Kennt sich jemand mit Notwegerecht aus?
Hallo erstmal
Also ich hab da mal ne Frage und hoffe jemand kann mir diesbezüglich weiter helfen.
Wir haben ein Haus gekauft, welches 1964 so gebaut wurde und unverändert blieb. Der Zugang zum Haupteingang erfolgt über das Nachbargrundstück (es gibt keine andere Möglichkeit zum Eingang zu gelangen) Dies sind ca. 10 Meter welche den Nachbarn auch nicht beeinflussen.
An der Nordseite unseres Hauses ist der Zugang zur Erdgeschoßwohnung, welche vermietet ist. Dieser Bereich ist über unser Grundstück erreichbar. Nun sucht unser Nachbar nach einem Weg uns das Überqueren seines Grundstückes zu verbieten (persönliche Differenzen).
Er verlangte bereits, dass wir unsere Wohnung über die Erdgeschoßwohnung betreten sollen, was aber nicht möglich ist, da wir dann jedes Mal durch die Mietwohnung laufen müssten. Eine andere Möglichkeit zum Betreten unserer Wohnung ist aber nicht vorhanden und man kann auch leider nichts umbauen um dies zu ermöglichen. Er schleicht die letzten Tage mit einem Anwalt ums Haus und macht Bilder. Im Grundbuch ist bzgl des Übergangsrechts leider nichts eingetragen. In dem Bauantrag von 1964 ist lediglich ein Vermerk, dass das Übergangsrecht über das Nachbargrundstück bestehen bleibt!
Wollte bereits einen Anwalt zu Rate ziehen, nur habe ich von der Rechtschutzversicherung eine Absage bekommen, da diese erst seit 10 Jahren besteht und sie mit der Begründung das Haus wurde bereits 1964 gebaut (Problem besteht also seit damals) die Kostenübernahme ablehnen. Jetzt hoffe ich, dass mir hier evtl jemand einen guten Rat geben kann.
Danke schonmal
PS: Ja, ich habe zwar noch nichts schriftliches von Ihm, möchte jedoch vorbereitet sein sobald was kommt und zumindest ansatzweise argumentieren können :-)
5 Antworten
Wenn ich das richtig verstehe, gibt es für dieses Rückgebäude (?) also nicht nur keine Zufahrt, sondern überhaupt keinen Zugang von einer öffentlichen Straße aus?
Da frage ich mich allerdings, wer im Jahre 1964 so einen Mist genehmigt hat. Der Bauantrag hätte m.E: schon seinerzeit nie ohne verbrieftes Wege- und Befahrrecht genehmigt werden dürfen.
Vorab: Ohne RA wird das nichts.
Den Angaben nach kann dir dein Nachbar den Zugang zum Haus nicht gänzlich verwehren, da hier in der Tat Anspruch auf ein Notwegerecht gem. § 917 ff. BGB vorliegen dürfte. Allerdings kann er durchaus verlangen, dass du durch bauliche Änderungen Sorge trägst, die Inanspruchnahme seines Grundstücks so gering wie möglich zu halten, etwa (siehe Antwort von @jimpo) durch Anbau einer Außentreppe.
Das ist aber nur die eine Seite der Medaille.
Ich frage mich nämlich - wenn der Zugang so erschwert ist, dass selbst der Fußweg nur bedingt möglich ist - wie soll dann im Brand- / Gefahrenfall der Zugang / die Bergung erfolgen? Hier ist ggfs. zu prüfen, ob die jetzige Lage überhaupt zulässig ist - was tatsächlich im worst case zu einer Nutzungsuntersagung führen kann.
In der Vertragsrechtsschutz ist es drin.
Streitgegner wäre hier aber der Staat aufgrund rechtsfehlerhafter Baugenehmigung. Ist das tatsächlich in einer herkömmlichen Vertragsrechtpolice inkludiert?
Hallo hemangi
Besorge dir das Grundbuchblatt von deinem Haus.
Ist dort das Wegerecht eingetragen darf der Weg von und zu deinem Haus nicht behindert werden.
Steht das nicht im Grundbuchblatt kannst Du das noch nachtragen lassen.
Dazu nimmst Du den Bauantrag mit.
Gruß Ralf
Besorge dir das Grundbuchblatt von deinem Haus.
Wozu? Er schreibt doch explizit:
"Im Grundbuch ist bzgl des Übergangsrechts leider nichts eingetragen. In dem Bauantrag von 1964 ist lediglich ein Vermerk, dass das Übergangsrecht über das Nachbargrundstück bestehen bleibt!"
Hier liegt dem Anschein nach - wenn überhaupt - nur eine privatrechtliche Vereinbarung vor, die weder notariell verbrieft noch grundbuchamtlich abgesichert wurde. Wie die zuständige Behörde das seinerzeit so hat genehmigen können, entzieht sich meinem Verständnis.
Steht das nicht im Grundbuchblatt kannst Du das noch nachtragen lassen.
Wenn er ein Wegerecht hätte, ja. Dem ist aber dem Anschein nach nicht so.
Danke erstmal für die schnellen Antworten.
Ich ware bereits auf dem Bauamt und dort wurde mir gesagt, dass es sicherlich eine Regelung gab, diese aber nicht im Grundbuch eingetragen war. Das eigentliche Baugesuch wurde bereits in den 50er Jahren gestellt und der Anbau / Umbau erfolgte 1964. Da das Rathaus Ende der 50er Jahre abgebrannt ist, gingen diese Unterlagen vermutlich verloren. Es besteht lediglich der Vermerk, dass das Übergangsrecht bestehen bleibt.
Eine Außentreppe ist nicht möglich, da wir ja quasi über sein Grundstück bauen müssten. Verkaufen will er uns die paar Quadratmeter auch nicht, obwohl wir ihm das 10fache des eigentlichen Verkehrswertes geboten hatten. Er selbst hat keine Kinder und wir haben 5. Er sucht die ganze Zeit nach Möglichkeiten uns zu ärgern....
Ich komme hinter das Haus auf meinem Grundstück, müsste jedoch eine Treppe anbringen und die komplette Wohnung innen umbauen (da man ja sonst im Schlaf-oder Wohnzimmer steht. Umbaukosten laut Baufirma knapp 100 000 Euro! Da ja der Eingang bereits seit den 50er Jahren dort besteht, kann ich es nicht nachvollziehen, dass diesbezüglich überhaupt die Möglichkeit besteht uns den Zugang zu verwehren. Auch auf einen Grundbucheintrag mit Wegerente wollte er sich nicht einlassen. Ich stelle mir halt nur die Frage ob er eine tatsächliche Möglichkeit hat uns zu einem dermaßen teuren Umbau zu zwingen?! Das können wir uns bei bestem Willen nicht leisten. Laut Bauamt musste zur damaligen Zeit etwas schriftliches existiert haben, da der Bau sonst nicht genehmigt worden wäre
Weis jetzt auch nicht weiter.....
Anwalt wird halt teuer
Ich ware bereits auf dem Bauamt und dort wurde mir gesagt, dass es sicherlich eine Regelung gab, diese aber nicht im Grundbuch eingetragen war.
Und das war der Grundfehler.
Das eigentliche Baugesuch wurde bereits in den 50er Jahren gestellt und der Anbau / Umbau erfolgte 1964. Da das Rathaus Ende der 50er Jahre abgebrannt ist, gingen diese Unterlagen vermutlich verloren. Es besteht lediglich der Vermerk, dass das Übergangsrecht bestehen bleibt.
Ach du meine Güte.
Hier müsstet ihr nach meiner Einschätzung zunächst eine positive Feststellungsklage führen mit dem Ziel, das aus der Genehmigungsgrundlage zu schlussfolgernde Wegerecht eingetragen zu bekommen, hilfsweise als Notwegerecht. Das alleine ist schon ein teurer Spaß und wird Jahre dauern.
Eine Außentreppe ist nicht möglich, da wir ja quasi über sein Grundstück bauen müssten.
Also sind zu den Nachbargrundstücken auch keine ausreichenden Abstandsflächen vorhanden. Das wäre nach heutigem Recht nicht machbar. Und ich bezweifle stark, dass es das nach seinerzeitigem Recht war.
Ich komme hinter das Haus auf meinem Grundstück, müsste jedoch eine Treppe anbringen und die komplette Wohnung innen umbauen
Ja, das ist klar. Der Zuschnitt ist ja entsprechend der Innentreppe ausgerichtet.
(da man ja sonst im Schlaf-oder Wohnzimmer steht. Umbaukosten laut Baufirma knapp 100 000 Euro!
Durchaus realistisch. Leider.
Da ja der Eingang bereits seit den 50er Jahren dort besteht, kann ich es nicht nachvollziehen, dass diesbezüglich überhaupt die Möglichkeit besteht uns den Zugang zu verwehren.
Aus Unrecht kann auch durch Dauer kein Recht erwachsen. Sofern also ein Gericht (und dort wird die Sache unweigerlich landen) feststellt, dass die seinerzeitige Ausführung rechtsfehlerhaft war, kann der Nachbar durchaus erfolgreich fordern, dass sein Grund nicht mehr als zwingend erforderlich belastet wird. Und wenn technisch ein Zugang auf andere Wiese möglich ist, kann das ein Gericht auch so sehen. Verstehe ich das richtig, dass dieses Haus gar nicht mit einem Fahrzeug errreichbar ist? In diesem Fall drängt sich mir tatsächlich die Frage auf, ob hier überhaupt ein Baurecht begründet werden konnte.
Zitat:
"Voraussetzung des Notwegerechts ist die ordnungsgemäße Nutzung. Um die bisherige Nutzung aufrecht zu erhalten, darf der eingeschlossene Eigentümer grundsätzlich Zugang über das benachbarte Grundstück verlangen. Das ist Inhalt des Notwegerechts. Eine wesentliche Änderung der Nutzung ist aber nicht möglich. Das gilt insbesondere, wenn ein Gartengrundstück bebaut werden soll. Der BGH hat schon vor über 20 Jahren entschieden, dass diese geänderte Nutzungsbestimmung keine ordnungsgemäße Nutzung darstellt."
Zitat Ende, Quelle: http://www.pielsticker.de/grundstueck-ohne-strassenanschluss/
Nachdem hier grundbuchamtlich kein Wegerecht eingeräumt wurde, liegen mindestens nach heutigem Recht die Grundlagen für eine Baugenehmigung überhaupt nicht vor. Daran ändert auch die durch den Brand verlorene Dokumentation nichts.
Auch auf einen Grundbucheintrag mit Wegerente wollte er sich nicht einlassen.
*Den* könntet ihr ggfs. gerichtlich erzwingen (genau darum geht es im Notwegerecht gem. § 917 ff BGB. Das hilft aber hier nur wenig.
Ich stelle mir halt nur die Frage ob er eine tatsächliche Möglichkeit hat uns zu einem dermaßen teuren Umbau zu zwingen?!
Zumindest ist die Möglichkeit nicht nur Theorie.
Das können wir uns bei bestem Willen nicht leisten.
Mag sein, ändert aber nichts an der Rechtslage.
Laut Bauamt musste zur damaligen Zeit etwas schriftliches existiert haben, da der Bau sonst nicht genehmigt worden wäre
Sofern ein Gericht das auch so sieht, ja. Ganz schlechte Karten.
Anwalt wird halt teuer
Hier ist ohne RA nichts zu erreichen., Und sucht euch nicht irgendeinen, sondern einen erfahrenen Experten für Bau- und ggfs. Verwaltungsrecht (idealerweise aus derselben Kanzlei).
Ihr solltet euch aber darüber im Klaren sein, dass euch das Geld, und zwar reichlich Geld, kosten wird. Zudem ist im derzeitigen Zustand das Objekt faktisch unverkäuflich - selbst wenn ihr also wegziehen wolltet, würdet ihr bei der Sachlage niemand (außer dem Nachbarn...) finden, der euch das Objekt abkaufen würde.
Forts.:
Denn nur der Eigentümer des abgrenzenden Grundstücks zwischen eurem Objekt und der öffentlichen Verkehrsfläche ist überhaupt in der Lage, dieses Objekt zu nutzen und ggfs. nach entsprechender Wegerechtsgründung zu verkaufen. Genau deswegen sollte man nie ein eingeschlossenes Grundstück ohne entsprechende grundbuchamtliche Eintragungen erwerben - hier ist man dem Nachbarn faktisch auf Gedeih und Verderb ausgeliefert.
Tolle Rechtsschutzversicherung! Mein Haus wurde 1900 gebaut.Rechtliche Fragen,die sich mit Eigentum / Vertrag oder Miete ergeben,habe ich dafür in einer separaten Police,erst vor einigen Jahren abgeschlossen.Wenn der Nachbar nun auf eine geschlossene Viehtränke abzielen würde,entweder nach dem Gewohnheitsrecht oder einer urkundlichen Eintragung.....dann habe ich keinen Rechtsschutz? Abenteuerlich.Ich würde die Versicherung anschreiben,direkt an die Geschäftsleitung gerichtet,um Deckungszusage bitten.Ich vermute,das Du ein Recht hast,Deine Wohnung weiter so zu betreten wie bislang.Die urkundliche Erwähnung,wie auch das Gewohnheitsrecht sprechen dafür.Beste Grüße
Ich vermute,das Du ein Recht hast,Deine Wohnung weiter so zu betreten wie bislang.
Vermuten kann man vieles. Das hilft nur dem OP nicht.
Die urkundliche Erwähnung,wie auch das Gewohnheitsrecht sprechen dafür.
Die urkundliche Erwähnung ist zumindest eine Handhabe, wohingegen es im Bau- , Verkehrs- und Eigentumsrecht de facto kein Gewohnheitsrecht gibt. Hier ist alles codifiziert.
Wie wäre es, mit einer Außentreppe? Hab ich schon an Häusern gesehen.
Nachtrag:
Die RSV würde hier sehr wahrscheinlich auch dann nicht Deckungsschutz bietren, wenn das Haus später gebaut oder die RSV früher abgeschlossen worden wäre. Baurecht ist in der RSV regelmäßig über die AGB / VVG Konditionen explizit ausgeschlossen. Ob hier ggfs. ein Rechtsstreit vor dem Verwaltungsgericht inkludiert wäre, hinge von den Konditionen und dem Einzelfall ab.