Welche Miete wäre angemessen/ können wir nehmen?
Hallo. :-)
Ich brauche Rat, wieviel Miete wir nehmen könnten, was angemessen ist. Da dies keine "gewöhnliche einfache " Mietswohnung ist. Ich sehe die Dachwohnung als "Extraklasse" . Aber vielleicht muß ich umdenken, und kein Mieter möchte so viel dafür bezahlen...
Wir haben eine 75 m2 Dachwohnung vollständig renoviert und viel Geld reingesteckt.
Das Haus ist Altbau, aber da wir alles neu im Dachgeschoss gemacht haben, ist es eigentlich eine Neubau Wohnung. :-) Wie:
Neuer Fussboden (teures gutes Laminat), sehr gute Dämmung (daher warm und leise, kaum Strassengeräusche), alles neue Fenster und Dachfenster (Wohnstube hat 2 grosse Doppel Dachfenster), Elektro neu, einige Spots, 4 Fernsehanschlüsse, WLAN- Anschluß Möglichkeit (Kabel liegt);
im Bad schicker Spiegelschrank mit Licht, größeres Waschbecken mit Unterschrank, schicke Dusche und Hänge-WC, Bad Fußboden Heizung (Strom), Entlüfter, kleine Abstellkammer,
moderne Einbauküche mit hochwertigen Geräten (Miele Geschirrspüler, großer Siemens Kühl-Gefrierkombi, plus extra Liebherr Gefrierschrank, Mikro, Induktionsherd, Backofen, Abluft), lange Arbeitsfläche, Oberschrank Unterlicht. u.a.)
Und Klimaanlage (Ablauf nach draußen). Uff.
Küchenkosten ca. 7000 eu, Klima 3000,- plus Bad Fußbodenheizung
Mieten in unserem Ort liegen im Durchschnitt nur bei 5,80 bis 6 eu / m2 (Land Brandenburg).
Wohnung hat kein Balkon und keine Badewanne.
Jedoch auf Wunsch mit Garten Nutzung.
Nebenkosten liegen evtn. bei ca 100 eu./ Monat.
.
Es ist eine moderne gemütliche Dachwohnung, und alles neu.
Was meint Ihr sind Miete kalt 560 eu / Monat zu hoch gegriffen?
Will ein Mieter so viel mehr bezahlen, nur weil die Ausstattung gut ist? ?
Danke für Eure Meinungen.
8 Antworten
Guten Morgen,
dein Kapital in eine Immobilie zu investieren, war sicher eine richtige Entscheidung.
Allerdings macht es Sinn sich vorher Gedanken im Bezug auf die Rentabilität zu machen.
Und natürlich lässt sich eine gut ausgestattete 75 m² Wohnung auch in Brandenburg gut vermieten.
Die Wohnung ist dein Einstieg ins Vermieter-Business - richtig?
Ich denke, du du solltest mal versuchen die Dinge zunächst aus unterschiedlichen Perspektiven zu betrachten und danach eine Entscheidung zu treffen, die dann aber auch umgesetzt werden muss.
Du schreibst:
Aber vielleicht muß ich umdenken, und kein Mieter möchte so viel dafür bezahlen...
Was meint Ihr sind Miete kalt 560 eu / Monat zu hoch gegriffen?
Will ein Mieter so viel mehr bezahlen, nur weil die Ausstattung gut ist? ?
Klartext: Warum machst du dir Sorgen darüber, was der Mieter gerne bezahlen möchte?
Das ist ganz alleine Sache des Mieters und braucht dich nicht zu kümmern.
Du bist jetzt Unternehmer!
Du trägst das Verlust-Risiko. Nicht der Mieter!
Wenn du aus irgendwelchen Gründen in Schieflage gerätst. Zum Beispiel weil du Kredite nicht mehr bedienen kannst und die Bank pfändet dir die Wohnung unterm Hintern weg. Dann ist für dich das Spiel zu Ende. Was bleibt, ist in der Regel ein Haufen Schulden.
Für den Bewohner ändert sich lediglich der der Name seines Vermieters.
Das ist, was ich meinte.
Du schreibst:
Mieten in unserem Ort liegen im Durchschnitt nur bei 5,80 bis 6 eu / m2 (Land Brandenburg).
Das muss und darf aber doch nicht dein Maßstab sein. Oder ist die von dir beschriebene Ausstattung bei 5,80 EUR/m² Standard?
Das glaube ich nicht. Wenn du den Mietpreis rechtfertigen kannst, dann spricht überhaupt nichts dagegen diesen Preis auch zu verlangen!
Ich halte auch eine Kaltmiete von 8,- EUR für gerechtfertigt. Zzg. 30 % Nebenkosten. Das ergibt eine Warmmiete von 10,40 EUR/m². (780,- EUR).
Gut zu wissen:
Bei den Nebenkosten handelt es sich tätsächlich um eine Vorauszahlung auf die Nebenkostenabrechnung am Jahresende.
Hat der Mieter zu viel im Voraus gezahlt, erhält er eine Erstattung. Umgekehrt muss er entsprechende Nachzahlungen leisten.
Die von dir genannten 100,- EUR werden sicher nicht reichen.
25 % sollten es immer sein. Feststeht aber auch, dass die Verbrauche deutlich teurer werden.
Der Mieter hat durch eine höhere Abschlagszahlen keine Nachteile.
In der Nebenkostenabrechnung werden den tatsächlichen Betriebskosten, die bereits gezahlten Beträge gegenüber gestellt.
Im Ergebnis verbleibt eine Guthaben oder eben eine Forderung.
Letztendlich wie beim Strom auch.
Du als Vermieter erhältst nur die Kaltmiete 600,- EUR in diesem Fall.
Davon musst du komplett alles finanzieren. Einkommen aus Vermietung und Verpachtung muss versteuert werden.
Gerätst du an Miet-Nomaden oder sonstiges Pack, dass die Miete nicht bezahlt, ist das auch alleine dein Bier.
BFH-Urteil Vermieter darf Einbauküche nicht steuerlich absetzen
Dein Küche musst du nun über 10 Jahre abschreiben.
Da die Küche zur Mietsache gehört, bist du auch dafür verantwortlich, im Schadensfall für Ersatz zu sorgen.
Beim Fußbodenbelag sind es 11 Jahre.
Umso wichtiger ist für dich optimale Mieter zu finden. Es ist oft günstiger nicht sofort an jeden zu vermieten.
Da gibt es wirklich einiges zu beachten. Bist du Eigentümer des Hauses oder lediglich der Wohnung?
Lebst du selbst dort oder befindet sich nur das Mietobjekt vor Ort.
Schon mal darüber nachgedacht, die Wohnung nur zeitweise, z.B. als Ferienwohnung zu vermieten?
Hallo, es ist sehr schön, wenn alles neu gemacht wird.
Jedoch sollte man sich vorher Gedanken machen, welche Miete man erzielen kann. Daraus ergeben sich dann die maximal möglichen Investitionskosten. Denn nicht alles, was gemacht wurde, wird auch unbedingt bezahlt.
Hier ist es fraglich, ob eine Luxusküche mit Klimaanlage bei fehlendem Balkon honoriert wird. Auch eine Stromheizung geht auf Kosten des Mieters. Auch sind nach meiner Meinung und nach meiner Erfahrung Dachwohnungen nicht so beliebt.
Somit solltest Du schon 75×6 =450 Euro plus Küche 50 Euro plus 50 Euro für Extras nehmen können, macht 550Euro. Also nahe Deinem Wunschpreis.
Findest Du einen etwas zögerlichen Mieter, kannst Du Ihm ja noch mit 20 bis 30 Euro entgegenkommen. Evt. musst Du halt mehrere Vermietungsrunden drehen. Vielleicht hast Du auch Glück und jemand nimmt auf Anhieb die Wohnung.
Welche Rendite die Wohnung selbst erreicht, kannst nur Du berechnen, und ob diese Dir ausreicht. Das hast Du Dir ja bestimmt vorher überlegt.
Ein weiteres Modell , wäre die Wohnung möbliert zu vermieten. Aber das geht nur in zentraler Lage evt. In Bahnhofsnähe.
Aber hier müsstest Du wieder im Möbel investieren und das gewerbliche Vermieten vermeiden....
Vielen Dank für die Antwort.
Ja, man kann wohl sagen, ich war da etwas dumm so viel Geld zu investieren.
Ich wollte eine schicke Wohnung vermieten. Da ist man als Vermieter dumm dran. :-( Auch weiß man ja nicht, wie die Mieter sich dann aufführen...
Etwas gutes liegt jedoch darin, dass ich die Dachwohnung ausgebaut habe. Ich habe gesparrtes Geld angelegt. Geld auf der Bank ist ja heutzutage nicht so gut.
Tja, wenn ich weniger investiert hätte, hätte ich unterm Strich sicher mehr Geld in der Hand, zumindestens heute.
Heute bin ich stolz solch eine schöne Wohnung "geschaffen" zu haben. Besser wäre natürlich, wenn ich selber drin wohnen könnte. Aber der Plan ist diese als Investition zu haben.
Wir haben auch so etwas im Bestand:
Dachwohnung im Altbau mit 78 m². Nebenkosten pro Monat inkl. Heizkosten € 130,-. Darin enthalten nur die üblichen Kosten, die so anfallen, wie z. B. auch Grundsteuer und Versicherungen.
Ausstattung:
Vor einigen Jahren haben wir ein 1-Zimmer-Appartement ähnlich ausgestattet. Nur halb so groß, wie Deine Wohnung, aber eine moderne, hochwertige Einbauküche. Außerdem einen hochwertigen Vinylfußboden, der einiges aushält. Zudem, um es komplett zu machen, eine Waschmaschine im gemeinsamen Waschkeller, TV, Staubsauger, Geschirr, Bettwäsche, Handtücher und anderen Hausrat, damit neue Mieter praktisch mit Koffer einziehen können.
Den Eingangsbereich haben wir dann mit teils neuen und teils gebrauchten Möbeln vollständig eingerichtet und seither vermieten wir auf Zeit. Immer so für 3 bis 6 Monate an Leute, die in der Region eine neue Arbeit beginnen oder Projekt bezogen für vorübergehend hierher kommen, bevor das mit der Arbeit sicher ist (Probezeit) und sie dann eine eigene Wohnung suchen oder wieder weg ziehen. Es waren auch schon Studenten darunter und Ehemänner, die von ihren Frauen kurzfristig "entlassen", bzw. vor die Tür gesetzt wurden.
Vorteil: Ist mal ein schlechter darunter, ist er bald wieder weg. Die meisten schätzen vor allem die tolle Küche, nutzen sie aber nur wenig. Meistens sind wir damit ganz gut gefahren und erzielen dabei eine weitaus höhere Miete.
Marktmiete im oberen Preisbereich + 150 € nur dafür, dass die Wohnung komplett möbliert ist. Wir haben es so berechnet, dass die Investition in die Renovierung und Ausstattung in 7 Jahren bezahlt ist.
Ob man eine solche Wohnung gut auf Zeit vermieten kann, hängt natürlich auch von der Lage ab, die unbedingt günstig sein muss. Bei Euch in Brandenburg z. B. Nähe Berlin oder wenigstens in der Nähe von guten Verkehrsverbindungen nach Berlin oder Potsdam.
Natürlich müsste man in für eine doppelt so große Wohnung auch wesentlich mehr in Einrichtung investieren, wenn man sie voll ausstatten wollte. Das kommt also womöglich gar nicht in Frage.
Deshalb zu dem Thema noch eine zweite Antwort von mir.
Ganz schwer zu sagen. In der Regel gilt: Es findet sich immer jemand, der für eine bessere Wohnung auch bereit ist, mehr zu bezahlen.
Der fehlendne Balkon könnte eine Hürde sein, die Gartennutzung könnte den aber kompensieren, vor allem, wenn der Mieter im Garten seinen eigenen Bereich hat und vielleicht sogar selber pflanzen und gestalten darf.
Die fehlende Badewanne ist für einige Mieter ein KO-Kriterium, aber sehr viele duschen ohnehin lieber.
Ich würde die Wohnung einfach mal so mit dem Wunschpreis inserieren.
Vielen Dank für die Antwort.
Ja Balkon ist wichtig.
Im Garten, ja der Mieter darf selber pflanzen und gestalten. Nur für uns Vermieter dann dumm, wenn der ausziehen will, und dem Nachmieter dies dann gar nicht gefällt, wie der Garten dann aussieht... uff
Hier meine zweite Antwort von mir für normale Vermietung.
Wie Du die Wohnung beschreibst, müsste das sofort bei der Besichtigung erkennbar sein und positiv aufgenommen werden. Vermietung über immoscout24 mit vielen guten Bildern ist anzuraten. Die Küche und die Badausstattung müssen dabei als Glanzpunkte hervor stechen. Ebenso die großen Dachfenster.
Die Wohnwert steigernde Ausstattung veranschlage ich jetzt mal mit 12000 €. Bei einer Kalkulation für 10 Jahre, wären das also 1200 € pro Jahr, bzw. 100 € pro Monat, die Ihr mehr an Miete einnehmen müsstet als sonst der Markt her gibt. Mehrmiete 75 Cent je m² und Monat als Untergrenze.
Du kalkulierst mit etwa dem doppelten als Aufschlag auf die Marktmiete. Somit also auch mit ordentlichem Gewinn, bzw. ROI von rund 5 Jahren, was auch in Ordnung ist.
Irgendwo also zwischen rund 510 und 560 € solltet Ihr als Kaltmiete erzielen.
Ob es Mieter gibt, die bereit sind, so viel mehr zu bezahlen? Wenn Ihr nicht ganz im Niemandsland wohnt, werdet Ihr solche Mieter finden.
Wie schon geraten: Die Wohnung in Immoscout24 möglichst gut bebildern und alle Vorzüge ausführlich schildern und ruhig mal den oberen Preis, also 560 € kalt anbieten. Damit erreicht Ihr schon mal, dass sich nur Leute melden, die sich diese Wohnung auch leisten können und wollen und alle, die einfach "nur eine Wohnung" suchen, damit sie wieder ein Dach über den Kopf haben, melden sich erst gar nicht.
Dann unbedingt gute Nachweise über Einkommen und Schufa vorlegen lassen und nur wer das bieten kann, wird überhaupt erst zur Besichtigung eingeladen. Wenn Ihr die Wohnung zu günstig anbietet, fragen sich auch Leute, die durchaus mehr ausgeben würde, wo der Haken ist.
Dass es keinen Balkon gibt, muss kein Nachteil sein, wenn sonst alles passt.