DHH bebauung - einmal ohne Keller, einmal mit
Es geht um eine Doppelhausbebauung, Grundstücke wurden von privat verkauft und es gibt ausser dem Bebauungsplan keine weiteren Vorgaben. Der Eine Nachbar möchte mit Keller bauen, der andere ohne, soweit ist man sich einig. Es war vorher klar dass der ohne Keller auf niveau das mit Keller gründen muss.
Der der den Keller baut hat die Baugenehmigung schon vorliegen (es wurden alle Plane einen Monat vorher beim Amt unterzeichnet) und hat angefangen. Der ohne Keller hat noch nichts vorliegen. Jetzt möchte dieser Nachbar den Bauvortschritt insbesondere das Betreten seines Grundstücks und den Aushub des Arbeitsraumes verhinden mit der Begründung laut Nachbarschaftsrecht ist keine schriftliche Anzeige über Bauvorhaben zugegangen. Ist das so oder kann der Bauherr sich auf die beim Bauamt von allen beteiligten Unterlagen beziehen und reicht das als Anzeige aus? Sprich kann der Baustopp gerechtfertigt?
Zweite Frage, wenn der mit Nachbar aufgrund der eher erteilten Baugenehmigung seinen Keller schon errichtet hat, ist er verpflichtet sich an den Kosten des tiefergründenden Fundamentes zu beteiligen oder reicht es aus das ursprüngliche Grundstück (sprich Verfüllung und Verdichtung mit Begleitung eines Sachverständigen) wieder herzustellen?
Es geht um Grundstücke in der Nähe von Eschweiler (NRW)
3 Antworten
Diese Bauweise ist baurechtlich zulässig, aber bautechnisch Unsinn. Der ohne Keller wird immer Probleme haben, die Baugrube zu überbrücken, der mit Keller bekommt seine Außenwand nie mehr dicht. Außerdem gibt es statische Probleme durch Setzungen und Druck auf die Kellerwand.
Verbieten kann aber keiner der Nachbarn irgendetwas, beide müssen sich auch gegenseitig das Betreten des Grundstückes erlauben. Riesenärger ist aber vorprogrammiert wegen Mehrkosten, Bauverzögerungen, unzureichende Abstimmung der Bauarbeiten, Schallschutzfehler, Wärmeschutzprobleme etc.
Aus rein formalistischen Gründen das Betreten zu verweigern bringt nichts, weil beim Amtsgericht sofort das Betreten verfügt werden wird.
Der Ärger wegen Schäden, Zeitverzögerung, Kostensteigerungen und Bauabstimmungen ist dadurch jedoch nicht zu vermeiden. Deshalb ist die ganze Lösung mit und ohne Keller aus mehrfacher Sicht unsinnig.
ok, betreten ist unsinnig. Danke
wie sieht es mit dem Bodenaushub auf dem Grundstück des Nachbarn ohne Keller aus? Dürfte dieser gemacht werden?
Mit und ohne Keller ist, weil der ohne Keller sich den Keller "sparen" wollte. Und der mit Keller braucht und will gerne einen, der Architekt hatte keinerlei Probleme.
Nicht das Betreten ist unsinnig, sondern die Doppelhäuser mit und ohne Keller. Gegen die Baugrube kann der Nachbar nichts unternehmen, er muss sich aber damit auseinandersetzen, dass seine Bodenplatte über die (weich aufgefüllte) Baugrube hinausragt und auf Kellersohle des anderen Gebäudes gegründet werden muss. Insoweit spart er keinen Pfennig, sondern hat nur Mehrkosten, aber keinen Keller.
Dem Architekten ist das egal, denn er muss das ja nicht bezahlen und braucht für die mittelfristig auftretenden Schäden nicht zu haften.
Vernünftige und gut informierte Bauherren einigen sich auf Keller oder keinen Keller für beide Doppelhaushälften.
du schreibst leider am Thema vorbei, es geht nicht darum was für weitere Probleme auftauchen könnten, denn die sind vorprogrammiert, sondern ob der Nachbar ohne Keller dem Nachbarn mit Keller derzeit aufgrund des Nachbarschaftsrecht den Bodenaushub und das Betreten des Grundstücks verbieten kann oder nicht.
Für die Mehrkosten hast du den Nachbarn mit Keller angegeben; auf was für ein Gesetz stützt du diesen Tipp? Danke, aber somit kann ich die Streihähne vorwarnen in bezug auf zukünftige Schäden.
Das Betreten des Nachbargrundstückes kann durch Beschluss des Amtsgerichtes jederzeit wechselseitig erzwungen werden, siehe BGB. Das ist überhaupt kein Problem.
Nach BGB muss aber der Schaden am Grundstück und Gebäude erstattet werden; und damit gehen die Probleme erst richtig los, wie angedeutet.
Richtig, so haben wir das BGB auch verstanden. Danke für die Bestätigung.
Der Nachbar mit Keller will den entstandenen Schaden auch soweit wieder gut machen, indem er das Grundstück wieder verfüllt und verdichtet und ein begleitendes Gutachten erstellen lässt. (danach so ist man der auffassung würden keine Kosten mehr zusätzlich geltend gemacht werden können)
Nachbar ohne Keller ist der Auffassung, dass der Nachbar mit Keller die Tiefergründung und alles weitere zusätzlich zahlen muss und geht auf das Wiederherstellen nicht ein. (auch nicht als Geldausgleich, damit man nicht wieder ausheben müsste) Das meinst du wahrscheinlich mit weiteren Problemen!
Ja, und weitere bautechnische Probleme. Das Betretungsrecht ist dagegen völlig unbedeutend.
Übrigens: Auf aufgeschüttetem Boden kann man auch dann nicht gründen, wenn die Aufschüttung verdichtet wurde. Entweder bis auf gewachsenen Boden gründen oder mit großem statischen Aufwand über die Vefüllung auskragende Bodenplatte.
Dies ist beiden Parteien bekannt. (es soll ein Treppenfundemant bis auf Kelleruntergrenze gemacht werden)
Nachbar 1 bietet an: Entweder wieder aufschütten verdichten und Gutachter oder den gledlichen Ausgleich dafür. Damit sieht er seine Pflicht auf Schadensersatz für den eingriff in das Grundstück erloschen.
Nachbar 2 sagt: dass er ohne Nachbar 1 nicht tiefer gründen müsste und somit der Nachbar mit Keller die Tiefergründung zu bezahlen hätte.
Welche Aussage ist richtig?
Beide sind sich einig, dass Verfüllung für ein Wohngebäude nicht ausreicht.
Man streitet sich über die Kosten des Fundaments. Nachbar 1 ist bereit Betrag x (was wiederverfüllung und zustandsherstellung kostet zu bezahlen - etwa 5000 Euro) Nachbar 2 möchte allerdings der tiefergründung bezahlt haben - Kosten unklar man geht von mind. 11000 Euro ohne schachten und anschlussarbeiten aus
reicht es zu sagen man macht den Schaden wieder gut? Wenn der 2.Nachbar erst in 2 Jahren baut und kann er doch aucht nicht verlangen, dass Nachbar 1 ihm die Tiefergründung bezahlt.
Langsam kommt scheibchenweise hervor, worum es Euch wirklich geht; keinesfalls um das Betreten der Grundstücke.
Es ist völlig richtig, dass durch die halbseitige Unterkellerung beiden Bauherren auf Dauer Schäden entstehen. Diese können weder finanziell noch rechtlich vorher abgewehrt oder ausgeglichen werden. Die Empfehlung lautet nach wie vor: Beide entweder mit Keller oder beide ohne Keller.
Alles andere ist technisch sinnlos und rechtlich nicht in den Griff zu kriegen.
was da erlaubt ist und was nicht kann ich nicht sagen. aber in solchen und anderen fragen rund ums bauen hab ich mich jeweils auf dem HAUSBAU-FORUM.DE bei deren bauexperten bestens aufgehoben gefühlt!
viel erfolg
Mein Tipp:
Bautechnisch ist eine Abböschung für eine Baugrube Plicht. Aus diesem Grund besteht für den Nachbar auch die Pflicht diesen Aushub zuzulassen.
Aber grundsätzlich sollten beide Parteien sich Gedanken dazu machen, dass sie doch bestimmt vorhaben, dort viele Jahre Seite an Seite zu wohnen...
Aus diesem Grund sollte eine gütige Einigung von BEIDEN Seiten gewünscht und umgesetzt werden, damit es möglich ist.
Das ist so nicht eindeutig verständlich. Der mit Keller hat schon angefangen, und der ohne will nun den BAu stoppen? Warum? Wenn der ohne Keller seine Fundamente bis in die Tiefe des unterkellerten Hauses setzen muss, warum baut er dann nicht mit Keller, kostet in dem FAll doch kaum mehrt? Und warum sollte der mit Keller die mehrkosten für die tieferen Fundamente desjenigen ohne Keller tragen?
Nachbar mit Keller soll angeblich versäumt haben (laut Zivilrecht, also Nachbarschaftsrecht) schriftlich anzuzeigen, dass die Bauarbeiten beginnen - sprich 4 Wochen vorher. Nachbar mit Keller ging davon aus, dass die unterschriebenen Pläne beim amt ausreichen würden.
Zumindest beruft sich der Nachbar ohne Keller auf das Nachbarschaftsrecht und verbietet ein Betreten und Eingriffe in sein Grundstück.
Die Frage warum nicht beide mit Keller bauen: der ohne will/braucht keinen Keller. Man sagt ohne den Keller des Nachbarn, müsste man nicht tiefergründen und hätte die Kosten für die 2,50 Gründung nicht,somit soll der Nachbar mit Keller die Kosten übernehmen.
Im NAchbarschaftsrecht gibt es ein sogenanntes Hammerschlags- und Leiterrecht Für erforderliche Arbeiten muss der zugang gewährt werden. Und zu den Kosten: Erst das Betreten verbieten, dann Kosten fordern, das klingt schon vor der Fertigstellung nach einem langen, gemütlichen Nachbarschaftsverhältnis.
Also versteh ich dich richtig: Nachbar ohne Keller kann sich nicht aufs Nachbarschaftsrecht stützen und die Bauarbeiten die derzeit gestoppt sind können weitergehen und er hat dies so hinzunehmen.
Oder muss der mit Keller nach erneuter schriftlicher Anzeige dass er jetzt Bauen will und kann nochmal 4 Wochen untätig warten?