Kündigung der Mietwohnung wegen Kernsanierung möglich?
Hallo,
vorab zur Info. Ich bin ganz neu hier im Forum und bitte daher etwas um Rücksicht :-)
Ich habe ein Mehrfamilienhaus gekauft. In eins der drei Wohnungen bin ich Mitte dieses Jahres eingezogen. Die anderen zwei Wohnungen sind von zwei Mietern bewohnt. Die Mietverträge wurden vom Alteigentümer übernommen. Nun hat sich rausgestellt, dass die Mietwohnungen sehr sehr Stark Renovierungsbedürftig sind.
Das Problem besteht darin, dass eine Kernsanierung ( Wasserleitung/Strom/ WC/Bad etc.) gemacht werden muss. Solange aber die Wohnungen bewohnt sind kann dies nicht gemacht werden. Kann ich die Mieter Kündigen??
Vielen Dank im voraus für eure Hilfe
5 Antworten
Du kannst die Mieter auch vorübergehend in eine Ersatzwohnung oder eine Ferienwohnung einquartieren (und ggfs. die Möbel einlagern lassen), wenn sie damit einverstanden sind. Das ist vermutlich stressfreier für alle Beteiligten, als auf einer Baustelle zu wohnen bzw. neue Mieter zu suchen. Dann kannst du in Ruhe renovieren und danach ziehen die Mieter wieder ein.
Meines Wissens kannst Du kündigen. Ich würde aber vorsichtshalber einen Anwalt befragen, den Du vermutlich sowieso brauchen wirst, weil die Mieter schätzungsweise nicht freiwillig ausziehen.
Gab es nicht mal eine Regelung, dass man kündigen konnte, wenn die Wohnung aufgrund von Umbauarbeiten über einen längeren Zeitraum nicht nutzbar war? Irgendwie schwirrt mir sowas im Gedächtnis. Oder bezog sich das nur auf die Umwandlung von Sozialwohnungen?
Danke für die schnelle Antworten. Die Kündigungsgründe aus § 573 BGB habe ich gelesen.
Die Wohnung ist für Normale Menschen nicht bewohnbar. Vor 3 Monaten war ein Rohrbruch. WC funktioniert nicht richtig. Ich würde ja alles erneuern aber wie gesagt dafür müsste die Wohnung leer sein.
Da muss es doch eine alternative geben.
Wie gesagt - am besten einen Anwalt für Mietrecht fragen!
Die Wohnung ist für Normale Menschen nicht bewohnbar.
Dann könnte das für dich kritisch werden. Dein Mieter könnte hier die Mängel anzeigen und dich auffordern, diese zu beseitigen. Sind die Mängel tatsächlich so gravierend, kann der Mieter auch die Miete nach § 536 BGB mindern.
Da muss es doch eine alternative geben.
Naja, Du kannst die Arbeiten nach und nach erledigen. Die Erneuerung von Trinkwasserleitungen ist ja auch im bewohnten Zustand möglich, wenn auch mit Einschränkungen.
Ansonsten bleibt nur die Möglichkeit, einen Aufhebungsvertrag mit den Mietern zu vereinbaren oder diese - im Zeitraum der Arbeiten - in einer Pension unterzubringen.
Gab es nicht mal eine Regelung, dass man kündigen konnte, wenn die Wohnung aufgrund von Umbauarbeiten über einen längeren Zeitraum nicht nutzbar war?
Dieses Recht gilt aber nur für den Mieter: Dieser kann (fristlos) kündigen, wenn die Mietsache nicht nutzbar ist.
Die Wohnung ist für Normale Menschen nicht bewohnbar.
Wenn das so ist, darf der Mieter die Miete um 100% mindern. Für die Zeit der Arbeiten müsstest du eine Ersatzwohnung stellen. Kosten müsstest du tragen. Oder vereinbare, dass du für den Fall einer einvernehmlichen Beendigung des Mietvertrages die Umzugskosten übernimmst (Aufhebungsvertrag).
Nach der Kernsanierung über das Maß einer Instandhaltung/Instandsetzung hinausgehende Arbeiten die zu dauerhaft besseren Wohnverhältnissen führen,könntest du wenn so vereinbart bzw. zuvor angekündigt, eine Modernisierungsmieterhöhung tätigen.
Aus eigener Erfahrung: Wasserleitungen kann man auch verlegen, wenn die Wohnungen bewohnt sind. Du solltest die Neuverlegung der Rohre + evtl. kompletter Badsanierung gut planen und mit entsprechenden Angeboten unterlegen. Dann weißt Du wieviel die Sanierung kostet. Bis zum Beginn der Sanierung solltest Du nur notdürftig reparieren, was durchaus zur Folge haben kann, dass eine Leitung, die eigentlich in die Wand gehört vorübergehend vor der Wand verlaufen muss.
Mit einem entsprechenden Angebot, das genau unterscheiden soll zwischen Reparatur und Modernisierung kannst Du Deinen Mietern die Arbeiten ankündigen und auch ankündigen, um wieviel sich dadurch die monatliche Miete nach Durchführung der Sanierung erhöhen wird.
Falls zum Beispiel die Bäder modernisiert werden, rechne mal mit ca. 10000 € je Wohnung (und lass Dir das so anbieten). Das würde für jeden der Mieter eine Mieterhöhung um 100 € bedeuten. Wie werden sie reagieren, wenn sie das lesen? Vielleicht ziehen sie dann schon freiwillig aus.
Sollten sie nicht ausziehen und Du ziehst das durch, müssen die Mieter eben mal mit etwa 2 - 3 Wochen in Staub und Dreck zurecht kommen. Vielleicht können sie das größtenteils überbrücken. Vielleicht könnt ihr eine Möglichkeit schaffen, dass die Leute sich trotzdem im Haus waschen und duschen können. Da ist ein wenig Phantasie gefragt, aber auch die Bereitschaft der Leute, da mit zu ziehen. Immerhin haben sie danach wieder eine richtig schöne Wohnung.
Noch etwas zum steuerlichen Aspekt der Sache:
Wann habt ihr das Haus gekauft? Wenn ihr nur Reparaturmaßnahmen durchführt, ist das steuerlich kein Problem. Wenn ihr aber in den ersten drei Jahren nach dem Kauf aufwändige Kernsanierungen macht, die auch noch eine Menge Geld kosten, wird das Finanzamt diese zum Kaufpreis hinzu rechnen. Die Abschreibung der teuren Maßnahmen wird dann auf 50 Jahre aufgeteilt, wie der Kaufpreis auch.
Wenn ihr aber 3 Jahre abwarten oder hinaus zögern könnt, besteht die Möglichkeit, die Sanierung über einen weitaus kürzeren Zeitraum abzuschreiben, was steuerlich weitaus besser ist. Sprecht darüber mal mit Eurem Steuerberater.
Dringende Reparaturen können also jetzt vielleicht noch einigermaßen kostengünstig durchgeführt werden und in 3 Jahren fangt ihr dann an die Wohnungen komplett zu sanieren.
Teilt das ruhig so Euren Mietern mit, dass in den nächsten 3 Jahren erst mal nur Reparaturen gemacht werden wegen der Steuer. Und dann geht es richtig zur Sache. Sagt ihnen auch, dass eine Modernisierung unweigerlich eine kräftige Mieterhöhung zur Folge haben wird. Sie können die Zeit auch nutzen, um sich bis dahin eine andere Wohnung zu suchen. Oder sie müssen damit vorlieb nehmen, eine zeitlang in Staub und Dreck zu wohnen.
Und hier noch ein Rat:
Als neuer Eigentümer eines Mehrfamilienhauses mit Mietwohnungen, noch dazu davon eine selbst bewohnt, würde ich Dir dringend empfehlen, zum Verein Haus & Grund zu gehen. Dort wird man Dich kompetent und kostenlos, bzw. im Rahmen des Mitgliedsbeitrags zu allen Fragen rund um Mietrecht beraten. Außerdem gibt es dort eine unschlagbar günstige Rechtsschutzversicherung für Haus- und Grundeigentümer. Auch die wirst Du früher oder später brauchen. Schließlich bekommst Du dort auch Empfehlungen zu Rechtsanwälten, die ständig mit der Materie Haus-/Grunbesitz und Mietrecht befasst sind. Das sind Leute, die auch die Richter gut kennen und gut abschätzen können, in welchen Fällen man welches Urteil zu erwarten hat, was regional durchaus verschieden sein kann.
Nein, das ist kein Kündigungsgrund. Du müsstest bzw. könntest während der Zeit den Mietern eine Ausweichwohnung stellen und Ihnen den Rückzug zusichern. Alle damit verbundenen zusätzlichen Kosten müsstest du tragen.
Kann ich die Mieter Kündigen??
Nein, kannst Du nicht. Alle Kündigungsgründe ergeben sich aus § 573 BGB. Das wären also Eigenbedarf, fristlos aufgrund Vertragsverstößen und wegen mangelnder wirtschaftlicher Verwertung.
Alle drei Varianten kommen hier nicht in Frage.
Da irrst Du dich leider gewaltig.