Energetische Sanierung auf Mieter umlegen, wie viel?
Mal als Beispiel das Dach ist von 1940 und ich würde das jetzt nach aktuellem Stand Dämmen und neu eindecken lassen, Kosten als Beispiel 20.000€. Gilt dann das gesamte Dach als „energetische Sanierung“ oder muss man die Dämmung und die Eindeckung getrennt betrachten?
Wenn jetzt zum Beispiel nur die Dämmung gilt und die kosten 10.000€ für ein 90qm Haus: Kann man dann davon 8% auf den Mieter umlegen? 800€ pro Jahr bzw. 67€ pro Monat?
Wie sieht es bei Fenstern und Fassadendämmung aus? Gilt ein Fenster als energetische Sanierung, wenn ich im Rahmen einer Fassadendämmung ein besseres einbaue?
Gibt es eine Obergrenze für Mieterhöhung wegen energetischer Sanierung?
3 Antworten
Wie wurde 1940 das Dach gebaut? Ich nehme an Dachstuhl, Lattung, Eindeckung.
Wenn das Dach aus damaliger Zeit noch voll in Ordnung ist, also nicht wegen evtl. nachlassender Qualität des damaligen Zustands neu gemacht werden muss, dann fällt nahezu alles unter Modernisierung.
Vermutlich wird zu dem jetzt notwendigen Dachaufbau nichts mehr aus damaliger Zeit passen. Man wird wohl sogar den Dachstuhl neu errichten. Um zu errechnen, wieviel vom neuen Dach Modernisierung und wieviel Sanierung ist, müsste man die Kosten der Wiederherstellung des Zustands von 1940 ermitteln und diese von den Gesamtkosten der Dachmodernisierung abziehen. Das wird ein Zimmerer schon berechnen können.
Für 20000 € bekommt man sicher nicht viel Dach. Ich denke man darf davon ausgehen, dass rund 75 % auf die energetische Modernisierung entfallen wird. Allein die zusätzlich erforderlichen Arbeitsstunden am Dach werden das ergeben. Diese 75 % kann man dann über eine Modernisierungsmieterhöhung auf die Mieter umlegen.
Fenster: Wenn alle aktuell eingebauten Fenster noch voll in Ordnung sind und so vielleicht noch weitere 30 Jahre funktionieren würden, fallen alle Kosten, die dafür entstehen unter Modernisierung.
Fassade: Putz und Anstrich werden nicht in die energetische Sanierung einbezogen.
Eine Obergrenze für die Mieterhöhung ist nicht bekannt, zumal sich die Kosten für die Mieter nur relativ gering erhöhen dürften, denn zukünftig würden sie wohl jede Menge an Heizkosten einsparen und sie genießen einen erheblich höheren Wohnkomfort.
Klingt alles sehr vernünftig. So schon mal alles Gute für das Projekt!
Eine Obergrenze für die Mieterhöhung ist nicht bekannt,
Binnen 6 Jahren darf für Modernisierung nicht um mehr als 3 EUR/m² WF die Miete erhöht werden. Beträgt die Miete unter 7 EUR /m², darf die MME nur max. 2 EUR/m² WF betragen.
Danke für die Information. Damit wären also lediglich 27000 € aus dem gesamten Modernisierungsprojekt auf die aktuellen Mieter umlegbar, wenn, wie ich annehme, die Miete derzeit unter 7 € je m² liegt.
Da bleibt dann nur zu hoffen, dass schon diese Erhöhung um 180 € je Monat den bisherigen Mietern zu viel wird. Bei einem Mieterwechsel könnte man dann möglicherweise noch einmal was drauf satteln.
Nein das geht nicht und der Rahmen muss im Mietvertrag stehen.
Und was ist, wenn für einen Mieter kein Mietvertrag vorliegt? Einfach versuchen ob er es akzeptiert und keinen Einspruch einlegt?
Hintergrund: Ich will ein Schnäppchenhaus kaufen. Haken an der Sache, es ist derzeit an einen Hartz 4 Empfänger vermietet für richtig wenig Miete. Das Haus ist Bruch, es wachsen schon Bäume auf der Terrasse und alles ist überwuchert. Der Betreuer möchte ihn in ein betreutes Wohnen bringen aber das kann dauern und über die Miete hätte ich gedacht es beschleunigen zu können. Der Mieter verwahrlost in dem Haus alleine.
Dann würd ich ihn Samstags auf einen Kuchen einladen und das in Ruhe durchsprechen was er sich leisten kann, erklären das er auch spart und eine einigung finden.
Was du erzählst kann er sogar die miete über 50% mindern.
Das wird leider nichts bringen. Ich habe ihm schon Wohnungsangebote rausgesucht, angeboten ihm eine neue Grundausstattung zu bezahlen… er schafft es ohne Hilfe nicht, sich zu kümmern. Das ganze Haus ist so dreckig, es stinkt. Richtig schlimm.
Wenn ich keine Möglichkeit habe ihn mit Unterstützung raus zu kriegen kaufe ich das Haus nicht. Dann muss vermutlich zwangsversteigert werden laut Betreuer.
Danke dir
Du willst das haus erst kaufen?
Du kannst ihn während der sanierung glaube ich zwangsumsiedeln aber halt nur für die sanierung.
Oder wenn du selbst darin wohnen willst.
Wenn das so dreckig ist kannste dich auch mal bei ämotern erkunden.
Evtl. wäre einen monat klapse ne hilfe.
Das ist ein spezielles Thema, ka ob hier jemand genau helfen kann. Geht auch um viel Geld.
Soweit ich das weiß:
- Wenn du das alte Dach erneuerst, ist der Großteil nicht umlagefähig. Sanierung ist immer deine Sache. Nur den wirklichen Modernisierungsanteil, durch den die Bewohner auch einen Vorteil haben, kann man umlegen.
- Bei der Dämmung wäre die Frage, ob du nur den geforderten Standard nach ENev oder besser dämmst. Da du bei sanierung / dachaustausch dich eh an Enev halten musst, kannst du meines wissens diese dämmkosten nicht umlegen. Nur wenn du stärker dämmst, und dann evtl. nur anteilig (entsprechend um wieviel besser du gedämmt hast). Ob das bei der Dachdämmung generell geht ist eh eine Frage, da das direkt maximal den obersten Mieter betrifft. Alle anderen Mieter haben nichts von einem gedämmten dach.
- Fenster ist ähnlich. Wenn die alt sind und ausgetauscht werden müssen / sollten, dann ist das keine umlagefähige Moderinierung. Baust du statt der normalen 2 glas dann energetische 3 glas ein, dann kannst du meines wissens zumindest teile auf die miete umlegen.
- Nur neue Fenster kann aber auch nach hinten los gehen. Wenn das gebäude generell schlecht / wenig gedämmt ist, dann können diese neuen, hochdichten Fenster auch schnell für schimmel sorgen. Und dann hast du ggf. die kosten dafür zu tragen.
Ich hatte einen Sachverständigen im Haus. Es ist ein Harzer Doppeldach, die Dachfläche ist relativ klein, da es nur um ein 90qm Doppelhaus geht. Dachstuhl ist nicht zu beanstanden. Da werde ich auch noch seine Empfehlungen schriftlich bekommen. Die Eindeckung ist zwar auch noch ok aber er würde es in Kombi mit Dämmung erneuern lassen. Ich denke das macht auch Sinn. So kann man später den Boden auch mal als Hobbyzimmer nutzen, falls Bedarf ist. 20.000€ war nur als einfaches Rechenbeispiel. Ich gehe für die gesamte Sanierung von 150.-200.000€ aus.
Fenster sind noch ok aber eben nie gepflegt wurden und da die Fassade eh zwingend dran ist, würde es sich jetzt lohnen gleich was vernünftiges einzubauen.
Danke für deine ausführliche Erklärung 👍