Kann man das Wohnrecht in einer Erbengemeinschaft einklagen?
Hallo zusammen! :)
Folgende Situation: Ich bin seit einigen Jahrzehnten Teil einer Erbengemeinschaft, welche gemeinsam ein Haus verwaltet. Dieses Haus gehörte meinem Vater und wurde nach seinem Tod zu gleichen Teilen an seine 7 Kinder vermacht. Mittlerweile hat sich das Anteilsverhältnis aber so verändert, dass einer meiner Brüder 4 Anteile besitzt, meine Schwester 2 und ich einen. Die Familie des Bruders mit den 4 Hausanteilen bewohnt das Haus schon recht lange, wir anderen beiden leben in einem anderen Bundesland, kommen aber einige Male im Jahr zu Besuch (wenn es denn möglich ist). Unser Verhältnis zueinander ist gut.
Das Haus enthält 3 Wohnungen: In einer wohnt mein Bruder mit seiner Frau, in einer weiteren seine Tochter zusammen mit ihrem Mann und zwei Kindern und die dritte Wohnung wurde jetzt durch einen Todesfall frei. Ich war mir mit meiner Schwester einig, diese Wohnung als Ferienwohnung für uns auszubauen, aber mein Bruder scheint etwas dagegen zu haben. Er möchte die obere Etage für seine beiden Enkel nutzen.
Sicherlich hat er die Mehrheit der Anteile, aber mit meiner Schwester halte ich immerhin auch 3 von 7. Es muss doch möglich sein, dass ich zur Not auch auf rechtlichem Wege diesbezüglich etwas erreichen kann, oder? Sonst würde die Familie meines einen Bruders ja das ganze Haus für sich haben und wir hätten gar nichts, obgleich wir ebenso Besitzer sind, wie er.
Ich bin für jede Hilfe dankbar und wünsche euch ein schönes Wochenende.
PS: Ich habe natürlich eigentlich nicht vor, die Wohnung einzuklagen, jedoch wüsste ich gerne, was meine Rechte diesbezüglich sind.
6 Antworten
Wie ist denn dein Bruder an die anderen Anteile gekommen? Haben Geschwisterkinder an ihn verkauft? Wart ihr mit diesem Kauf einverstanden? Denn als Erbengemeinschaft könnt ihr nur gemeinsam darüber verfügen.
Natürlich kann jeder seinen Anteil auch an Fremde verkaufen. Die Mitglieder haben jedoch ein Vorkaufsrecht (§ 2034 BGB).
Ich bin seit einigen Jahrzehnten Teil einer Erbengemeinschaft, welche gemeinsam ein Haus verwaltet
Nein. Ihr bildet eine Erbengemeinschaft, und euch gehört zusammen ein Haus.
Dieses Haus gehörte meinem Vater und wurde nach seinem Tod zu gleichen Teilen an seine 7 Kinder vermacht. Mittlerweile hat sich das Anteilsverhältnis aber so verändert, dass einer meiner Brüder 4 Anteile besitzt, meine Schwester 2 und ich einen.
Somit gehören dem Bruder 4/7 == 57,14%, der Schwester 2/7 == 28,57% und dir 1/7 == 14,29%.
Das Haus enthält 3 Wohnungen
Die Nutzungsfrage ist primär Sache der Erbengemeinschaft, die hier aber auch eine WEG bildet.
Ich war mir mit meiner Schwester einig, diese Wohnung als Ferienwohnung für uns auszubauen, aber mein Bruder scheint etwas dagegen zu haben.
Das mag sein.
Sicherlich hat er die Mehrheit der Anteile,
Genau das ist der Knackpunkt.
aber mit meiner Schwester halte ich immerhin auch 3 von 7. Es muss doch möglich sein, dass ich zur Not auch auf rechtlichem Wege diesbezüglich etwas erreichen kann, oder?
Nein, jedenfalls nicht direkt. Hier ist zu unterscheiden zwischen der ethischen und der rechtlichen Betrachtungsweise. Nachdem ihr diese Immobilie zusammen besitzt, müsst ihr einerseits einmütig als Gesamthand handeln, aber andererseits wird hier scheinbar individuell gewirtschaftet. M.E. wurden hier von Anfang an Fehler gemacht. Wie verteilt ihr denn die Kosten dieser Immobilie?
Hättet ihr das Haus insgesamt vermietet, würdet ihr als WEG jährlich einen Haushalt aufstellen, die Mieten und die Kosten verwalten und entsprechende Rücklagen bilden. Überschüsse wären dann nach Anteilen auszuschütten. Das scheint aber hier auch nicht der Fall zu sein. Zahlen denn die jetzigen Bewohenr überhaupt Miete? Denn falls nicht (und so sieht es aus), wird hier die Erbengemeinschaft geschädigt. Richtig wäre es, wenn alle Parteien im Haus Miete zahlen und dann die WEG jährlich eine Abrechnung erstellen würde. Pferdefuss: Wenn dies so geschieht, ist wohl auch die Entscheidungsbasis bei der Wohnungsvergabe nicht mehr zwingend nach Einmütigkeits- sondern nach Anteilsprinzip - wie im WEG festgelegt - vorzunehmen. Und dann gewinnt der Bruder mit den 57% Anteilen jede Abstimmung, die keiner 2/3 Mehrheit respektive Einstimmigkeit bedarf.
Ich würde euch allerdings raten, diese Sache durch einen Verkauf eurer 3/7 Anteile an den Bruder gegen einen fairen Preis endgültig zu regeln. Wie es mit den ggfs. euch zustehenden Anteilen aus der Wohnungsnutzung der Vorjahre aussieht, müsste anwaltlich geprüft werden; je nachdem, wie ihr das bislang gehandhabt hahttet, stünde der Erbengemeinschaft insgesamt hier eine Auszahlung der rechnerischen Miete zu, abzüglich der geleisteten Investitionen und Aufwendungen. Das ist eine mühsame Vorgehensweise, und glücklich werdet ihr alle unter diesem Dach nie werden. Die Antelsverteilung wird euch immer fast jede Handlungsfreiheit nehmen. Lasst es gut sein.
Also bislang läuft es so, dass es ein Hauskonto gibt, welches der Erbengemeinschaft gehört, aber von der Tochter besagten Bruders verwaltet wird. Wir bekommen einmal im Jahr eine Aufstellung von ihr zugeschickt, was eingezahlt und was ausgegeben wurde. Auf dieses Konto wurde die Miete gezahlt und Kosten, die das haus betrafen, wurden wiederum von diesem Konto abgebucht. Der Überschuss verbleibt auf dem Konto als Rücklage für etwaige Reparaturen des Hauses.
Ich verstehe es also richtig, dass mein Bruder diesbezüglich das Recht auf seiner Seite hat, da er die Mehrheit der Anteile besitzt?
Auf dieses Konto wurde die Miete gezahlt und Kosten, die das haus betrafen, wurden wiederum von diesem Konto abgebucht.
OK. Demzufolge erfolgt eine mehr oder weniger detaillierte Abrechnung der EInnahmen und Ausgaben, über welche die WEG dann hoffentlich einmal jährlich beschließt. Das ist nämlich Pflicht. Man kann das zwar auch auf Zuruf machen, aber falls nicht schon so gehandhabt, solltet ihr unbedingt eine jährliche WEG Versammlung abhalten, gerne mit Grilen und Party im Garten hinterher. Ansonsten gibt es irgendwann immer Streit.
Wer hat denn die Miethöhe festgelegt? Denn:
Der Überschuss verbleibt auf dem Konto als Rücklage für etwaige Reparaturen des Hauses.
klingt jetzt nicht so danach, als würde sich das für die WEG finanziell sonderlich lohnen.
Ich verstehe es also richtig, dass mein Bruder diesbezüglich das Recht auf seiner Seite hat, da er die Mehrheit der Anteile besitzt?
So wie sich das liest, ja. An der Aufteilung wie bislang vorhanden wird sich nachträglich nichts ändern lassen, da hier von einer Verteilung druch allgemeine Zustimmung auszugehen sein wird in Anbetracht der Dauer der jetzigen Aufteilung. Das ist kaum als Duldung zu interpretieren, sondern - da ja Miete gezahlt wird - als Zustimmung der WEG zur entsprechenden Nutzung durch den Bruder. Selbst wenn kein schriftlicher MV bestehen sollte, wäre der rechtlich konkludent zustandegekommen. Auch ein Gericht würde hier kaum anders entscheiden. Über die zukünftige Nutzung könnte die WEG natürlich debattieren, aber da ist aufgrund der Stimmenverteilung für euch nichts zu erhoffen.
Ja, die Einnahmen und Ausgaben werden jährlich abgesprochen und zum Beispiel geplante Baumaßnahmen im Voraus diskutiert. Vor Corona fand auch jährlich ein Familientreffen statt, auf welchem diese Themen dann von Person zu Person besprochen und geregelt werden konnten. Jetzt läuft es über Mail und Telefon, aber trotzdem transparent.
Die Miethöhe wurde vor Jahren von der Erbengemeinschaft festgelegt. Sie ist nicht sehr hoch, da die Mieter allesamt zu Familie gehören und ist weniger Miete, als eher eine Gebühr zum Erhalt des Hauses. Man muss dazu sagen, dass die Mieten der Wohnungen aber auch so kaum sehr hoch sein dürften, da zum Beispiel das Bad nur über das Treppenhaus zu erreichen ist und die Wohnungen teilweise noch mit Holz geheizt werden. In der Familie hat das aber auch nie jemanden gestört.
Das ist bedauerlich, aber ich habe soetwas in der Art schon geahnt. Vielen lieben Dank jedenfalls für deine ausführliche Antwort!
nein bei einer Erbengemeinschaft muss alles einstimmig entschieden werden und nicht nach Mehrheit. Das ist der Unterschied zur WEG
Gute Antwort. Mit WEG hat das dann aber nichts zu tun.
Rechtlich gehören euch ja 3 von 7 Anteilen, also rund 42% des Hauses, ihr habt also jedes Recht, einen ebenso großen Teil des Hauses für euch zu beanspruchen. Euer Bruder hat die PFLICHT, euch mindestens eine der Wohnungen und zb einen Teil des Kellers oder so zur Verfügung zu stellen, wenn ihr das wollt.
Wie gut jetzt die Idee einer Ferienwohnung in einem Mehrgenerationenhaus ist, weiß ich nicht, kann mir aber egal sein, auch dein Bruder hat da (rechtlich) nichts zu sagen. Ich muss aber zugeben, dass ich an seiner Stelle da auch nicht besonders viel Lust drauf hätte.
Also mit Ferienwohnung meine ich an sich nur eine Bleibe für meine Schwester, bzw. mich und meine Familie, wenn wir mal zu Besuch kommen. Wir haben uns zwar vor einigen Jahren den Dachboden ausgebaut und dort jetzt eine kleine Küche, ein Bad und ein paar Betten, allerdings ist die Treppe dort hinauf recht steil und wir werden ja auch nicht jünger. Deshalb haben wir uns die letzten Besuche Ferienwohnungen mieten müssen und das Freiwerden besagter dritter Wohnung als einen Glücksfall für uns gesehen.
Dass die beiden Kinder den Dachboden übernehmen geht nach Aussage meines Bruders nicht, da er zu klein ist (da hat er auch Recht mit, muss ich zugeben).
Achso, dann steht euch aber dennoch die 3. Wohnung zu. Wenn der Dachboden so klein ist, stellt er wohl kaum mehr als 10% des Hauses dar (?)
, ihr habt also jedes Recht, einen ebenso großen Teil des Hauses für euch zu beanspruchen.
Das ist einfach nur falsch. In einer Erbengemeinschaft, wie sie hier vorlieg, kann über die Nutzung nur einheitlich und gemeinschaftlich entschieden werden. Niemand hat auf Grund des Anteils an der Gemeinschaft das Recht einen bestimmten Teil für sich zu nutzen.
Da geht es um Details.
Eure Eltern haben niemandem Wohnrecht eingeräumt?
Du hättest als regulärer Mieter bzw. Interessent bestimmte Rechte.
Das ganze ist zu komplex um es hier zu diskutieren frag einen Anwalt.
Nur meiner Mutter wurde das Wohnrecht eingeräumt, aber sie ist vor mittlerweile gut 20 Jahren gestorben. Mein Bruder blieb bei ihr und lebt jetzt schon sein ganzes Leben in diesem Haus und gründete dort seine Familie, wie auch seine Tochter später. Ich selbst bin mit meiner Schwester schon vor vielen Jahren weggezogen, komme aber trotzdem gerne mit meiner Familie ab und an zu Besuch.
Ganz grundsätzlich hat euer Bruder das Recht auf seiner Seite aber wie gesagt ich würde es prüfen lassen.
er ist kein Mieter er ist Eigentümer einer Erbengemeinschaft
Er nicht, richtig.
Juristisch sind es die Enkel des Bruders schon.
Er möchte die obere Etage für seine beiden Enkel nutzen.
Die Erbengemeinschaft ist nicht auf Rosen gebettet.
Die Miethöhe wurde vor Jahren von der Erbengemeinschaft festgelegt. Sie ist nicht sehr hoch, da die Mieter allesamt zu Familie gehören und ist weniger Miete, als eher eine Gebühr zum Erhalt des Hauses. Man muss dazu sagen, dass die Mieten der Wohnungen aber auch so kaum sehr hoch sein dürften, da zum Beispiel das Bad nur über das Treppenhaus zu erreichen ist und die Wohnungen teilweise noch mit Holz geheizt werden.
Diese Miete/ Gebühr zum Erhalt des Hauses fällt logischerweise auch für die aktuell zur Diskussion stehende 3.Wohnung an.
Die Erbengemeinschaft und jedes ihrer Mitglieder hat ein Anrecht darauf das mit der 3.Wohnung die wirtschaftlich sinnvollste Lösung sprich Miete, erzielt werden kann.
Ob durch die Enkel, den Fs und seine Schwester oder durch Dritte ist vollkommen belanglos.
Du hast einen Mtieigentumsanteil an dem Obejkt aber kein Wohnrecht. Also kannst du dieses Recht auch nicht einklagen.
Grundstücksgemeinschaften sind immer größer Mist und schnellstmöglich aufzulösen. Verkauf deinen Anteil.
Es muss doch möglich sein, dass ich zur Not auch auf rechtlichem Wege diesbezüglich etwas erreichen kann, oder?
Oder betreibe die Zwangsversteigerung zur Auflösung der Gemeinschaft.
er hat das Anrecht nach seinem Anteil auf ein Benützungsrecht d.h auch Wohnrecht
er hat das Anrecht nach seinem Anteil auf ein Benützungsrecht
Das ist falsch. Die Gemeinschaft kann nur einheitlich über die Nutzung entscheiden.
auch Wohnrecht
Das ist ein festehender Begriff, dem du hier eine andere Bedeutung geben möchtest. Das ist leider Unsinn.
er kann dem seinen Anteil entsprechenden Hausanteil nützen, auch drin wohnen. es kein Wohnrecht was die Eltern normalerweise bei der Schenkung bekommen. Bei der Fremdvermietung müssen alle zustimmen
er kann dem seinen Anteil entsprechenden Hausanteil nützen
Das wird durch Wiederholen leider auch nicht richtig. Hast du für deine Behautpung eine Begründung, gerne auch mit Rechtsgrundlage?
nein jeder Erbe kann an die anderen Erben verkaufen, nur nicht nach extern