Wer kauft die überteuerten Immobilien überhaupt noch?
Hallo,
heute Artikel: Immobilienpreise werden 2022 weiter steigen.
Ich habe mit meiner Bankberaterin gesprochen, eigentlich wollte ich letztes Jahr ein Haus kaufen, doch das hat sich wieder erledigt. Die meisten Häuser, welche ich gespeichert habe, waren nach kurzer Zeit verkauft, Wohnungen werden reingestellt und häufig noch am gleichen Tag rausgelöscht / verkauft. Wie am fließenden band werden Immobilien verkauft und gekauft.
Sind das tatsächlich alle Investoren, die die wohnungen und Häuser schlichtweg aufkaufen?
Ich kann mir gar nicht vorstellen, wie ein "normaler" arbeiter / ein Mensch mit gewöhnlicher Ausbildung der Durchschnittlich / etwas mehr als der Durchschnitt verdient ein Haus oder Wohnung für mehr als eine halbe Million EUro erwerben tut.
Ein Bekannter hat gut 500.000 Kredit + Zinsen bekommen und will das abzahlen in den nächsten 30 Jahren, was passiert aber, wenn er nach 20 jahren nicht mehr zahlen kann, weil er z. B. krank ist?
bei 30 % EK: benötige ich bei 500.000 Euro 150.000 Euro, wer spart bitte 150.000 Euro in ein paar Jahren? Wenn man nichts erben tut.
Ich gehe deswegen davon aus, dass jeder bei uns quasi ein Investor ist.
9 Antworten
Sind das tatsächlich alle Investoren, die die wohnungen und Häuser schlichtweg aufkaufen?
Wir haben Anlageobjekte meistens in großer Stückzahl von institutionellen Investoren "abgenommen" und weiterveräußert an unsere Kundschaft (Privatkunden mit Einkommen über Durchschnitt).
Ich kann mir gar nicht vorstellen, wie ein "normaler" arbeiter / ein Mensch mit gewöhnlicher Ausbildung der Durchschnittlich / etwas mehr als der Durchschnitt verdient ein Haus oder Wohnung für mehr als eine halbe Million EUro erwerben tut.
Klappt auch nicht. Wer Immobilieneigentümer werden will, besonders zur Eigennutzung, muss schon mehr verdienen als der Durchschnitt (Unter 50.000,- € Jahresbrutto braucht man gar nicht anfragen) und natürlich auch ein gewisses Eigenkapital mitbringen (optimalerweise 30% vom Kaufpreis).
Da die Immobilienpreise stärker steigen als die Einkommen, wird der Kreis jener, die sich eine Immobilie leisten können auch von Jahr zu Jahr kleiner.
Ein Bekannter hat gut 500.000 Kredit + Zinsen bekommen und will das abzahlen in den nächsten 30 Jahren, was passiert aber, wenn er nach 20 jahren nicht mehr zahlen kann, weil er z. B. krank ist?
Dann hoffe ich mal der Bekannte hat eine Krankentagegeld- und vor allem eine Berufsunfähigkeitsversicherung, denn genau dafür ist diese da. Die sollte natürlich auch eine adäquate Rentenhöhe haben. Wer 2.500,- € Nettoeinkommen hat, kommt mit 1.000,- € BU Rente auch nicht weit.
bei 30 % EK: benötige ich bei 500.000 Euro 150.000 Euro, wer spart bitte 150.000 Euro in ein paar Jahren?
Es ist immer noch meine persönliche und meine berufliche Meinung und Erfahrung, dass der beste Weg an eigengenutzten Immobilienbesitz zu kommen ist fremdgenutzten Immobilienbesitz zu haben. Bevor man also anfängt ans Traumhaus zu denken sollten die Gedanken ehr der ersten vermieteten Wohnung in guter Lage gelten.
Die sind günstiger, leichter zu bekommen (EK-Faktor ist meist kleiner, da die Wohnung bei Vermietung einen Cash-Flow erzeugt) und haben wie schon gesagt meist eine ziemlich gute Wertsteigerung. Und nach 10 Jahren ist der Verkauf steuerfrei möglich und dann hat man auch meist genug EK für eine selbstgenutzte Immobilie.
Darüber hinaus sind alle Ausgaben mit der Immobilie zusammenhängend, steuerlich zu berücksichtigen, was bei einer selbstgenutzten Immobilie nicht der Fall ist.
Ich gehe deswegen davon aus, dass jeder bei uns quasi ein Investor ist.
Investieren sollte in der Tat jeder. Möglichst früh, möglichst viel, möglichst breit gestreut.
Okay, kaufe ich 3 Zimmer bei uns für 300.000 Euro, bekomme 500 Euro miete, dann dauert es ewig, bis die Immobilie abbezahlt ist, das lohnt sich nicht.
ich kenne die wenigsten, die mehr als 50.000 brutto pro jahr erhalten, selbst mit einem studium ist man häufig drunter.
Okay, kaufe ich 3 Zimmer bei uns für 300.000 Euro, bekomme 500 Euro miete, dann dauert es ewig, bis die Immobilie abbezahlt ist, das lohnt sich nicht.
- Sollte die Kaltmiete nicht unter 4% des Kaufpreises liegen, das wären bei 300.000,- € schon mal 12.000,- € im Jahr, 1.000,- € im Monat. Besser sind 5% aber das wird tw. schwierig.
- Muss das Dingen gar nicht komplett abbezahlt werden. Gehen wir von einer durchschnittlichen Wertsteigerung von 3,5% pro Jahr aus (die letzten Jahre lagen hier für einige Städte deutlich drüber) ist der 300.000,- € Schuppen in 10 Jahren 423.000,- € wert und es ist bei 2% Tilgung (und 2% Darlehenszinssatz), noch eine Restschuld von 233.000,- € drauf. Wenn du dann veräußern würdest hättest du steuerfrei 190.000,- € zur Verfügung.
- Wartet man statt 10 nämlich 15 Jahre stehen dem Immobilienwert von 502.000,- € noch eine Restschuld von 195.000,- € entgegen, heißt effektiv verfügbares Eigenkapital wären schon 307.000,- €.
- Miete bleibt ja auch nicht konstant, die kann man auch anpassen innerhalb der gesetzlichen Vorgaben. Aus den 12.000,- € Kaltmiete von heute können in 10 - 15 Jahren auch gerne 15 bis 18.000,- € werden.
- Wieso sollte die Immobilie bei dir in Region stehen? Keines meiner vermieteten Objekte ist in meiner Stadt. Die sind alle vollverwaltet. Das kostet zwar ein bisschen erspart mir aber Aufwand.
Naja, 50k brutto im Jahr entspricht ziemlich genau dem Durchschnittsgehalt in D … und die meisten akademiker sollten das schon haben… das verdient meine Frau als Teilzeit Kraft (30std) beim Jobcenter ja schon… ok, sie hat studiert und ist Teamleitung, aber das ändert nichts an der Tatsache das die das ( und etwas mehr) in 30 Stunden verdient ;)
@kevon1905: Ich muss dich aber dennoch sagen, dass bei uns in der Gegend man pro Zimmer in der Wohnung mit ca. 120.000 Euro ausgehen soll. Sprich 3 Zimmer werden um die 360.000 Euro kosten, 4 Zimmer teilweise bis zu 500.000 Euro. Für 300.000 Euro kriegt man wirklich eine Wohnung, die in einem sehr schlechten Zustand ist. Bei den Preisen eine Rendite von 4 oder gar 5 % zu erzielen, ist unmöglich. Du gehst davon aus, dass der Wert steigt, ich würde das gegenteil behaupten und dann? Was pasiert, wenn z. B. Mieter nicht zahlen und Räumungsklage droht? Das alles würde ich berücksichtigen. Für mich sind Preise jenseits der halben Million Euro für eine Wohnung nicht mehr seriös.
Diese beeinflusst das Klientel, welches dort Wohnungen sucht, sie beeinflusst die Wachstumsfähigkeit bezüglich der Miete und des Objektwertes aber auch den Zustand der Immobilie.
Alle meine Objekte sind vollverwaltet und sind an entsprechenden Standorten zu finden (die ersten beiden wurden in Dresden angeschafft).
Es gibt Standorte die m.M.n. überhitzt sind, wo es kaum noch Steigerungspotenzial gibt, wo ich auch nicht investieren würde.
Du gehst davon aus, dass der Wert steigt, ich würde das gegenteil behaupten und dann?
Deutschlandweit sind die Immobilienpreise in den letzten 30 Jahren durchschnittlich um 3,65% p.a. gestiegen. Das beinhaltet natürlich sowohl Topstandorte, wo die Steigerung in einigen Jahren zweistellig war, als auch ländliche Gebiete, wo man auch mit Wertverlust kalkulieren muss. Daher mein Hinweis die Lage ist entscheidend.
So lange aber der Bedarf an Wohnungen größer ist als die Anzahl der Objekte geht auch die Preissteigerung weiter.
Was pasiert, wenn z. B. Mieter nicht zahlen und Räumungsklage droht? Das alles würde ich berücksichtigen.
In der richtigen Lage ist das ein sehr geringes Risiko, vor allem wenn man im Vorfeld alles richtig macht (Schufa, Führungszeugnis, Einkommensnachweis, Selbstauskunft, Vorvermieterbescheinigung). Und dann gönnt man sich noch den Vermieter-RS und die Ausfallversicherung, wenn man sicher sein will. Letzteres hab ich nicht.
Für mich sind Preise jenseits der halben Million Euro für eine Wohnung nicht mehr seriös.
Wenn ich dafür woanders 2 Wohnungen bekäme und meine Rendite höher wäre, würde ich das auch nicht kaufen. Da bin ich voll bei dir.
Da liegst du falsch. Es gibt viele Menschen, die sich das leisten können.
Du darfst davon ausgehen, dass wohnen in den kommenden Jahren deutlich teurer wird.
500.000€ Kredit zu bekommen ist doch bei zwei gut verdienenden Personen kein Problem bei dem niedrigen Zinssatz. Wer noch 10 bis 15% Eigenkapital hat bekommt den Kredit sofort. Daher kann ich verstehen daß die Immobilien gleich weggekauft werden.
Jemand der sich das alleine leisten will, der hat das nachsehen.
Die Situation wird sich auch in nächsten 2 bis 3 Jahren weiterhin um Immobilien reisen. Wer wartet muß demnächst immer mehr bezahlen, denn es gibt genügend Nachfrage.
Als Eigenkapital gilt nicht nur Erspartes, sondern auch Lebensversicherungen, Wertpapiere usw. Aber die Preisentwicklung sollte zu denken geben. Hier gilt auch das, was der alte Börsenfuchs Andre Kostolany über Aktien gesagt hat: Wenn die Milchmädchen einsteigen, ist es höchste Zeit zum Aussteigen.
Hallo zu meiner Zeit hat man ein Bausparvertrag abgeschlossen,
Ja das macht man heute nicht mehr, außer man möchte gerne sein Geld entwerten, denn das wird der Fall sein, wenn man nicht noch einen gut verzinsten Altvertrag hat und ordentlich WOP abgreifen kann.
da kannst Du auch recht haben ich hab noch ein alten Vertrag
So sieht’s aus!
ich hab zuerst zwei zusammenhängende doppelhaushälften (also ein ganzes Haus) gekauft…eine Hälfte zum vermieten, eine zum selbst bewohnen
das hat ganz gut geklappt - bis kurz vor Einzug ein Haus in der Nachbarschaft meiner Eltern verkauft werden sollte.., also das EK das wir für Terrasse und Garten eingeplant hatten behalten, beide Hälften vermieten und mit den beiden Haushälften und zusätzlichem EK war auch die Finanzierung der 160qm kein Problem.., die haben wir dann gleich kernsaniert und umgebaut … das hat dann nochmal knapp zwei Jahre gedauert, aber dafür sind da alle Reserven und Überschüsse rein geflossen
heute zahlen unsere Mieter die beiden doppelhaushälften und unser Haus leisten wir uns halt ,)
in 10-12 Jahren ist das Gros unserer Darlehen getilgt, dann kommt die Rente und das Leben beginnt ;)