Muss man als Vermieter für die Heizkostenablesung unbedingt eine Firma beauftragen?

6 Antworten

Demnächst erwerbe ich ein Mehrfamilienhaus mit sechs Parteien und bin dabei, die Nebenkosten für jede Partei im Voraus abzuschätzen. Das Haus hat einen Wasserzähler. Die Nebenkosten fürs Wasser berechne ich, indem ich 50% der Gesamtwasserkosten durch die Gesamtfläche der vermieteten Wohnungen dividiere und die anderen 50% durch die Gesamtanzahl der angemeldeten Personen in den vermieteten Wohnungen dividiere.

Du musst das machen, was die Mieter in Ihrem Vertrag stehen haben. Ohne Zustimmung der Mieter darf man nicht einfach etwas ändern. denn es gilt:

§ 566 Kauf bricht nicht Miete

(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.

(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.

Das Haus hat einen Wasserzähler.

Mit anderen Worten, eine Abrechnung nach tatsächlichem Verbrauch je Partei ist hier nicht möglich.

Die Nebenkosten fürs Wasser berechne ich, indem ich 50% der Gesamtwasserkosten durch die Gesamtfläche der vermieteten Wohnungen dividiere und die anderen 50% durch die Gesamtanzahl der angemeldeten Personen in den vermieteten Wohnungen dividiere. Beide Ergebnisse multipliziere ich individuell für jede bewohnte Wohneinheit mit der entsprechenden Fläche und der lebenden Anzahl an Personen.

Diese Abrechnungsmethode ist ohne Zusatzvereinbarung mit allen Parteien nicht zulässig. Lt. § 556a BGB kann hier zunächst nur rein nach Wohnfläche umgelegt werden. Siehe dazu auch BGH VIII-ZR-18807 (u.a. hier: http://www.kostenlose-urteile.de/BGH_VIII-ZR-18807_Kein-Wasserzaehler-BGH-erlaubt-Abrechnung-der-Wasserkosten-nach-dem-Anteil-der-Wohnflaeche.news5741.htm )

Kann ich mit den Fernwärmekosten ähnlich verfahren oder bin ich als Vermieter dazu gezwungen, eine Firma zur Heizkostenablesung zu beauftragen?

Nach HeizKV ist hier zwingend zumindest anteilig nach tatsächlichem Verbrauch abzurechnen, was ebenso zwingend eine formgerechte Ablesung erfordert. Ein reines Umlageverfahren ist grundsätzlich unzulässig.

9

Danke, aber was ist wenn eine Wohnung einen Monat lang nicht vermietet ist? Muss das Umlageverfahren dann für diesen Monat abgeändert werden?

Beispiel:

Gesamte Wohnfläche: 300 qm vermietete Wohnfläche: 200 qm Wasserkosten: 600€

Müssten sich die leer stehenden 100 qm, sprich der Eigentümer, für den 100qm-Anteil aufkommen? Oder müssten die 600€ unter den vermieteten 200 qm aufgeteilt werden?

0
50
@rivendu

Natürlich kommt der Eigentümer für die nicht vermietete Fläche auf. Was geht das die anderen Parteien an?

2
44
@rivendu

Selbstverständlich musst Du für den Anteil der leerstehenden Wohnung selbst aufkommen...

0

da bekommst du aber Spaß mit den Mietern, denn Vorauszahlungen können nach der Abrechnung neu berechnet werden, und zudem ist dein Wasserverteilschlüssel eher nicht mietvertraglich vereinbart und somit nicht umsetzbar. Bei den Heizkosten ist die Heizkostenverordnung zwingend einzuhalten.

Ich empfehle die Beauftragung eines Verwalters, dass macht auf Dauer ruhige Nächte. Und ich würde überlegen ob es möglich ist in alle Wohnungen Wasserzähler einzubauen.

Wie hoch sollte ich die Nebenkosten ansetzen?

Hallo,

Ich bin noch unerfahren in Sachen Wohnungsvermietung und möchte gerne abschätzen können, wie hoch und nach welchem Prinzip ich die Nebenkosten ansetzen könnte.

Beheizt wird über die Fernwärme, wobei das Wasser über einen elektrischen Durchlauferhitzer erwärmt wird, sprich jeder selbst an die Stadtwerke über die Stromrechnung zahlt. Fernwärme und Wasser laufen über einen Hauszähler. Ansonsten möchte ich für die Satanlage 5 Euro pro Wohnung ansetzen. 4 Wohnungen sind 60qm groß und 2 Wohnungen 20qm.

Sollte ich die Nebenkostenabrechnungen pro Kopf oder pro Quadratmeter machen und dann mit 20 oder 60 multiplizieren? Wie hoch wären die Kosten bei insgesamt 6 angemeldeten Personen. Die Anzahl der Abfalltonnen wird ja festgelegt durch die Anzahl der im Haus lebenden Personen. Läge ich mit 2 Euro pro Quadratmeter für alle Nebenkosten, also auch Strassenreinigung, Versicherung, Abwasser etc. richtig?

Übrigens, das Haus befindet sich in Duisburg und hat eine Breite von 8 Metern.

Danke.

...zur Frage

Was möchtest Du wissen?