Aufwände für Sanierung und Gefahren einer Immobilie aus den 70er-Jahren?
Hallo zusammen,
ich versuche mein Problem kurz zu Beschreiben und bin mir bewusst, dass die Antwort auch immer von euch unbekannten Faktoren, der Qualität der Ausstattung usw. abhängt. Wir sind aber unerfahrene Erstkäufer, die einfach jede Quelle nutzen möchten, um Hilfe und kompetenten Input zu erhalten. Eure Antworten und Zeit schätzen wir daher sehr.
Der Fall...
Wir möchten in einer größeren Stadt eine Wohnung kaufen. Wohnungsgröße ca. 165 qm 7 Zimmer + 2 innenliegende Bäder. Das Haus stammt aus den 70er Jahren. Unterlagen über Sanierungen liegen nicht vor. Die Wohnung geht über 2 Etagen, wobei die 2. Etage ein ausgebauter Dachboden ist. Dort wurden in den 90er Jahren alle Holzverkleidungen getauscht, da diese wohl noch hochgiftige Stoffe enthielten (dies ist die Ausnahme der bekannten Sanierungen).
Auf Nachfrage haben wir erfahren, dass die Rohre in Ethernit verpuzt und die Fensterbänke aus Ethernit sind. Zudem bekomme ich jetzt schon leicht paranoide Zustände, wennn ich sehe, dass in 3 Räumen Teppich liegt und man in Foren liest, dass in Immobilien dieser Zeit, quasi ÜBERALL Astbest verarbeitet sein könnte und damit Eigenleistungen erschwert werden. Ich habe von Astbest in Teppichkleber usw. gelese, was für mich bedeutet, dass ich schon nicht einmal mehr die Teppiche selber herausreißen will. Zusätzlich müssten die 2 Bäder saniert werden, weil sie einfach nicht schön sind.
Die Badsanierung haben wir jetzt finanziell eingeplant (8qm und 3 qm) und rechnen mit 15-20K. Bei dem Asbest Thema kann jetzt nur keiner einschätzen, was dort für Folgekosten entsthehen. Sollte man einen Sachverständigen kommen lassen, der alle Gefahrenquellen prüft (Dachdämmung, Böden, Fänsterbänke, usw.) oder kann man z.B. mit den Böden einfach loslegen.
Ich weiß, die Ausführungen reichen nicht aus, aber ich hoffe ich konnte unsere Sorgen, bzgl. versteckter Kostenfallen und Gefahren bei der Sanierung etwas darstellen und ggf. habt ihr ja schon Erfahrungen und könnt uns noch Input geben oder sagen ..."ja..im Worst Case könnt ihr da mit Gutachter und notwendigen Erneuerung locker mit Summe X rechnen...".
Vielen Dank und viele Grüße
4 Antworten
Man kauft sich eine Immobilie meistens nur einmal und sollte sich da auch bei eigenem fehlenden Wissen einen Profi holen. Es mag sein, dass dich das ein Tausender oder zwei kostet, aber auf die Investitionssumme gesehen ist dies wenig. Außerdem kann man mit den dann auftauchenden Mängeln (die ist bei dem Alter immer gibt) ganz gut nachverhandeln. Du musst auch unbedingt einen Energieausweis bekommen. Der kann natürlich auch über die Verbräuche der letzten Jahre gemacht werden. Dann kannst du das auch abschätzen. Dabei würde ich mir die Heizung und Versorgung im Keller auch mal genau anschauen. Auch Dach und Außenfassade sind wichtig. Das sollte sich der Profi auch zumindest anschauen.
Ich hätte weniger Panik vor den verbauten Stoffen als vor der evt. vorhandenen Baugenehmigung des Dachgeschosses.
"Die Wohnung geht über 2 Etagen, wobei die 2. Etage ein ausgebauter Dachboden ist.."
Ist dieser "ausgebaute Dachboden", beantragt und genehmigt??? Falls nicht, evt. Problem! Oftmals kommt man mit deren Höhe mit dem Bau in eine andere Gebäudeklasse und dann kann es echt teuer werden mit dem Nachrüsten!
Einen Test auf Asbest ist vor dem Hintergrund eher preiswert.
Ich wuerde einen Gutachter die Immobilie begutachten lassen, der dir dann auch auf alle deine Fragen eine Antwort geben kann. Lieber fuer diesen Dienst eine im voraus bekannte Summe ausgeben, als im Nachhinein vor unerwarteten Zahlungen stehen.
Abgesehen davon, dass ich niemals eine ETW kaufen wuerde, wie sieht es aus mit einer AC, speziell im Dachgeschoss? Auch sind 2 Baeder bei 7 Zimmern ein Witz.
Wir haben vor 4 Jahren ein Haus gekauft, BJ 1950. Haben dieses inspezieren lassen und daraufhin nochmals Geld in die Hand genommen. Neues Dach, teilweise neue Aussenverkleidung, neue Fenster, und neue Heiz- Kuehlanlage. Jetzt ist in dieser Beziehung Ruhe im Karton. 220 qm, 5 Zimmer + Kueche und 3 Vollbaedern.
Sollte man einen Sachverständigen kommen lassen, der alle Gefahrenquellen prüft
Ja, in dem Fall wäre das empfehlenswert.
Diese Leute sind nicht billig
Das mag sein. Aber wenn man eine 165-qm-Wohnung kauft, wo Sanierungsmaßnahmen eh schon vorauszusehen sind, dann kommt es auf den Betrag nicht unbedingt an.
Danach hat man aber Klarheit und muss sich nicht auf irrationale Faktoren wie "Bauchgefühl" verlassen.
Wenn sich dabei herausstellt, dass manche Verdachtsmomente sich vielleicht gar nicht bewahrheiten, oder dass man mit überschaubaren Maßnahmen die Gefahrstoffe entfernen bzw. ausreichend abschotten kann, dann kann sich das evtl. doch lohnen.
Zumal man mit einem entsprechenden Gutachten ggf. auch solide Argumente bezüglich der Kaufpreisverhandlungen hat.
Danach hat man aber Klarheit
Steile These. Meist begutachten die nur zerstörungsfrei. Unter den Belag und die Tapete können die auch nicht sehen.
Zumal man mit einem entsprechenden Gutachten ,ggf.
Ja, ggf., ggf. auch nicht
Aber wenn man eine 165-qm-Wohnung kauft,
Das ist dann noch die Frage.
Ich sehe, dass du dich um die Sache bemühst, halte den Tipp mit dem Gutachter gleichwohl nicht für hilfreich.
Wozu? Diese Leute sind nicht billig und dass das Objekt Müll ist, kann ich dir auch so sagen.