Freihändiger Verkauf vor 2. Zwangsversteigerungstermin?
Hallo, ich möchte gerne ein Haus erwerben, dass zur ZV aussteht. Im Oktober sollte der 1. Termin sein, leider wusste ich damals noch nichts davon. Verkehrswert liegt bei 178,000 Euro - es gab beim 1.Termin kein Gebot. Nun ist im März der 2. Termin. Habe bereits seit November letzten Jahres Kontakt mit dem zuständigen Mann von der Bank. Nun ist es so, dass irgendwie der Insolvenzverwalter aus der Sache raus wäre - verstehe nur leider nicht, was das bedeutet. Wir haben nun dem Herrn von der Bank ein Angebot gemacht und er uns ein Gegenangebot - zuerst!!! Er sagte, " naja, also 80,000 Euro sollten sie schon bieten". Am nächsten Tag galt das Angebot nicht mehr, weil eben dieser Insolvenzverwalter raus sei und wir auf den 2.Termin warten sollten! Dann sagte er noch, dass wenn die Eigentümer zustimmen würden, wir das Haus auch vorher schon kaufen könnten. Leider konnte bis jetzt kein Kontakt zwischen Bank und Besitzer geknüpft werden - es wurde auf keinen Brief geantwortet! Das zu versteigernde Haus ist aber genau das Nachbarhaus meiner Eltern - ich kenne also die Besitzer und deren neue Adressen ( haben sich getrennt - im Streit!! Kein Kontakt der beiden möglich!!! ) Beide haben mir zugesichert, dass sie einem vorzeitigen Verkauf zustimmen würden Ich habe hier nun einiges im Internet lesen können und bin shr verunsichert!!! Meine Frage also : Wie muss ich nun vorgehen?
8 Antworten
Hier liest man schon tolle und ungemein hilfreiche Antworten!
Eigentümer sind, so wie du es schilderst, die Eheleute. Daß die Bank Eigentümer ist, wäre auch äußerst unwahrscheinlich, oder hat sie das Haus gekauft, geerbt, geschenkt bekommen? Sicher nicht!
Das heißt, den Kaufvertrag müssen alle Eigentümer, also beide Eheleute, unterzeichnen, und zwar vor einem Notar. Das müssen sie nicht zwingend gleichzeitig machen, wenn sie sich nicht riechen können. Wenn es sich um eine echte Insolvenz handelt, ist der InsoVerwalter an Stelle der/des insolventen Eigentümer/s getreten und unterzeichnet den Kaufvertrag. Ob das tatsächlich der Fall ist, sagt dir das zuständige Amtsgericht. Die Gläubiger, also die Banken, die im Grundbuch eingetragen sind, müssen mit dem Kaufpreis einverstanden sein, weil sie ihre Grundschulden sonst nicht löschen werden. Dein Problem ist es, alle Parteien unter einen Hut zu bringen. Mit wem du zuerst sprichst, bleibt dir überlassen.
Den Kaufvertrag kann man im übrigen jederzeit machen, sogar noch am Tag vor dem Versteigerungstermin. Dann wird die Versteigerung eben abgeblasen.
Ich würde mir an deiner Stelle den Streß nicht machen, die vielen konträren Interessen ausgleichen zu wollen. Einer schießt immer quer.
Warte in Ruhe den 2. Termin ab und leg ein Gebot. Pech hättest du nur dann, wenn jemand deutlich mehr bietet, als du zu zahlen bereit bist. Das glaube ich allerdings nicht, weil im ersten Termin niemand Interesse hatte. Allerdings wirst Du den Zuschlag bei T€ 80 nicht bekommen, da die sogenannten Wertgrenzen noch nicht gefallen sind und das Mindestgebot dann 50% des Verkehrswertes, also T€ 89 beträgt. Drei denkbare Möglichkeiten: 1. du legst noch T€ 9 drauf. Dann kann die Bank aber immer noch intervenieren, da die 70% nicht erreicht sind. 2. die Bank gibt eine sog. Befriedigungserklärung ab. Ehrlich gesagt, ich als Bankkaufmann würde das in der Konstellation nicht machen, aber fragen kostet nix. 3. du wartest den dritten Termin ab, wenn dich die Zeit nicht drängt. Dann sind die Wertgrenzen (sowohl die 50%, als auch die 70%) nicht mehr relevant, wenn im vorherigen Termin ein Gebot, gleich in welcher Höhe, gelegt wurde. Die Bank kann dir dann lediglich noch einen Strich durch die Rechnung machen, indem sie das Verfahren einstellt und irgendwann neu aufrollt. Das ist unwahrscheinlich.
Den Gedanken an eine Ausbietungsgarantie vergißt du am besten wieder. Da verpflichtest du dich zu allem und die Bank zu nichts.
Wenn du weitere Fragen hast, gerne.
Freut mich, wenn ich dir helfen konnte. Die vielen Gebote (Mindestgebot, Meistgebot, geringstes Gebot, Mindestbargebot usw.) sind schon verwirrend und die deutschen Gesetze nicht immer einleuchtend. In aller Kürze: Das geringste Gebot, das sich im wesentlichen zusammensetzt aus den Gerichtskosten, den rückständigen öffentlichen Lasten, z. B. Grundsteuern, und (sofern vorhanden) den bestehenbleibenden Rechten muß immer erreicht werden. Gebote darunter lehnt der Rechtspfleger von vorneherein als unzulässig ab. Die 5/10-Grenze soll den alten Grundstückseigentümer vor Verschleuderung schützen. Ein Gebot unter 5/10 des Verkehrswertes ist zwar zulässig, aber nicht zuschlagsfähig (verwirrend, ich weiß). Wenn also jemand im Termin ein Gebot unter 5/10 legt, wird der Zuschlag versagt. Im nächsten Termin wird auf diesen Verschleuderungsschutz weniger Rücksicht genommen. Der Gesetzgeber dann wohl von der Fiktion aus, daß der Verkehrswert zu hoch angesetzt wurde, wie auch immer. Das geringste Gebot bleibt in jedem Fall Untergrenze. Die Gedanke an Verschleuderung ist nach einigen BGH-Urteilen auch dann noch im Hinterkopf der meisten Rechtspfleger, allerdings nicht gesetzlich festgelegt, sondern als Ermessensfrage. Unter 25% des Verkehrswertes wird man selten an ein Haus kommen.
Die 7/10-Grenze beinhaltet ein Veto-Recht des Gläubigers, wenn dieser seine Felle davonschwimmen sieht. Sie verliert ebenfalls ihre Bedeutung, wenn in dem vorhergehenden Termin ein nicht zuschlagsfähiges Gebot abgegeben wurde.
Was heißt, das geringste Gebot bleibt untergrenze? Mal angenommen ich biete jetzt bei der 2. Auktion 65,000 Euro - ist das dann die Mindestgrenze für den 3.Termin? Habe ich das richtig verstanden? Wenn ja, dann sollte man ja eher noch weniger bieten, oder? Ich spekuliere ja darauf, dass dieses Haus keiner will und wir es besonders günstig bekommen - man kann halt aus dem Gutachten herauslesen, dass es sehr runtergekommen ist - mal sehen, kann ja mein Glück mal versuchen!
Ach so, und noch ne Frage : Das Veto-Recht ist dann auch weg beim 3. Termin?? Aber da muss die Bank uns trotzdem nicht den Zuschlag geben,wenn es ihr zu wenig ist, oder?
Teil 1/2: Das geringste Gebot ist die Untergrenze. Gebote darunter sind unzulässig. Der Betrag des geringsten Gebotes setzt sich im wesentlichen zusammen aus den Gerichtskosten für die Versteigerung, den rückständigen öffentlichen Lasten (z. B. Grundsteuer, Müllabfuhr usw.) und – wenn welche vorhanden sind – den bestehenbleibenden Rechten im Grundbuch. Da kommen meistens nicht mehr als drei- oder fünftausend Euro zusammen. Das geringste Gebot bleibt in jedem Termin absolute Untergrenze.
Nehmen wir an, das geringste Gebot beläuft sich auf € 3.800 und es gibt keine bestehenbleibenden Rechte im Grundbuch. Der Verkehrswert beträgt TEURO 178 5/10 sind somit TEURO 89 und 7/10 sind TEURO 124,6.
Beispiel 1: Du bietest € 3.000. Der Rechtspfleger weist dein Gebot als unzulässig zurück, weil es weniger als das geringste Gebot ist. Die 5/10-Grenze und die 7/10-Grenze bleiben auch im nächsten Termin bestehen.
Beispiel 2: TEURO 65 dann wird dir der Zuschlag versagt, weil es weniger als 5/10 sind. Im nächsten Termin sind die 5/10-Grenze und die 7/10-Grenze weg.
Beispiel 3: Du bietest TEURO 100, also mehr als 5/10, jedoch weniger als 7/10. Das Gebot ist zuschlagsfähig. Die Bank hat jedoch ein Veto-Recht und kann „Njet“ sagen, wenn sie im nächsten Termin mehr erwartet.
Beispiel 4: Du bietest TEURO 125, also mehr als 7/10. Die Bank kann jetzt den Zuschlag nur noch verhindern, indem sie das Verfahren einstellt und ganz von vorne wieder aufrollt. Diesen Schritt wird sie sich aus verschiedenen Gründen gut überlegen und nur im Notfall machen. (Fortsetzung folgt)
Teil 1/2: Das geringste Gebot ist die Untergrenze. Gebote darunter sind unzulässig. Der Betrag des geringsten Gebotes setzt sich im wesentlichen zusammen aus den Gerichtskosten für die Versteigerung, den rückständigen öffentlichen Lasten (z. B. Grundsteuer, Müllabfuhr usw.) und – wenn welche vorhanden sind – den bestehenbleibenden Rechten im Grundbuch. Da kommen meistens nicht mehr als drei- oder fünftausend Euro zusammen. Das geringste Gebot bleibt in jedem Termin absolute Untergrenze.
Nehmen wir an, das geringste Gebot beläuft sich auf € 3.800 und es gibt keine bestehenbleibenden Rechte im Grundbuch. Der Verkehrswert beträgt TEURO 178 5/10 sind somit TEURO 89 und 7/10 sind TEURO 124,6.
Beispiel 1: Du bietest € 3.000. Der Rechtspfleger weist dein Gebot als unzulässig zurück, weil es weniger als das geringste Gebot ist. Die 5/10-Grenze und die 7/10-Grenze bleiben auch im nächsten Termin bestehen.
Beispiel 2: TEURO 65 dann wird dir der Zuschlag versagt, weil es weniger als 5/10 sind. Im nächsten Termin sind die 5/10-Grenze und die 7/10-Grenze weg.
Beispiel 3: Du bietest TEURO 100, also mehr als 5/10, jedoch weniger als 7/10. Das Gebot ist zuschlagsfähig. Die Bank hat jedoch ein Veto-Recht und kann „Njet“ sagen, wenn sie im nächsten Termin mehr erwartet.
Beispiel 4: Du bietest TEURO 125, also mehr als 7/10. Die Bank kann jetzt den Zuschlag nur noch verhindern, indem sie das Verfahren einstellt und ganz von vorne wieder aufrollt. Diesen Schritt wird sie sich aus verschiedenen Gründen gut überlegen und nur im Notfall machen.
Was muss ich beachten? Reicht es, wenn mir beide Ehepartner einen Zettel unterschreiben, dass sie mit dem Verkauf einverstanden sind? Müssen sie über den Preis bescheid wissen und wenn ja, können sie es ablehnen, weil es ihnen zu wenig ist obwohl es der Bank reichen würde??? Schließlich hat ja der Bänker selbst diesen Vorschlag von 80,000 gemacht! Der Bänker ist leider bis morgen im urlaub uns weiß noch nicht, dass es zu klappen scheint! Was passiert denn nun mit den Restschulden und müssen alle Gläubiger dem freien Verkauf zustimmen?
Danke schonmal :-)
der erstrangige gläubiger ist ausschlaggebend. das ehepaar kann, wenn insolvent, nichts mehr machen.
der bänker hat das zwar vorgeschlagen, aber weisst du was er damit gemeint haben? die wertgrenzen fallen biem 2. termin weg. da kann er froh sein, wenn jemand 80000 bietet....er kann das haus aber selbst auch zurückersteigern, wenn es ihm zuwenig kohle ist. der erstrangige gläubiger ist ausschlaggebend...meine ich.
Ja aber beim 1.Termin wurde nichts geboten. Also dürfte die Grenze doch nicht wegfallen. Ich dachte die Grenze fällt nur, wenn ein Gebot vorlag??? Finde leider nix unter Ausbietungsverfahren, was ich auch tatsächlich verstehe !!! Kann mir das jemand erklären?
Ja aber beim 1.Termin wurde nichts geboten. Also dürfte die Grenze doch nicht wegfallen. Ich dachte die Grenze fällt nur, wenn ein Gebot vorlag??? Finde leider nix unter Ausbietungsverfahren, was ich auch tatsächlich verstehe !!! Kann mir das jemand erklären?
Nach meiner Erfahrung würd ich da überhaupt nix mit irgendwem von der Bank absprechen . Im Grunde iss die Bank der Gläubiger und will demnach so viel Geld wie möglich raus schlagen .Aus diesem Grunde - und vor allem weil bei der ersten Auktion nix raus gekommen ist - würde ich in aller Ruhe zur 2. Auktion gehen .Da dann erst mal abwarten ob überhauptein Gebot kommt , wenn nicht dann selber mit Bieten anfangen - aber ganz unten und nich mit 80 000,- anfangen .dann wirst du schon sehen ob die Bank mit geht oder irgend jemand anderes dich überbietet .Wenn die 2. Auktion angesetzt iss muss die auch statt finden , Vorabschprachen gibts da nich .
Naja - wie gesagt verhandeln wir schon seit November. Unser Gebot was 50,000 und das Gebot der Bank 150,000. Mein Höchstgebot liegt nun bei 63,000 Euro und der nette Herr von der Bank schien mit den 80,000 nicht bei seinem letzten Angebot zu sein. Mir gehts halt jetzt darum, wie es abläuft!
Ablaufen tut alles bei der 2. Auktion und nirgens anders , vorabsprachen gleich welcher Art haben bei Gericht keine Bedeutung . Geh zur 2. Auktion , um sicher zu gehen lass dich bei Gericht als Bieter eintagen , dann kann der 2. Termin auch nicht abgesagt werden - zumindest wirst du benachrichtigt .
Ich kann den Vorrednern nur zustimmen. Die Bank ist Eigentümer und wird sicherlich versuchen, ihre Einnahmen zu maximieren. Eine kurzfristige Lösung scheint mir unwahrscheinlich.
Bei 180.000 Eur dürfte es sich wohl um ein Reihenhaus handeln?
Soll das Haus auch von den Eltern gekauft werden, oder findet eine Eigenfinanzierung, vielleicht sogar bei den gleichen Bank statt?
Evtl. könnte man den kleinen Dienstweg gehen.
Vielen Dank, dass hilft mir echt weiter. Habe heute mal wieder mit dem bis gestern so netten Herrn von der Bank gesprochen - der will plötzlich nix mehr von seinem Angebot über 80,000 wissen - war echt patzig! Ich glaube, ich habe ihm mein Interesse viel zu offenkundig gezeigt! Werde also den 2.Termin abwarten und dann bieten. Was ich dabei aber nicht verstehe, wenn es doch diese 5/10 Grenze gibt, die ja demnach bei ca. 90,000 liegt, dann ist das doch auch das Mindestgebot?! Kann ich denn dann einfach einen niedrigeren Preis nennen? Muss ja wohl gehen, sonst könnten die Grenzen ja nie fallen, aber irgendwie ist es unlogisch für mich. Werde also jetzt mal alles in Ruhe abwarten - habe mich heute nach einem Moment Frustschieben damit abgefunden, dass es wohl doch noch länger dauert. Interesse wird wohl niemand sonst an diesem Haus haben, wohnen direkt nebenan und wissen desahlb, wie schwer unsere Häuser zu verkaufen sind.