2-Familienhaus kaufen und Wohnung an Eltern vermieten...
Hallo zusammen,
meine Frau und ich möchten gerne ein 2-Familienhaus kaufen und die Eltern mit ins Haus nehmen. Für sie soll die EG-Wohnung sein, da sich so langsam das Alter bemerkbar macht. Ein weiterer Grund ist, dass die Eltern so nicht allein sind und auf Fürsorge bauen können!
Meine Frau und ich möchten also die Finanzierung stemmen und die Eltern - mit Mietvertrag - in der EG-Wohnung wohnen lassen. Die Miete soll niedriger sein, als wir nach dem Mietspiegel dafür erhalten würden. Zudem möchten wir den Eltern ein "Wohnrecht auf Lebenszeit" einräumen.
Hat jemand von Euch in dieser Richtung Erfahrung?
Macht es Sinn durch einen Notar ein "Wohnrecht auf Lebenszeit" ins Grundbuch eintragen zu lassen?
Auf was ist zu achten, wenn wir den Eltern die Wohnung - günstig - vermieten?
Müssen wir die Wohnung als "Mietwohnung" beim Finanzamt anmelden oder lediglich bei der Einkommensteuererklärung das Formblatt "Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung" ausfüllen?
Wie funktioniert es, die EG-Wohnung in dem geschilderten Fall abschreiben?
Vielen Dank im Voraus für die Hilfe!
Beste Grüße
6 Antworten
- Das Wohnrecht auf Lebenszeit gilt auch weiter, wenn Diene Eltern nicht mehr in der Wohnung wohnen können, also z.B. im Altersheim oder im Pflegeheim sind. Deshalb würde ich das Wohnrecht auf die Zeit beschränken, in der Deine Eltern noch bei Euch wohnen können.
- Die Eintragung im Grundbuch muss nicht sein. Ein Vertrag zwischen Deinen Eltern und Dir reicht aus.
- Du solltest Dir überlegen, was passiert, wenn Du aus irgendeinem Grund das Haus verkaufen musst (Arbeitslosigkeit oder ähnlich).
- Du kannst auch die Baukosten und die Zinsen (die Verluste aus Vermietung und Verpachtung) abschreiben, wenn es sich um eine Vermietung handelt. Die vermietung kann auch an Deine Eltern erfolgen. Die Miete muss aber glaubhaft sein und sollte daher nicht allzuweit unter der Vergleichsmiete liegen (ist aber Sache des Finanzamts).
- Die Versteuerung solltest Du mal ergoogeln., das ist ein vielfältiges Thema. Hilfreich wäre auch ein Steuerprogramm (nicht zu billig kaufen, muss ja ordentlich funktionieren...z.B. Wiso). Ich bin aber kein Steuerberater, dehalb empfehle ich Euch mal eine Beratung dort. Aber auch Euer Bankberater wird sicherlich Erfahrung haben und einiges zu dem Thema beitragen können.
Warum so viele Formalitäten? Einträge im Grundbuch kosten Geld!
Ihr scheint Euch doch einig zu sein. Wenn die Eltern keine großen Summen zum Hauskauf dazusteuern, sehe ich das Wohnrecht als Überflüssig. Das man alte Menschen nicht mehr vor die Tür setzt, sehe ich als selbstverständlich!
Die Miete kannst Du doch als Eigentümer selbst bestimmen. Die wird bei der Einkommensteuer als Einnahme mit berücksichtigt.
Vorteil bei der Vermietung ist, Du kannst zukünftig auf Aufwendungen an Haus und Garten (z.B. Blumenerde, Dünger etc.) bei der Steuer absetzen.
Alles Gute für Euch alle...;-)
Wenn Ihr die Ausgaben für die Wohnung steuerlich geltend machen wollt (also etwa die Wohnung abschreiben wollt), darf die Miete nicht beliebig niedrig sein - angesetzt werden müssen mindestens 75% der ortsüblichen Miete und es muss auch einen tatsächlichen Mietvertrag und Mietzahlungen geben. Sonst kann es Euch passieren, dass ihr nur die Einnahmen versteuern müsst, aber die Ausgaben nicht gegenrechnen dürft.
Wozu wollt Ihr ein Wohnrecht auf Lebenszeit eintragen lassen? Wenn Ihr Euch einig seid, dass sie dort wohnen dürfen - was haben sie dann davon, wenn das da steht? Und Ihr habt da erst recht nix von.
In welchem Umfang und wie ihr die EG-Wohnung abschreiben könnt, kann euch am besten ein Steuerberater sagen. Auf jeden Fall müsst ihr aber die Mieteinkünfte bei der Steuererklärung angeben, meist will das Finanzamt auch den Mietvertrag sehen. Wenn ihr die Wohnung zu billig vermietet, kann es sein, dass das FA evtl. die Abschreibung nicht akzeptiert. Auch dazu würde ich mal den Steuerberater fragen.
..der Eintrag eines lebenslanges Wohnrechtes kann Probleme bei der Finanzierung bereiten...denn mit einem Wohnrecht wäre keine Eintragung erstrangiger Grundschulden mehr möglich...das könnte man lösen, in dem das Wohnrecht rechtlich hinter die Grundschulden von Banken tritt...nur dann ist der wesentliche Zweck des Wohnrechtes eigentlich schon ausgehebelt...
...das Wohnrecht wäre ggf. auch problemlos(er) zu bewerkstellingen, wenn man die Immobilie in zwei Grundbücher aufteilt...aber das sollte man mit dem Notar und dem Finanzierer genau besprechen...
...wichtig ist ggf. auch die Förderung durch die KfW:
a) noch sehr interessante/günstige Konditionen zur Förderung altersgerechter Umbauten (wenn also eh was in der Wohnung in dieser Richtung gemacht werden soll)
b) das KfW-Wohneigentumsprogramm gibt es nur für die selbstgenutzte Wohnung (30% der Kosten, maximal 75.000 Euro)