Eigentumsverhältnisse in Mehrfamilienhaus durch Anteile bestimmt und nicht durch explizite Benennung der einzelnen Wohnungen, etc. Ist eine Auflösung möglich?

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5 Antworten

... also, ich halte die Spielregeln für klar und deutlich. Viele kennen das Spiel doch, zu je 1/2 und wenn einer nicht mehr da ist, kommen weitere (Erben) hinzu. Es gibt auch nur ein Grundbuch, also keine Abgeschlossenheitserklätung, keine TE, keine drei Grundbücher.

Und wer welche Wohnung nutzt oder eben nicht, ist doch dabei völlig egal. Die Anteile sind doch da und regeln die Einnahmen und die Kosten und Lasten.

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Metulski:

Die Sache ist relativ einfach zu lösen, wenn zwischen allen Miteigentümern Einigkeit herrscht, auch über die Teilung der entstehenden nicht unerheblichen Kosten.

Es bedarf als erstes eines Gutachtens über jede Wohneinheit und die Außenanlagen.

Dann sind Eigentumswohnungen zu bilden.

Schliesslich bedarf es der Entscheidung, wer welche Wohnung in Alleineigentum übernehmen will und über ausreichend Eigenmittel und aufzunehmene Bankdarlehen verfügt, um die anderen auszuzahlen.

Alle anderen Lösungsmöglichkeiten sind schlichtweg Murks, es sei denn, ihr verkauft das Objekt, so wie es steht und liegt und teilt den Kaufpreis entsprechend der Miteigentumsanteile auf.

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Kommentar von Metulski
02.02.2017, 22:55

Hallo Gustavolo,

danke!

Das mit der Einigkeit wird sich zeigen ;)
Das ist genau das Ziel. Stirbt der Vater von dem Hartzer oder muss einer der beiden anderen Parteien ins Pflegeheim, will ich meine Mutter "in trockenen Tüchern" wissen, d.h. die einzelne Wohneinheit kann von den anderen losgelöst betrachtet werden, was zur Zeit nicht der Fall ist.
Aktuell würde es eher nach dem Gewohnheitsrecht betrachtet werden müssen, was aber nicht geht, wenn ein spaßfreier und kompromissloser Staat Pflege- oder Lohnersatzleistungen loswerden will.

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Die Grundbuchgemeinschaft kann durch einen freihändigen Verkauf mit Zustimmung aller Beteiligter oder durch Zwangsversteigerung auf Antrag eines einzelnen oder mehrer Eigentümer  beendet werden.

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Kommentar von Metulski
03.02.2017, 11:34

Ein guter Hebel, wenn einer die Besitzverhältnisse nicht anfassen will. Status jetzt, kann nicht einfach eine Wohnung verkaut werden, da ungeklärt ist, was sich hinter den Anteilen verbirgt.

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Bei vielen älteren Gebäuden gab es ursprünglich nur einen Eigentümer und die Vorgaben zur Abrechnung der einzelnen Wohnungen waren noch nicht wie heute. Durch entsprechende Erbfälle wurde das Haus aufgeteilt, aber oft nur "geistig". Der Neid war evtl. nicht so gross wie heutzutage und Geld war vll. auch knapp. Daher ware es für alle ausreichend, die Aufteilung 37,5 - 37,5 - 25 vorzunehmen. Diese Konstellation würde aber nun wirklich große Unsicherheit für die zukunft bringen, falls man sich nicht (mehr) einig wäre. Man müsste nun vorab eine Realteilung vornehmen. Dazu müsste ein Architekt exakte Pläne (Teilungspläne) der bestehenden Situation erstellen. Dann würde jede Wohnung, jeder Raum und die Stellplätze eine Nummer bekommen. Dann würde man eine Zu- bzw. Aufteilung vornehmen. In dieser Teilungserklärung würde dann z.B. stehen ... "Sondereigentum an der mit Nr. 1 bezifferten Whg. mit zugehörigem Abstellraum im Teilungsplan mit der Nr. 5 gekennzeichnet". Die Gesamt-Nutzfläche wird dabei üblicherweise in Miteigentumsanteile in 1000stel umgerechnet. Diese Anteile wären dann auch die Berechnungsgrundlage für die notwendigen Betriebskosten des Gebäudes/Wohnungen. Im Zuge der Teilung muss auch dafür gesorgt werden, dass jede Wohnung eigene Zähler hat um den Verbrauch entsprechend zuzuweisen. Da eine Realteilung eine offizielle Angelegenheit ist, muss dies von einem Architekt durchgeführt werden. Das kostet Geld und wird deshalb oft von älteren Eigentümern nicht gemacht. Ist das Haus dann "geteilt", kann jede Wohnung unabhängig der anderen Eigentümer verkauft werden. Das wäre dann auch die beste Situation wenn der Erbfall eintreten würde und der Bezieher des Hartz4 seinen Anteil (seine Whg.) verkaufen müsste. Im Idealfall würde er vermieten, einen Nebenjob annehmen und davon "leben".

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Kommentar von Metulski
04.02.2017, 09:40

Moin Achichbins,
danke für die Antwort.
Ihre Vermutungen sind korrekt bzgl. gewachsener Strukturen und geistiger Trennung. Neid ist kein Thema, es ist gewachsen, so das meine Mutter mit den 37,5-Anteil die Wohnung mit dem niedrigsten Wert bewohnt und der mit der wertvollsten Wohnung am meisten Sondereigentum beansprucht - da will auch keiner ran und irgendjemand etwas streitig machen, solange die Wohn- und Besitzsituation so bleibt wie sie ist. Eigene Zähler sind zu >90% schon vorhanden und die Heizungen sind jeweils Insellösungen, das macht es zum Glück einfach(er). Antrieb ist in dieser Situation auch, das meine Mutter ggf. Pflegebedürftig wird, das Geld irgendwann verbraucht ist, man an das "Betongold" ran müsste, was nicht einfach ist (s. vermieten), da es aktuell nichts handfestes zu verkaufen/vermieten gibt. Ich habe ein  Problem damit, mein Geld dafür zu nutzen, um etwas zu schützen, von dem ich nicht weiß, was es genau ist (dann am besten eine Hypothek aufs eigene Haus aufnehmen und einen Mieter in der Wohnung haben, der nicht zahlt).

Vermieten ist in der Theorie toll, in der Praxis birgt das viele Risiken. Hat man den falschen Mieter erwischt, ist das ganze nur mit Arbeit ohne Mehrwert verbunden. Aktuell ist gar nicht klar, was vermietet wird und ob die Mieteinnahmen zu den Anteilen passen (neid wäre dann ein Thema).

Ein Spaß! ;)

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Kann mir nicht vorstellen, dass es da Teileigentum im Grundbuch überhaupt gibt. Das ganze Haus steht mit mehreren Eigentümern als Besitzer im Grundbuch, stimmt's?!

Dann könnt ihr nur das Haus teilen gehen mit einer Teilungserklärung. Die erstellt normalerweise ein Architekt und wenn sich alle einig sind, werden dann die Wohnungen im Grundbuch geteilt und werden zu Sondereigentum welches alleinig veräußerlich ist. Jede Wohnung braucht dazu eine Abgeschlossenheitsbescheinung und Nebenräume wie Keller oder Tiefgarage/Stellplätze bekommen dann ein Sondernutzungsrecht für die jeweilige Wohnung. Gemeinschaftsräume wie Waschkeller, Heizungsraum, Fahrradkeller usw. bleiben im Gemeineschaftseigentum.

Ohne Notar, Architekt und ggf. Rechtsanwalt werdet ihr das sonst nicht hinbekommen; mit entsprechenden Kosten dafür. So wird eine Wohnungseigentümergemeinschaft gegründet. Meine Meinung.

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Kommentar von Metulski
02.02.2017, 22:45

Hallo Akecheta,

zum ersten Punkt: Das Grundbuch kenne ich noch nicht, auf die Einträge da drin bin ich mal gespannt ;)

Generell klingt es schon mal gut, Danke! Ich verstehe zwar den Architekten in dem Zusammenhang nicht, aber das sei 2t-rangig.
Ich gehe erst einmal von Friede-Freude-Eierkuchen aus und das sich die Parteien einig werden.

Haben Sie, mal angenommen, wir reden über ein Objekt mit 3 Wohneinheiten, 2 Nebengebäuden (2 Geräteschuppen, einer mit Gartenlaube) und Grundstück eine ungefähre Erfahrung bzgl. der Kosten einer Teilungserklärung (bei direkter Einigkeit)?

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