Ich verkaufe mein Haus und der Mieter zieht nicht aus

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11 Antworten

Kauf bricht nicht Miete, heißt der neue Eigentümer kann (muß aber nicht) bei Bedarf eine begründete Eigenbedarfskündigung aussprechen.

Ein Hausverkauf ist für den (Alt)Eigentümer kein berechtigter Kündigungsgrund.

schelm1 27.10.2014, 16:09

Das stimmt aber nur sehr bedingt! Das gibt es schon ´ne Menge Ausnahmen! Mit dem Kaufvertag als solchem allerdings haben die nichts zu tun. Da müßte sich schon der Verkäufer selber vorher drum kümmern.

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Ein paar Fragen hätte ich noch:

Handelt es sich um ein Zweifamilienhaus? Oder um eine Hauptwohnung (von Dir bewohnt) mit Einliegerwohnung?

Zweifamilienhaus:

Eventuell findest Du sogar leichter einen Käufer, denn wenn ein Teil der Finanzierung schon mal durch die Mieteinnahmen von einem solventen und umgänglichen Mieter bezahlt wird, kann das sehr vorteilhaft gerade für junge Leute sein, die sich ansonsten den "Spaß" nicht leisten könnten.

Einliegerwohnung:

Hier ist tatsächlich davon auszugehen, dass ein Verkauf schwieriger ist, als wenn das Haus komplett leer wäre. Ein Käufer müßte nach Eigentumsübergang erst einmal kündigen. Entweder auf Eigenbedarf oder ohne Begründung, sobald er selbst eingezogen ist. Die Vorgehensweise muss daher gut überlegt werden.

In beiden Fällen hast Du die Möglichkeit, auch ohne Begründung zu kündigen. Allerdings beträgt die Kündigungsfrist dann mindestens 6 Monate.

Vorschlag für die Vorgehensweise:

Kündigung gem. § 573a (Kündigungsfrist verlängert sich um 3 Monate), also mindestens 6 Monate Zeit bis Mietende. Damit steht fest, wann der Mietvertrag enden wird.

Nun kannst Du an den Verkauf des Hauses gehen immer mit der Maßgabe, dass ein Teil vermietet ist, die Mietzeit ab am ... endet, wobei der Käufer selbst die Möglichkeit hätte, die Vermietung dann zu verlängern, falls der Mieter das noch will.

Kaufvertragsabschluss am besten so, dass der rechtliche Übergang (Grundbucheintragung oder festgelegtes Daum des Übergangs im KV) auf die Zeit nach dem Mietende fällt, damit nicht plötzlich die Kündigungsmöglichkeit aufgrund §573a entfällt.

Verkauf bricht nicht bestehende Mietverträge. Der Hauskäufer könnte ggfs. wegen Eigenbedarf kündigen; das ist aber nicht Ihr Problem.

Du hast ja keinen Grund, dem Mieter zu kündigen, aber der Hauskäufer, wenn er selber in die Wohnung ziehen möchte. Was du machen kannst, ist dem Mieter vor Augen zu führen, dass der neue Besitzer ihm kündigen wird und er wenig Chancen hat im Haus zu bleiben. Dann biete ihm eine Entschädigung an, damit er auszieht. Die Entschädigung kannst du dir leisten, weil ein mieterfreies Haus erheblich besser bezahlt wird als eines mit Mieter.

bwhoch2 27.10.2014, 10:14

Aber nicht in diesem Fall, wo mit dem Verkauf des Hauses mindestens eine Wohnung frei wird, auch wenn der Mieter noch wohnen bleibt.

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schelm1 27.10.2014, 16:10
@bwhoch2

Wo steht, dass der Verkäufer bisher in dem Verkaufsobjekt gewohnt hat?

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"Kauf bricht Miete nicht".

Biete dein Haus also als vermietet an, und äußere dich auch lobend über den Mieter (langjähriger, zuverlässiger Mieter, der immer pünktlich seine Miete zahlt und keinen Ärger macht). Ich hoffe, es IST ein zuverlässiger und umgänglicher Mieter!

Dann werden sich nur solche Leute dein Haus ansehen, die damit kein Problem haben. Also Kapitalanleger.

Warum sollte der Mieter ausziehen???

Kauf bricht nicht Miete ...

er aht einen meitvertrag und ein REcht zu bleiben, solange bis der Mitvertrag rechtmäßig gekündigt wurde ... Hausverkauf zählt nicht zu den Kündigungsgründen ....

der neure Eigentümer kauft ihn sozusagen mit ... indem er in alle Rechte und Pflichten des Vermieters eintritt ...

Der Mieter hat seine Rechte. Ein Käufer muss das Haus mit dem Mieter kaufen. Es geht darum einen Käufer zu finden, der das mitmacht.

leider fehlt die vorgeschichte , wurde dem Mieter gekündigt schriflich ? hat er dem Auszug schriflich zugestimmt ?

Was wurde den mit dem Käufer vereinbart ?

Normal kann ich eine Immobilie kaufen und wieder selbst vermieten oder wegen eingenbedarf dem Mieter Kündigen , allerdings ist im Rechtssystem mehr auf der Seite der Mieter als der Vermieter.

Ich kann nur den Rat jedem geben (kommt von meinem Rechtsanwalt) bevor man eine Immobilie kauft (WENN MAN SELBST EINZIEHEN WILL) mit dem Mieter klären und sich SCHRIEFTLICH (!) das bestätigen lassen wegen auszug . Das kann sonst jahrelang vor gericht gehen . Ist in unserem Nachbarhaus bei einer ETW der Fall geht jetzt schon in 4 Jahre vor gericht. Die Dame will nicht ausziehen und kann sich nicht dran geran erinnern ( über 80) das sie gesagt hat das sie ausszieht)

schelm1 27.10.2014, 16:05
Was wurde den mit dem Käufer vereinbart ?

Das hat den Mieter nicht zu interessieren - dessen Mietvertrag wird qua Gesetz nicht durch Kauf gebrochen!

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Mein Mieter weigert sich, auszuziehen.

Warum sollte er?

Muss sich der Haus-Käufer darum kümmern?

Wenn er selbst drin wohnen möchte ja.

Aber erst wenn er rechtmäßiger Eigentümer ist.

Kauf bricht nicht Miete ist kein Sprichwort sondern Gesetz.

BGB § 566

Muss sich der Haus-Käufer darum kümmern?

Zuallererst muss der Käufer den Mieter "mitkaufen" (Mietvertrag läuft ungehindert weiter, nur eben mit neuem Vermieter). Wenn er das tut ist es seine Sache und kann dir egal sein. Wenn er das nicht tut hast du keinen Käufer und das ist dann dein Problem.

Natürlich ist der Kreis potentieller Käufer deutlich eingeschränkt, wenn da noch ein Mieter drin ist. Denn selbst einziehen kann der neue Besitzer dann ja vorerst nicht.

bwhoch2 27.10.2014, 10:13

Offenbar wohnt der Verkäufer auch noch im Haus. Mit seinem Auszug wird zumindest eine Wohnung frei. Insofern stimmt das nicht ganz. Der Verkauf des Hauses könnte somit sogar attraktiver sein, wals wenn es ganz leer ist.

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ArchEnema 27.10.2014, 11:01
@bwhoch2

Ja, wenn der Käufer ohnehin vermieten möchte kann diese Konstellation attraktiver sein. Dennoch muss der Käufer ja den bestehenden Mietvertrag übernehmen, er kann nicht nach seinen Regeln vermieten. Ob er das in Kauf nimmt steht in den Sternen.

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Der Verkauf eines Hauses bricht nicht den Mietvertrag.

Deshalb hat der Mieter Recht, dort wohnen zu bleiben, wenn kein Eigenbedarf vorliegt.

Der Mietvertrag geht mit allen Bedingungen auf den Käufer über.

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