Zwangsversteigerung sind oft ein Schnäppchen. Zur Abklärung der Risiken für genau jenes Objekt vor dem Erwerb sollte anwaltliche Beratung zur Risikominimierung eingeholt werden. Verzichtet man darauf, spart man an der falschen Stelle und wird vielleicht sogar noch teurer, als bei einem regulären Kauf, bei dem man das Objekt genau besichtigen kann und lastenfreie, geräumte Übergabe vor Kaufpreiszahlung verlangen kann.
Vielen Dank. Diese Antwort war extrem hilfreich. Ich habe zwischenzeitlich ähnliche Infos gesammelt aber freue mich über jede Bestätigung.
Da sind Ärger und Kosten praktisch vorprogrammiert. Natürlich habt Ihr nach der Zwangsversteigerung ein Sonderkündigungsrecht. Kommen die Bewohner der Kündigung nicht nach, könnt Ihr Räumungsklage einreichen. Je nachdem, wie geschickt die Gegenseite vorgeht, kann sich das lange hinziehen, bis ihr Zwangsräumen könnt. Alle Kosten streckt Ihr natürlich vor. Da Häuser aber selten zwangsversteigert werden, wenn Geld da ist, werdet Ihr diese wohl kaum von den Vorbesitzern zurück bekommen, genausowenig wie die Euch natürlich zustehende Nutzungsentschädigung.
Am besten ist es sich einen Anwalt in solchen Situationen zu suchen, da die Sachlage immer von der Situation abhängt. Wenn alles gut läuft, könnt ihr nach dem Erwerb des Hauses einziehen. Wenn es blöd läuft, dann müsst ihr Euch mit den jetztigen Besitzer rumschlagen, weil sie nicht ausziehen wollen. Häuserkauf ist immer so noch Sache.
In Kenniss dessen, dass der NOCH-Besitzer die Immobilie nicht räumen will, wäre das ein Fressen für mich!!!
Gehen Sei am ZV-Termin hin und erwähnen diesen Umstand "ETWAS LAUTER" und für jeden verständlich im Termin, dann, wenn es gerade Mäuschenstillist. Einfach mal anregen, die Kosten einer Räumung zu ermitteln. Unabhängig von evtl. Schäden, die der Noch-Besitzer verursacht hat.
Sie werden staunen, wer dann vom Kauf alles Abstand nimmt. ABER, Sie haben die Möglichkeit, GÜNSTIGER ersteigern zu können.
Sooo "besorgt" man sich Geld für eine Räumung. Ist zwar etwas Schlitzohrig, aber erlaubt. Viel Erolg.
Das würde ich so nicht unterstreichen wollen. Wer ein Haus ersteigert weiss in aller Regel, ob dieses Haus vermietet ist, oder der Eigentümer drinnen wohnt. Damit ist jedem klar, worauf er sich einlässt. Denn bei einer Versteigerung wird das auch bekanntgegeben, ob vermietet oder nicht oder vom ehem. Eigentümer bewohnt wird. Mitunter kann man das Haus auch vor der Versteigerung besichtigen und da schon feststellen, was Sache ist. Sicher kann man nicht ausschliessen , dass von frustrierten Eigentümern willkürlich und voller Absicht Schäden am Haus verursacht werden. Meist gibt es mehrere Termine bei Versteigerungen und in der Folge geht bei den weiteren Terminen der Preis herunter, oder eine Bank hat wegen der Hypothek ein besonderes Interesse daran, das Haus zu ersteigern und hält den Preis hoch, dann schwindet das Interesse der anderen Bieter. Alles schon erlebt bei Versteigerungen. Dass Hinweise, wie von dir angesprochen zu einer Kaufpreisminderung führen, habe ich allerdings noch nicht feststellen können. Wer wirklich Interesse an einer Immobilie hat , diese unbedingt ersteigern möchte, für den ist es zweitranigig ob vermietet, oder der Eigentümer nicht ausziehen will. Innerhalb eines Zeitraumes von 2 Jahren dürfte die Sache erledigt sein, selbst wenn man keine Eigennutzung der Immobilie plant.