Nebenkostenabrechnung pauschal durch Anzahl der Mieter geteilt ohne Ablesen der einzelnen Zählerstän

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11 Antworten

Dein Vermieter handelt gesetzeswidrig. Die Abrechnung ist formal unwirksam und gilt als nicht erteilt. Wenn nicht innerhalb der 12monatigen Abrechnungsfrist eine formal richtige Abrechnung zugestellt wird / wurde, können keine Nachforderungen mehr geltend gemacht , wohl aber Gutschriften ausgezahlt werden. In § 556 BGB heißt es eindeutig, dass „die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen“ sind. „Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch durch die Mieter abhängen, sind nach dem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung entspricht“. Bei dir ist lt. deinem Zitat aus dem MV kein Umlagemaßstab genannt, also gilt die Wohnfläche, mit den vorgenannten Einschränkungen. So sind lt. Heizkostenverordnung die Heizkosten und die Wassererwärmungskosten aufzusplitten in einen Teil nach Wohnfläche und einen nach Verbrauch, insofern Messeinrichtungen da sind, wozu der Vermieter in der Regel auch gesetzlich verpflichtet ist. Sind keine da, mus der Kostenanteil jeweils um 15 % gekürzt werden. Du kannst nun also erkennen, dass keineswegs so abgerechnet werden kann, wie erfolgt.

schleudermaxe 15.09.2009, 08:22

Kleine Kritik: Es handelt sich um eine Eigentumswohnung. Ein ET hat juristisch gesehen keine Betriebskosten. Er hat Kosten und Lasten zu tragen. Er kann also, wenn es denn so vereinbart wurde, die Kosten der WEG und seine wohnungsbezogenen Kosten so abrechnen. Er verteilt sie auch nicht, weil es nichts zu verteilen gibt (kein Mieterwechsel). Er gibt nur die "Rechnungen" weiter.

Für nicht ordnungsgemäß halte ich die AR trotzdem, weil eben die Gesamtkosten des Grundstücks nicht in die AR aufgenommen wurden.

Auf inhaltliche Fehler kommt es also derzeit noch gar nicht an.

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albatros 15.09.2009, 09:01
@schleudermaxe

Dass es sich um eine Eigentumswohnung handeln soll, geht aus der Frage nicht hervor. Weißt du es besser oder ist das nur eine Vermutung? Leider haltenFragesteller mit solchen Info's hinterm Berg, deshalb kann u. U. die Antwort genau deshalb unrichtig sein.

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StefanN8 15.09.2009, 12:20
@albatros

Nein, es ist keine Eigentumswohnung. Ich habe einen Vermieter, der diese Gesamtkostenabrechnung auch nur von einer Hausverwaltung hat. Oder was war jetzt die ganaue Frage?

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albatros 15.09.2009, 19:21
@StefanN8

Hallo stefan, ich weiß nicht, wie schleudermaxe auf die Idee kam, dass es eine EW wäre. Ich habe also nun nach deiner Info vollinhaltlich mit meiner Antwort recht. Du kannst dich daran orientieren. Das schreibe ich guten Gewissens.

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Haesilein1951 15.09.2009, 20:17
@albatros

Hallo Stefan, Hallo Albatros, Deinen Ausführungen stimme ich voll zu. (Schleudermaxe kann ich ehe nicht folgen, aber das tut ja hier nichts zur Sache, wie angeblich ETW abgerechnet werden. Er hat jedenfalls mit so einer Antwort von der Praxis keine Ahnung)

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Ich fürchte ja, wenn es denn mietvertraglich so vereinbart wurde. Schaue einfach in Deinen Vertrag, prüfe die vereinbarten Schlüssel, und Du bist einen Schritt weiter.

Tipp: In eine BK-Abrechnung müssen alle Kosten des Grundstücks eingestellt werden und dann die umlagefähigen für den Mieter erkennbar herausgerechnet werden. Besonders die Kostenstelle Hausmeister enthält oft einen Anteil für Kleinreparaturen (Glühbirnenaustausch im Treppenhaus) und Verwaltungsarbeit (Mithilfe bei Umzügen), die der Mieter nicht zu bezahlen hat.

In der Kostenstelle Beleuchtung werden oft auch Stromkosten für Heizanlage, Klingeleinrichtungen, Fahrstuhl, etc. dem Mieter untergejubelt.

Kostenstelle Heizung: Ich habe Bedenken anzunehmen, daß diese Verteilung ordnungsgemäß ist. Die Verordnung schreibt ziemlich klar und deutlich vor, welcher Anteil auf die Fläche und welcher auf die ermittelten Werte zu verteilen ist.

Rüge diesen inhaltlichen Fehler und warte ab, bis eine richtige AR vorliegt.

Kostenstelle Wasser: Der Gesetzgeber schreibt vor, daß eine Verteilung über die Wohnfläche zu erfolgen hat. Es sei denn, die Parteien haben eine andere Verteilung vereinbart. Schaue also bitte auch hier in den Mietvertrag.

StefanN8 15.09.2009, 08:12

Im Mietvertrag haben wir keine Schlüssel oder ähnliches festgelegt. Zur Nebenkostenabrechnung ist lediglich der Teil, den ich oben schon genannt habe.

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Nachtrag: Ich sehe gerade die AR und halte diese für nicht ordnungsgemäß. Es fehlen die Gesamtkosten des Grundstücks, speziell die Grundsteuern. Die Nachforderung ist somit nicht fällig, so jedenfalls der BGH und die örtlichen Gerichte in Leipzig.

Zudem gibt es einen Verteilerschlüssel, bestehend nur aus Ziffern, nicht. Was ist damit gemeint. Rüge auch diesen Punkt und beachte, eine Nachbesserung hat der Vermieter nur bis Eingang 31.12.2009 12.00 Uhr bei Dir.

Viel Glück.

StefanN8 15.09.2009, 08:50

Die Grundsteuern waren auf einem anderen Blatt abgedruckt, hatte ich nur nicht hochgeladen...

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Nachtrag: Nachdem im Mietvertrag dieser Verteilerschlüssel nicht vereinbart wurde, ist m.E. die AR nicht ordnungsgemäß und sollte gerügt werden.

StefanN8 15.09.2009, 11:56

Alles klar, werde es so erstmal versuchen.

Danke :)

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@schleudermaxe: Ich kann nicht wirklich auf dem Bild erkennen, dass dort die Gesamtkosten fehlen. Vielleicht siehst Du aber auch mehr als ich auf dem für mich nicht ganz gut lesbaren Bild. Für mich sieht der erste Teil nach Gesamtkostenauflistung aus.

Habe mal etwas genauer geschaut und erkenne an der ersten Fettdrucküberschrift die Spalten Gesamtkosten, Schlüssel und Anteil des Mieters. Von daher ist da nichts falsch. Gehe aber mal davon aus, dass das nicht das einzige Blatt war, welches der Mieter bekommen hat.

Die Art der Abrechnung kann in der erfolgten Form vorgenommen werden, wenn nicht alle Appartements über eigene Messeinrichtungen verfügen oder eine Ablesung nicht möglich ist.

Die Heizkostenabrechnung muss in Häusern, die mehr als 2 Wohnungen haben nach Heizkostenverordnung gemacht werden.

Das scheint in deinem Fall nicht gemacht worden zu sein. Wenn diese Abr. nicht mehr möglich ist, weil Verdunster - oder gar keine Ablesegeräte - dann kannst du die Heizkosten um 15% kürzen.

Beim Wasser wieß ich nicht ob dies dann auch angewendet werden kann. Hast du die Zählerstände vom Wasser notiert? Dann kannst dur ihm die mitteilen und er muss das korrigieren. Wenn nicht kannst du handeln,weil nach Anzahl ist falsch. Allerdings, wenn nciht alle Wohnungen Wasserzähler haben, muss nach m² verteilt werden.

Haesilein1951 15.09.2009, 20:19

DH, richtige Antwort!

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nein.an der heizung muß was zum ablesen sein.wasseruhr sollte auch sein.müll und treppenhauslicht nach personen

Tabaluga1961 14.09.2009, 20:49

der gesetzliche Verteilungsschlüssel ist m².

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was steht denn dazu im mietvertrag ?

Nein! Es gibt Kostenarten die werden pro Haushalt oder Person abgerechnet und welche die verbrauchsabhängig berechnet werden müssen, wenn Zähler vorhanden sind. (Nachzulesen u.a. in der Heizkostenverordnung) und in der Betriebskosten verordnung http://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/index.html

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