Mieterhöhung Baualtersklasse
Hallo habe letztes Jahr eine Mieterhöhung bekommen und will dagegen vorgehen. 2010 wurde eine Modernisieung durchgeführt, bei dem die Fenster, Dach, Fassaden, Treppenhaus und Hauseingang erneuert /modernisiert wurden. An den Sanitäranlagen sowie Elektrik bis auf eine neue Türsprechanlage wurde nichts gemacht. Danach stellte der Vermieter die Baualtersklasse hoch auf den Stand von 1995 (15 Jahre weniger nach dem Modernisierungsdatum), das Haus ist von 1956. Seitdem flattert alle zwei Jahre eine Mieterhöhung rein.
Die Ausstattung der Wohnung entspricht nicht dem einer Wohnung von 1991, wie Z.B.: Türrrahmen/Türen, Anzahl der Steckdosen, Heizungskörper, Kellerräume, Speicher, Treppenhaus, etc.
Diesbezüglich habe ich folgendes gelesen: http://www.berliner-mieterverein.de/recht/mieturteile/13017agmitte4212.htm
Meine Frage, wie kann ich da genau vorgehen ?
4 Antworten
Seitdem flattert alle zwei Jahre eine Mieterhöhung rein.
Und? Mit welcher Begründung denn? Vielmehr kommt das Mietpreisgefüge nun unabhängig der Form von Türrahmen, Farbe der Sanitäraussattung oder Anzahl der Steckdosen zustande: Ausprägungen des Mietpreisspiegels sind nicht (nur) die Baualtersklasse, vielmehr neben dem Stadtbezirk und Lage des Hauses, die eine steigende Nachfrage und damit höhere Mieten bei Neuverträgen ergeben, die Qualität der Wohnungsausstattung wie bspslw. Zentralheizung, Innentoilette, hochwertiker Parkettboden oder Stuck, Tiefgarage, schalldämmende Fenster usw. und tatsächlich insbes. eben auch der Zustand im Hinblick auf sparsamen Energieverbrauch (Wärmeschutzverglasung, Wärmedämmung, etc.).
Und tasächlich war und ist eine Modernisierungserhöhung unabhängig und zusätzlicher einer Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete n. § 558 BGB beanspruchbar.
Ärgerlicherweise zahlst du hier tatsächlich doppelt, erst anteilig 11% Modernisierungskostenanteil, dann erhöhten Mietzins nach ortsüblicher Vergleichsmiete.
G imager761
Wann war die letzte Mieterhöhung vor dem aktuellen Mieterhöhungsverlangen? Welche Begründung wird im MEV durch den Vermieter angegeben?
Die Anwendung des Mietspiegels kannst du nachvollziehen oder verwerfen. Deine Aussage, aller ZWEI Jahre wäre eine Mieterhöhung erfolgt; würde bei Erhöhungen von mehr als 20% eventuell zutreffen und damit das Limit übersteigen. Du kannst es überprüfen.
Ich kenne deine Zahlenwerte der aktuellen Miete, deinen Wohnort samt Mietspiegel und das Erhöhungsgefüge der letzten 3 Jahre nicht. Ebenso bleibt hier der Ausstattungsgrad deiner Wohnung unbekannt. Mietspiegel unterscheiden sich in ihrem Aufbau und in ihrer Anwendung. Zudem gibt es in vielen Kommunen keine oder bereits qualifizierte Mietspiegel.
Nun das Urteil bezieht sich auf ein Mieterhöhungsverlangen unmitttelbar nach der Aufstockung in eine neuere Baualtersklasse und der daraus resultierenden Mieterhöhung aufgrund einer Modernisierung. In Deinem Fall hat dies der Vermieter bereits in 2010 vorgenommen. Das Urteil ist eine Einzelfallentscheidung, an die sich kein anderes Gericht oder Richter in seiner Urteilsfindung halten muß.
Hat oder will denn der Vermieter die Mieterhöhungen nun gem. § 558 (Vergleichsmiete bzw. Mietspiegel) oder gem. § 559 (Modernisierung) vorgenommen oder vornehmen?
Wenn Du der Mieterhöhung nicht zustimmen willst, kann der Vermieter ggfs. eine Zustimmungsklage erheben!
Da steht: "Gemäß §558 Ziffer 1 BGB kann bei einem Wohnraummietverhältnis der Vermieter vom Mieter Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete verlangen, wenn die bisherige Miete von Erhöhungen gemäß §§559 und 560GBG abgesehen,
-seit 15 Monaten unverändert ist - die verlangte Miete ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt -die Miete sich innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren nicht um mehr als 20% erhöht hat.
Unser Erhöhungsverlangen begründen wir mit dem Hinweis auf die aufgeführte Berechnung. die sich aus der Anwendung des Mietspiegels ergibt ($558 a Abs. 2 BGB).
Einer normalen Mieterhöhung musst du als Mieter zustimmen, dass diese wirksam wird. Warum stimmst du erst zu, wenn du sie nicht akzeptierst? Bei einer Modernisierungsmieterhöhung gibt es ein Sonderkündigungsrecht. Da diese Modernisierung aber bereits 2010 stattgefunden hatte, ist es dafür bereits zu spät.
Die letzte Mieterhöhung habe ich noch nicht zugestimmt.
Dann ist sie nicht rechtswirksam.
Noch nicht: "Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen." regelt § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB hinlänglich.
Alternativ "kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhöhung nicht ein." (§ 561 BGB).
G imager761
Da steht: "Gemäß §558 Ziffer 1 BGB kann bei einem Wohnraummietverhältnis der Vermieter vom Mieter Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete verlangen, wenn die bisherige Miete von Erhöhungen gemäß §§559 und 560GBG abgesehen,
-seit 15 Monaten unverändert ist - die verlangte Miete ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt -die Miete sich innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren nicht um mehr als 20% erhöht hat.
Unser Erhöhungsverlangen begründen wir mit dem Hinweis auf die aufgeführte Berechnung. die sich aus der Anwendung des Mietspiegels ergibt ($558 a Abs. 2 BGB).