Freihändiger Verkauf vor 2. Zwangsversteigerungstermin?

7 Antworten

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Hier liest man schon tolle und ungemein hilfreiche Antworten!

Eigentümer sind, so wie du es schilderst, die Eheleute. Daß die Bank Eigentümer ist, wäre auch äußerst unwahrscheinlich, oder hat sie das Haus gekauft, geerbt, geschenkt bekommen? Sicher nicht!

Das heißt, den Kaufvertrag müssen alle Eigentümer, also beide Eheleute, unterzeichnen, und zwar vor einem Notar. Das müssen sie nicht zwingend gleichzeitig machen, wenn sie sich nicht riechen können. Wenn es sich um eine echte Insolvenz handelt, ist der InsoVerwalter an Stelle der/des insolventen Eigentümer/s getreten und unterzeichnet den Kaufvertrag. Ob das tatsächlich der Fall ist, sagt dir das zuständige Amtsgericht. Die Gläubiger, also die Banken, die im Grundbuch eingetragen sind, müssen mit dem Kaufpreis einverstanden sein, weil sie ihre Grundschulden sonst nicht löschen werden. Dein Problem ist es, alle Parteien unter einen Hut zu bringen. Mit wem du zuerst sprichst, bleibt dir überlassen.

Den Kaufvertrag kann man im übrigen jederzeit machen, sogar noch am Tag vor dem Versteigerungstermin. Dann wird die Versteigerung eben abgeblasen.

Ich würde mir an deiner Stelle den Streß nicht machen, die vielen konträren Interessen ausgleichen zu wollen. Einer schießt immer quer.

Warte in Ruhe den 2. Termin ab und leg ein Gebot. Pech hättest du nur dann, wenn jemand deutlich mehr bietet, als du zu zahlen bereit bist. Das glaube ich allerdings nicht, weil im ersten Termin niemand Interesse hatte. Allerdings wirst Du den Zuschlag bei T€ 80 nicht bekommen, da die sogenannten Wertgrenzen noch nicht gefallen sind und das Mindestgebot dann 50% des Verkehrswertes, also T€ 89 beträgt. Drei denkbare Möglichkeiten: 1. du legst noch T€ 9 drauf. Dann kann die Bank aber immer noch intervenieren, da die 70% nicht erreicht sind. 2. die Bank gibt eine sog. Befriedigungserklärung ab. Ehrlich gesagt, ich als Bankkaufmann würde das in der Konstellation nicht machen, aber fragen kostet nix. 3. du wartest den dritten Termin ab, wenn dich die Zeit nicht drängt. Dann sind die Wertgrenzen (sowohl die 50%, als auch die 70%) nicht mehr relevant, wenn im vorherigen Termin ein Gebot, gleich in welcher Höhe, gelegt wurde. Die Bank kann dir dann lediglich noch einen Strich durch die Rechnung machen, indem sie das Verfahren einstellt und irgendwann neu aufrollt. Das ist unwahrscheinlich.

Den Gedanken an eine Ausbietungsgarantie vergißt du am besten wieder. Da verpflichtest du dich zu allem und die Bank zu nichts.

Wenn du weitere Fragen hast, gerne.

Vielen Dank, dass hilft mir echt weiter. Habe heute mal wieder mit dem bis gestern so netten Herrn von der Bank gesprochen - der will plötzlich nix mehr von seinem Angebot über 80,000 wissen - war echt patzig! Ich glaube, ich habe ihm mein Interesse viel zu offenkundig gezeigt! Werde also den 2.Termin abwarten und dann bieten. Was ich dabei aber nicht verstehe, wenn es doch diese 5/10 Grenze gibt, die ja demnach bei ca. 90,000 liegt, dann ist das doch auch das Mindestgebot?! Kann ich denn dann einfach einen niedrigeren Preis nennen? Muss ja wohl gehen, sonst könnten die Grenzen ja nie fallen, aber irgendwie ist es unlogisch für mich. Werde also jetzt mal alles in Ruhe abwarten - habe mich heute nach einem Moment Frustschieben damit abgefunden, dass es wohl doch noch länger dauert. Interesse wird wohl niemand sonst an diesem Haus haben, wohnen direkt nebenan und wissen desahlb, wie schwer unsere Häuser zu verkaufen sind.

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@nattihasi

Freut mich, wenn ich dir helfen konnte. Die vielen Gebote (Mindestgebot, Meistgebot, geringstes Gebot, Mindestbargebot usw.) sind schon verwirrend und die deutschen Gesetze nicht immer einleuchtend. In aller Kürze: Das geringste Gebot, das sich im wesentlichen zusammensetzt aus den Gerichtskosten, den rückständigen öffentlichen Lasten, z. B. Grundsteuern, und (sofern vorhanden) den bestehenbleibenden Rechten muß immer erreicht werden. Gebote darunter lehnt der Rechtspfleger von vorneherein als unzulässig ab. Die 5/10-Grenze soll den alten Grundstückseigentümer vor Verschleuderung schützen. Ein Gebot unter 5/10 des Verkehrswertes ist zwar zulässig, aber nicht zuschlagsfähig (verwirrend, ich weiß). Wenn also jemand im Termin ein Gebot unter 5/10 legt, wird der Zuschlag versagt. Im nächsten Termin wird auf diesen Verschleuderungsschutz weniger Rücksicht genommen. Der Gesetzgeber dann wohl von der Fiktion aus, daß der Verkehrswert zu hoch angesetzt wurde, wie auch immer. Das geringste Gebot bleibt in jedem Fall Untergrenze. Die Gedanke an Verschleuderung ist nach einigen BGH-Urteilen auch dann noch im Hinterkopf der meisten Rechtspfleger, allerdings nicht gesetzlich festgelegt, sondern als Ermessensfrage. Unter 25% des Verkehrswertes wird man selten an ein Haus kommen.

Die 7/10-Grenze beinhaltet ein Veto-Recht des Gläubigers, wenn dieser seine Felle davonschwimmen sieht. Sie verliert ebenfalls ihre Bedeutung, wenn in dem vorhergehenden Termin ein nicht zuschlagsfähiges Gebot abgegeben wurde.

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@Morelle

Was heißt, das geringste Gebot bleibt untergrenze? Mal angenommen ich biete jetzt bei der 2. Auktion 65,000 Euro - ist das dann die Mindestgrenze für den 3.Termin? Habe ich das richtig verstanden? Wenn ja, dann sollte man ja eher noch weniger bieten, oder? Ich spekuliere ja darauf, dass dieses Haus keiner will und wir es besonders günstig bekommen - man kann halt aus dem Gutachten herauslesen, dass es sehr runtergekommen ist - mal sehen, kann ja mein Glück mal versuchen!

Ach so, und noch ne Frage : Das Veto-Recht ist dann auch weg beim 3. Termin?? Aber da muss die Bank uns trotzdem nicht den Zuschlag geben,wenn es ihr zu wenig ist, oder?

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@nattihasi

Teil 1/2: Das geringste Gebot ist die Untergrenze. Gebote darunter sind unzulässig. Der Betrag des geringsten Gebotes setzt sich im wesentlichen zusammen aus den Gerichtskosten für die Versteigerung, den rückständigen öffentlichen Lasten (z. B. Grundsteuer, Müllabfuhr usw.) und – wenn welche vorhanden sind – den bestehenbleibenden Rechten im Grundbuch. Da kommen meistens nicht mehr als drei- oder fünftausend Euro zusammen. Das geringste Gebot bleibt in jedem Termin absolute Untergrenze.

Nehmen wir an, das geringste Gebot beläuft sich auf € 3.800 und es gibt keine bestehenbleibenden Rechte im Grundbuch. Der Verkehrswert beträgt TEURO 178 5/10 sind somit TEURO 89 und 7/10 sind TEURO 124,6.

Beispiel 1: Du bietest € 3.000. Der Rechtspfleger weist dein Gebot als unzulässig zurück, weil es weniger als das geringste Gebot ist. Die 5/10-Grenze und die 7/10-Grenze bleiben auch im nächsten Termin bestehen.

Beispiel 2: TEURO 65 dann wird dir der Zuschlag versagt, weil es weniger als 5/10 sind. Im nächsten Termin sind die 5/10-Grenze und die 7/10-Grenze weg.

Beispiel 3: Du bietest TEURO 100, also mehr als 5/10, jedoch weniger als 7/10. Das Gebot ist zuschlagsfähig. Die Bank hat jedoch ein Veto-Recht und kann „Njet“ sagen, wenn sie im nächsten Termin mehr erwartet.

Beispiel 4: Du bietest TEURO 125, also mehr als 7/10. Die Bank kann jetzt den Zuschlag nur noch verhindern, indem sie das Verfahren einstellt und ganz von vorne wieder aufrollt. Diesen Schritt wird sie sich aus verschiedenen Gründen gut überlegen und nur im Notfall machen. (Fortsetzung folgt)

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@nattihasi

Teil 1/2: Das geringste Gebot ist die Untergrenze. Gebote darunter sind unzulässig. Der Betrag des geringsten Gebotes setzt sich im wesentlichen zusammen aus den Gerichtskosten für die Versteigerung, den rückständigen öffentlichen Lasten (z. B. Grundsteuer, Müllabfuhr usw.) und – wenn welche vorhanden sind – den bestehenbleibenden Rechten im Grundbuch. Da kommen meistens nicht mehr als drei- oder fünftausend Euro zusammen. Das geringste Gebot bleibt in jedem Termin absolute Untergrenze.

Nehmen wir an, das geringste Gebot beläuft sich auf € 3.800 und es gibt keine bestehenbleibenden Rechte im Grundbuch. Der Verkehrswert beträgt TEURO 178 5/10 sind somit TEURO 89 und 7/10 sind TEURO 124,6.

Beispiel 1: Du bietest € 3.000. Der Rechtspfleger weist dein Gebot als unzulässig zurück, weil es weniger als das geringste Gebot ist. Die 5/10-Grenze und die 7/10-Grenze bleiben auch im nächsten Termin bestehen.

Beispiel 2: TEURO 65 dann wird dir der Zuschlag versagt, weil es weniger als 5/10 sind. Im nächsten Termin sind die 5/10-Grenze und die 7/10-Grenze weg.

Beispiel 3: Du bietest TEURO 100, also mehr als 5/10, jedoch weniger als 7/10. Das Gebot ist zuschlagsfähig. Die Bank hat jedoch ein Veto-Recht und kann „Njet“ sagen, wenn sie im nächsten Termin mehr erwartet.

Beispiel 4: Du bietest TEURO 125, also mehr als 7/10. Die Bank kann jetzt den Zuschlag nur noch verhindern, indem sie das Verfahren einstellt und ganz von vorne wieder aufrollt. Diesen Schritt wird sie sich aus verschiedenen Gründen gut überlegen und nur im Notfall machen.

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Entschuldigung, habe versehentlich Teil 1/2 zweimal verschickt. Hier ist Teil 2/2:

Nehmen wir jetzt weiter an, dieser Termin ist ergebnislos verstrichen. Im nächsten Termin sieht es wie folgt aus:

Beispiel 1: Die 5/10-Grenze und die 7/10-Grenze gelten noch. Du mußt mindestens TEURO 89 bieten um ein zuschlagsfähiges Gebot zu legen. Wenn du weniger bietest, kommt es zum nächsten Termin. Wenn du mehr bietest, jedoch weniger als 7/10 hat die Bank ihr Veto-Recht.

Beispiel 2 und 3: Beide Grenzen sind gefallen durch dein Gebot im vorhergehenden Termin. Hauptsache, es war mehr als das geringste Gebot, im meinem Beispiel mehr als € 3.800. Du kannst jeden Betrag bieten, der höher ist als das geringste Gebot von € 3.800. Wenn es gar zu niedrig ist, kannst du von zwei Dingen ausgebremst werden: Entweder die Bank stellt ein (siehe oben, Beispiel 4) oder der Rechtspfleger gibt dir den Zuschlag nicht wegen Verschleuderung. Wie ich schon sagte, ist das Ermessenssache des Rechtspflegers und wird meistens bei 25% - 33% des Verkehrswertes gesehen. Hier kannst du den Rechtspfleger fragen, wie er das sieht. Er ist verpflichtet, dir wahrheitsgemäß Auskunft zu geben. Der Bankheini darf dich auch anlügen.

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