Zählt ein Gästezimmer im Keller zur Wohnfläche?
Aus Anlass der dieses Jahr von allen Grundsteuerpflichtigen abzugebenden Steuererklärung und der dabei in vielen Bundesländern (nicht hier in Ba-Wue) maßgebenden Wohnfläche stieß ich auf die Frage, ob ein im Keller befindliches
- Gästezimmer
- Gästebad
- Hobbyraum
mit zur Wohnfläche zählen. Wie meist im Keller haben sind die Fenster klein bis nicht vorhanden, die Decken niedrig.
Die wohl maßgebende - IMO einzige - Regelung dafür ist die
https://www.gesetze-im-internet.de/woflv/BJNR234610003.html
und die besagt, dass nicht mitgezählt werden "Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen".
Der Knackpunkt ist das "an ihre Nutzung". Die Landesbauordnung BW besagt in Par. 34, dass diese Räume als Aufenthaltsraum ungeeignet sind (Deckenhöhe, Fensterfläche). Und erklärt Aufenthaltsraum in Par. 2 als
Aufenthaltsräume sind Räume, die zum nicht nur vorübergehenden Aufenthalt von Menschen bestimmt oder geeignet sind.
Nach meiner Interpretation würde
- Gästebad mitgezählt - es ist zum nur kurzfristigen Aufenthalt bestimmt
- Gästezimmer nicht mitgezählt - es ist zum "nicht nur vorübergehenden" Aufenthalt bestimmt und damit laut Bauordnung ungeeignet
- Hobbyraum - keine Ahnung :-(
Hat jemand Wissen oder fundierte Interpretationen hierzu?
2 Antworten
Bei Haufe habe ich das hier gefunden:
Gesetzliche BerechnungsbestimmungenDie Wohnfläche einer Wohnung berechnet sich grundsätzlich nach den gesetzlichen Bestimmungen der Wohnflächenverordnung. Danach zählen z. B. Hobbyräume im Keller und Räume im Dachgeschoss nicht bzw. nur teilweise zur Wohnfläche. Allerdings können die Parteien davon abweichen und frei vereinbaren, was zur Wohnfläche gehören soll – so das AG München in einem neuen Urteil.
In dem zu entscheidenden Fall gingen die Mietvertragsparteien nach Überzeugung des Gerichts davon aus, dass auch das ausgebaute Dachgeschoss sowie der Hobbyraum im Keller des gemieteten Einfamilienhauses zur Wohnfläche gehören sollen und das Haus damit eine Wohnfläche von insgesamt 210 m² aufweist. Unerheblich sei deshalb, dass sich nach den Bestimmungen der Wohnflächenverordnung und der Bayerischen Bauordnung bei nur teilweiser Anrechnung der Räume im Dachgeschoss und im Keller eine Wohnfläche von lediglich 173 m² errechnet. Bei einem solch eklatanten Unterschied zwischen der angegebenen Wohnfläche und der besichtigten Wohnfläche, muss davon ausgegangen werden, dass die Parteien darüber einig waren, dass auch die ausgebauten Kellerräume und das Dachgeschoss zur Wohnfläche gehören sollen.
Dem entnehme ich, dass sowohl der Gäste- als auch der Hobbyraum nicht (oder nur teilweise???) zur Wohnfläche zählen soll. Einen Kommentar zur Wohnflächenverordnung habe ich leider nicht parat.
Es stellt sich die Frage, was passiert, wenn man die Wohnfläche nach bestem Wissen und Gewissen, aber dennoch zu klein angibt. Zumindest strafrelevant dürfte es nicht sein. Und wer prüft das überhaupt nach? Also nach rein praktischen Erwägungen sehe ich erst mal kein so großes Problem.
Du meinst, ein missliebiger Nachbar könnte das Gästezimmer im Keller kennen und vermuten, dass der Eigentümer es nicht deklariert? Nun, das ist leider nicht ganz ausgeschlossen.
Wie die Erhebung erfolgen wird, da bin ich auch mal gespannt. Klar ist, dass bei den Finanzämtern die Personalsituation nicht geeignet ist für eine auch nur überwiegende Prüfung.
Falls mich weitere Erkenntnisse zu dem Thema erreichen, werde ich sie gern teilen.
Wenn es zu Wohnzwecken vermietet wurde, ja. Wenn es heißt, Wohnung mit x Räumen, Fläche xy. Plus Keller. Dann nicht.
> zu Wohnzwecken
Bleibt immer noch die Frage, ob "als Gästezimmer" gleichbedeutend ist mit "zu Wohnzwecken".
Davon abgesehen kann ich Deine Argumentation aber nicht nachvollziehen: Gerade wenn es "zu Wohnzwecken vermietet" ist, genügt es doch nicht "den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen" und ist damit nicht mitzuzählen.
Der Vermieter wird einen Kellerraum sicher nicht als "Gästezimmer" ausweisen im Vertrag, denn die Widmung und Nutzungszweck obliegen dem Mieter. Wenn er aus einem Gästezimmer einen Sexspielraum macht, was dann? Soll das dann auch so im Mietvertrag stehen? "Bei der Installation von Liebesschaukel und Pranger sind gute Hohlraumdübel zu verwenden, das Andreaskreuz muss kippsicher befestigt werden." Ähem.
Ich vermute, dass sich das "nur teilweise" auf die Räume im Dachgeschoss bezieht, und auf deren Teile unter der Dachschräge.
> wer prüft das überhaupt nach?
Keine Ahnung. Aber die Wohnfläche wird in einigen Bundesländern für die Neuberechnung der Grundsteuer herangezogen, da kann ich mir nicht vorstellen, dass die nicht zumindest stichprobenweise geprüft wird. Zumindest dann, wenn ein missgünstiger Nachbar dem Finanzamt einen Tip gibt.
Es könnte auch sein - die Formulare liegen ja noch nicht vor - dass das Finanzamt die Daten aller Räume einzeln anfordert, daraus die maximal mögliche Fläche errechnet und wartet, ob der Steuerzahler Einspruch einlegt.