Nebenkostenvorauszahlung/Nebenkostenabrechnung?
Hallo.
Ich habe kürzlich meine Nebenkostenabrechnung erhalten. Ich bin zum 1.6.2024 eingezogen, zahle mtl 200 Euro Vorauszahlung.
In der Abrechnung wurden Vorauszahlungen von 7 Monaten (6-12) angerechnet und entsandene Kalte Betriebskosten ebenso mit 7 Monaten berechnet.
Die Heizkosten wurden allerdings von 6/24 bis 5/25 berechnet anhand Techemabrechnung. Nun ergibt sich natürlich eine Nachzahlung, da 4 Monate Vorauszahlung (800€) fehlen.
Ist dies zulässig? Muss nicht alles mit 12 Monaten (oder wahlweise 7 Monaten - dann eben 7/12 der Heizkosten) berechnet werden? Was kann ich nun machen?
4 Antworten
Nein Nebenkostenabrechnungen müssen (außer es ist ausdrücklich im Mietvertrag anders geregelt) immer pro Kalenderjahr erstellt werden. Dazu noch einen Teil über 7 Monate, ein anderer über 12 Monate der Nebenkosten geht auch nicht. Also schriftlichen Widerspruch einlegen.
§ 556 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) regelt die Vereinbarungen über Betriebskosten bei Mietverhältnissen über Wohnraum. Es erlaubt Vermietern und Mietern, zu vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt und wie diese abgerechnet werden (pauschal oder als Vorauszahlung). Vorauszahlungen müssen angemessen sein, und es muss eine jährliche Abrechnung erfolgen. Der Mieter hat Einwendungen gegen die Abrechnung innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang mitzuteilen
Abweichungen vom Kalenderjahr sind möglich (habe ich ja geschrieben) aber müssen expliziet im Mietvertrag stehen. Und dann müssten alle Mietnebenkosten für 12 Monate auch abgerechnet werden (und nicht vom einen 7 vom anderen 12) und ebenso alle 12 Monate Vorauszahlen dagegen.
Das bedeutet im Klartext 365 Tage, oder?
Dass eine nicht kalenderjährliche Abrechnung im Mietvertrag vereinbart werden muss, kann ich dem Gesetzestext nicht entnehmen. Allerdings stimme ich zu, dass eine Betriebskostenabrechnung nicht verschiedene Abrechnungszeiträume enthalten kann (siehe meine Antwort).
Nein, es bedeutet, dass ein Abrechnungszeitraum maximal ein Jahr lang sein darf. Kürzere Abrechnungszeiträume sind zulässig. Üblicherweise wird kalenderjährlich abgerechnet, sodass bei Ein-/Auszug innerhalb des Jahres kürzere Abrechnungszeiträume entstehen.
Ich wette mit Dir, dass in Deinem Mietvertrag etwas zu den Abrechungszeiträumen steht. Dienstleister wie Techem stellen ihren Kunden dazu Formularverträge zur Verfügung die der Vermieter in den Mietvertrag einbezieht.
Bei den kalten Nebenkosten ist Abrechnungszeitraum immer das Kalenderjahr.
Die Heizkostenabrechnung hat einen in der Regel davon abweichenden Zeitraum. Das ist durch den vom Vermieter nicht beeinflußbaren Abrechnungszeitraum durch den Energieversorger bedingt.
Das hat also bei Dir seine Ordnung und die Nachzahlung ist nicht dadurch bedingt, dass die Abrechnungszeiträume unterschiedlich sind. Meine Vermutung ist, dass Du wahrscheinlich mehr heizt als der Durchschnitt der anderen Mieter und auf den ist ja die Berechnung der Vorauszahlung bezogen.
In meiner vorherigen Wohnung war der Ablesetermin von Heizung und Warmwasser im Oktober. Trotzdem hat es der Vermieter geschafft, einen 365 Tage Zeitraum bei der Abrechnung zu verwenden.
Nun ist die Lage so, ich habe die Heizkosten für 365 Tage zu tragen, habe auch 12× Vorauszahlung bezahlt und davon werden aber nur 7× berechnet. Fehlen faktisch 5x Vorauszahlung, was ziemlich genau der Nachzahlung entspricht.
Bis zur nächsten Abrechnung hab ich dann 17 Monate Vorauszahlung geleistet, da Techem ja auch wieder im Mai kommt und berechnet werden dann auch wieder nur 12 Monate Vorauszahlung.
Soll ich da jetzt erst ausziehen, damit es sich ausgleicht? Kann ja wohl nicht sein. Als Mieter ist man hier dann der Benachteiligte.
Wie gesagt, in vorherigen Wohnungen bin ich ja auch nicht genau zum Ablesemonat des Heizungsdienstleisters eingezogen und bei der NK Abrechnung wurden 365 Tage gerechnet für alles.
Die Frage danach, was im Mietvertrag steht ist damit unbeantwortet geblieben.
Geh besser zum Mietverein. Die prüfen die Unterlagen. Was in früheren Mietverhältnissen passiert ist hat nämlich keine Bedeutung.
Da steht nur wie viel nebenkostenvorauszahlung ich leiste, wie die Verteilung der Heizkosten ist (also wie viel verbrauchsabhängig berechnet wird). Und das jährlich abgerechnet wird. Jährlich - nicht kalenderjährlich.
So, jetzt hab ich 12 Monate Vorauszahlung geleistet, die Heizkosten wurden ebenso auf 12 Monate berechnet. Die Vorauszahlung aber nur für 1.6. Bis 31.12. angerechnet weil sie die übrigen Nk auch nur für 2024 abgerechnet hat. Fehlen bis zum ablesetermin der Heizung 5 Monate. Und wenn sie nur 2024 abrechnen will, dann soll sie eben die Heizkosten auch nur bis Dezember mit einrechnen
Hallo,
verschiedene Abrechnungszeiträume innerhalb einer Betriebskostenabrechnung sind meines Erachtens nicht zulässig, zumindest wenn die Betriebskostenvorauszahlungen nicht auf Heizkosten und sonstige Betriebskosten aufgeschlüsselt sind, sondern es ein Betrag für alles ist. Den entstandenen Kosten müssen immer die geleisteten Vorauszahlungen gegengerechnet werden. Geht der Abrechnungszeitraum bis Mai 2025 aber es wurden nur die Vorauszahlungen bis Dezember 2024 berücksichtigt, ist das meines Erachtens nicht in Ordnung.
Wurden die Vorauszahlungen für Heizkosten und sonstige Betriebskosten "getrennt" gefordert, ist möglicherweise auch eine getrennte Abrechnung rechtens. Allerdings müssen dann entsprechend die Vorauszahlungen für Heizkosten bis Mai 2025 einberechnet werden, was hier wohl nicht der Fall ist.
Ich empfehle, dich zu diesem Thema an eine Mietrechtsberatung zu wenden. Möglicherweise kann eine Abrechnung mit übereinstimmenden Abrechnungszeiträumen gefordert werden.
Anrufen und Nachfragen, in der Form halte ich das für mindestens unüblich und vielleicht ist es einfach ein Abrechnungsfehler.
Nein, Vermieter meinte, das ist Absicht. Abrechnung ist praktisch für 2024 aber die Heizkosten sind komplett bis Mai 2025 gerechnet.
Würde bedeuten, nächstes Jahr das gleiche Spiel. Aber bisher, also bei den vorherigen Vermietern hat der Zeitraum übereingestimmt. 12 Monate eben, gleichgültig wann der Heizungsableser kam (letzte Wohnung Oktober), ebenfalls damals unterm Jahr eingezogen.
Aber dann ist es Murks die diesjährigen Vorauszahlungen nicht zu berücksichtigen. Wenn es nicht so im Mietvertrag festgehalten wurde, sind die unterschiedlichen Abrechnungszeiträume ggf. anfechtbar. Aber zumindest sollte sich das dann über die nächsten Abrechnungen ausgleichen.
Tja, ich gehe davon aus, dass sie das gleiche Spiel nächstes Jahr wieder macht. Abrechnung für 2025 und Heizkosten wieder bis Mai 2026. Sprich, es würde sich erst ausgleichen, wenn ich wieder ausziehe.
Was würden Sie an meiner Stelle tun? Gespräch nicht zielführend möglich.
Nach meiner Information ist lediglich die jährliche Abrechnung vorgeschrieben. Diese muss jedoch nicht kalenderjährlich erfolgen.