gewerbliche Miete: Mietkaution plus Umsatzsteuer?

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3 Antworten

Grundsätzlich hat der Vermieter ein Wahlrecht, ob er zusätzlich zur Miete auch die darauf anfallende Umsatzsteuer gezahlt bekommen möchte. Ist dies der Fall (Umsatzsteueroption), so muss der Vertrag eine entsprechende Klausel enthalten und die Umsatzsteuer auf der Rechnung extra ausgewiesen werden. "Für umsatzsteuerliche Zwecke wird dabei der Vertrag als Rechnung - ggf. in Verbindung mit Zahlungsbelegen für die jeweiligen Leistungsabschnitte - anerkannt, sofern der Vertrag alle Rechnungspflichtangaben des § 14 Abs. 4 UStG enthält:

Vollständiger Name und Anschrift des leistenden Unternehmers

und des Leistungsempfängers

Steuernummer oder UmsatzsteueridentifikationsnummerAusstellungsdatumFortlaufende Rechnungsnummer (Bei Verträgen über Dauerleistungen

muss nur bei Neuabschluss eine fortlaufende Nummer vergeben werden und auch nur einmal pro Vertrag)

Art und den Umfang der LeistungZeitpunkt der LeistungNach Steuersätzen und -befreiungen aufgeschlüsseltes EntgeltIm Voraus vereinbarte Minderungen des EntgeltsEntgelt und hierauf entfallender Steuerbetrag"

Der Mieter ist dann berechtigt, die anfallenden Mehrkosten beim Finanzamt geltend machen, vorausgesetzt er ist zum Vorsteuerabzug berechtigt.

ja aber doch nicht die kaution...

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Die Mietkaution ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei, denn sie ist ja eine treuhänderische Sicherheitsleistung, und kein Umsatz...

Allerdings ist die Kaution im Gewerberaummietrecht frei verhandelbar und nicht auf die aus dem Wohnraummietrecht bekannten 3 Monatskaltmieten beschränkt. Wenn für das Mietverhältnis zur Umsatzsteuer optiert wurde, ist es nachvollziehbar, dass der Vermieter neben der Kaution auch Umsatzsteuer fordert, denn falls er z.B. im Falle des Mietrückstands darauf zugreift, muss er daraus ja auch Umsatzsteuer abführen. Auch gesetzlich spricht nichts grundsätzlich gegen diese Forderung, allerdings ist die vermeintliche "Umsatzsteuer" dabei in Wirklichkeit ein Teil der Kaution und erhöht diese, sie darf nicht als Umsatzsteuer an das FA abgeführt werden...

Kaution ist keine leistungsbezogene Geldtransfusion, also unterliegt keiner Umsatzbesteuerung.

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