Muss ich meine Wohnung beim Auszug renoviert übergeben, obwohl ich sie unrenoviert übernommen habe oder kann ich mich auf ein Rechtsurteil des BGH berufen?

Hallo liebe Community!

Ich plane meine aktuelle Wohnung zu kündigen und wollte hier in Erfahrung bringen, ob ich diese bei meinem Auszug renoviert übergeben muss oder ob ich mich auf ein Rechtsurteil des BGH berufen kann.

Ich hoffe es finden sich ein paar Experten, die mir weiterhelfen können. :-) ;-)

Ich habe die Wohnung vor über acht Jahren gemietet und zu diesem Zeitpunkt unrenoviert übernommen, was auch im Übergabeprotokoll vermerkt wurde. Im Mietvertrag steht dazu: "Ist ein Wohnungsübergabeprotokoll aufgenommen worden, so wird auf die dort getroffenen Feststellungen Bezug genommen." Dort steht weiter: "Beim Auszug muss der Mieter die Wohnung fachgerecht renoviert an den Vermieter übergeben." und "Der Mieter hat auf seine Kosten Schönheitsreparaturen durchzuführen." Sollte ich bei Beendigung des Mietverhältnisses diese Schönheitsreparaturen nicht durchgeführt haben, erhalte ich einen Kostenvoranschlag vom Vermieter, der ein Malerfachgeschäft mit den von mir versäumten Aufgaben betrauen wird. So steht es im Mietvertrag.

Ich habe gelesen, dass es diesbezüglich wohl ein Urteil des BGH aus dem Jahr 2015 gibt, weiß aber nicht, ob ich mich darauf berufen kann und ob es auch in meinem Fall Bestand hat: "BGH stoppt Benachteiligung von Mietern bei Schönheitsreparaturen: Der Bundesgerichtshof in Karlsruhe hat eine Grundsatzentscheidung getroffen: Mieter müssen ihre Wohnung nicht renovieren, wenn sie ihnen unrenoviert übergeben worden ist - weder während der Mietzeit noch beim Auszug. Entsprechende Klauseln in Mietverträgen zu fälligen Schönheitsreparaturen seien dann ungültig. Wenn Vermieter eine Wohnung unrenoviert an Mieter übergeben, sind Klauseln im Mietvertrag zu fälligen Schönheitsreparaturen ungültig. Mieter müssen in diesen Fällen weder während der Mietzeit noch beim Auszug die Wohnung renovieren oder für unterlassene Renovierungen Schadenersatz zahlen. Das hat der Bundesgerichtshof in einem am Mittwoch verkündeten Urteil entschieden. (AZ. VIII ZR 185/14 u.a.)" (http://www.sueddeutsche.de/geld/karlsruhe-bgh-stoppt-benachteiligung-von-mietern-bei-schoenheitsreparaturen-1.2399650)

Falls ich mich auf dieses Urteil berufen kann, sollte ich dann im Kündigungsschreiben erwähnen, dass ich die Wohnung unrenoviert, in Anlehnung an den Rechtsentscheid vom 18. März 2015, VIII ZR 185/14, BGHZ 8, übergeben werde? Und evtl. eine Kopie des Wohnungsübergabeprotokolls anfügen?

Vielen Dank schonmal im Voraus für eure Antworten! :-)

LG, Steffi

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Ich habe die Wohnung vor über acht Jahren gemietet und zu diesem Zeitpunkt unrenoviert übernommen, was auch im Übergabeprotokoll vermerkt wurde.

Was genau steht hierüber im Übergabeprotokoll? Wurde dir dafür ein Mietnachlass gewährt?

Exakt davon hängt es ab, ob du dich auf Unwirksamkeit der mietvertragl. bestimmten Schönheitsreparaturpflicht berufen könntest, weil du die Wohnung mit nunmehr geforderter Renovierung in einem besseren Zustand zurückgeben müsstest als du sie empfangen hast.

Dem steht nicht entgegen, dass sie seinerzeit zwar nicht frisch renoviert, aber in einem derart guten, bezugsfertigen Gebrauchszustand übergeben wurde, das keine Renovierung bei deinem Mietbeginn fällig war.

G imager761

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Meine Vermieterin meint es würde nicht ausreichen diese nur zuzusprachteln und zu streichen, sondern es müsste auch tapeziert werden.

Da meint deine VM etwas Falsches: Das Setzen von Dübellöchern im üblichem Umfang, hier zur Montage von Oberschränken in einer Küche, gehört zum bestimmungsgemäßen Gebrauch der Mietsache und die Löcher müssen überhaupt nicht verspachtelt werden.

Es sei denn, es wären Schönheitsreparauren mit Bezug auf Abnutzungsgrad wirksam vereinbart und es wäre nunmehr ein Renovierungsanstrich der Küchenwand fällig, dann gehört es hingegen zum "sachgerecht in mittlerer Art und Güte" auszuführendem Neuanstrich, diese Löcher vorher zu verspachteln - ein Fachmann würde ja auch nicht um die offenen Dübellöcher herum streichen.

Neu tapezieren müßtest du nur, wenn du die Tapete dort unsachgemäß angebracht hättest, also Rauhfaser mit sichtbar überlappenden Nähten, Falten oder eine Tapte, die sich an den Rändern schlecht verklebt bereits ablöst.

G imager761

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Ich kenne mich da leider gar nicht aus.

Da helfe ich gern weiter: Hier wären zwei Dinge voneinander zu unterscheiden, Kündigung und Vertragsaufhebung.

Grds. kann man ein Mietverhältnis durch übereinstimmenden Aufhebungsvertrag ohne Einhaltung einer Frist beenden. Die Mail des Mieters, "dass er so bald wie möglich ausziehen will", kann man als Antrag auf Aufhebung des Mietvertrages auffassen. Demnach war der Vermieter nach Treu und Glauben berechtigt, einen Nachmieter zu suchen und dem Antrag auf vorzeitige Vertrgsbeendigung einvernehmlich zum 30.09. zuzustimmen, als er fündig wurde.

Dem steht aber in vorliegendendem Fall entgegen, dass der Vermieter insbes. auf Nachfrage, "was man tun sollte" erklärte, "dass er eine offizielle Kündigung braucht und das 3 Monate bevor er geht".

Im Ergebnis besteht das Mietverhältnis IMHO demnach unverändert fort, bis der Mieter selbst ordentlich schriftlich unter Einhaltung der dreimonatigen Kündigungsfrist n. § 573c I BGB kündigt oder das neuerliche Angebot des VM, zum 30.09. auszuziehen, um einem zwischnezeitlich gefundenen Nachmieter zum 01.10. die Wohnung zu überlassen, annimmt.

Sollte dein Freund die Wohnung spätestens am 01.10. ggf. renoviert, geräumt und besenrein übergeben, schuldet er keine weitere Miete mehr. Selbst dann nicht, wenn der Nachmieter abspringen sollte, denn sein Mietvertrag wurde damit schlüssig und stillschweigend beendet :-)

Im Ggs. zu Kündigungen bedürfen Aufhebungsverträge nämlich keiner besonderen Form.

G imager761

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Netter Versuch, aber das siehst du ganz richtig: Die Instandsetzung der Haustür als nichtvermietetes Gemeinschaftseigentum fällt dem Vermieter aus Rechtsgrund § 535 I 1 BGB an, sofern er den Schaden nicht vom Verursacher oder seiner Versicherung ersetzt bekäme.

Anders wäre der Fall nur bei einer Wohnungstür zu bewerten, die dem Mieter verschuldensunabhängig anfiele, sofern er nicht den ungebetenen randalierenden Besucher oder seine Privathaftplichtversicherung mit eingeschlossenem Schutz bei Mietschäden dafür in Anspruch nehmen könnte.

Da rechnet man die etwaig geltend gemachten Kosten und damit seinen Anteil daran einfach aus der betreffenden Betriebskostenabrechnung heraus.

G imager761

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Aber muss das alles auch perfekt sein oder reicht es wenn es einigermaßen gut ausziehst aber halt nicht perfekt in allen Ecken ist.

Nach maßgeblicher Ansicht des BGH schuldest du Anstriche in "in sachgerechter Ausführung mittlerer Art und Güte".

Meint, gleichmäßig deckend, ohne Ansätze, Schlieren, Farbnasen, Spritzer und sauberen Übergängen zu Fensterrahmen, Fußleisten usw. so, wie sie ein Fachmann durchführen würde, der dafür bezahlt werden möchte.

Alles andere muß der VM nicht akzeptieren und darf Nacharbeit oder Ersatzvornahme auf deine Kosten verlangen.

Wenn meine Wohnung zum 30. gekündigt ist aber dieser Tag auf ein Sonntag liegt. Muss ich die Schlüssel schon am Freitag übergeben? Kann ich da sagen, nein ich möchte bis zum 30. da bleiben und gebe Ihnen am 30. die Schlüssel.

Nein. weder noch. Da die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses übergeben werden muss, gilt n. § 193 BGB der "nächste Werktag" "zu üblicher Geschäftszeit" als Tag der Übergabe.

G imager761

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Euren gemeinsamen Mietvertrag könnt ihr nur gemeinsam kündigen. Würde einer sich weigern, weil er auf die Wohnung spekuliert, kann der andere die Zustimmung durch Gerichtsbeschluss ersetzen lassen. Schliesslich haftete er auch allein und in voller Höhe gesamtschuldnerisch weiter, wenn er nur auszieht.

Der Vermieter entscheidet, ob er überhaupt einem von euch und wenn ja, wem er Mietvertrag anbietet.

Aber niemand kann derzeit den anderen zum Auszug auffordern. Oder eine Bürgschaft austragen lassen.

G imager761

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Gegen Mietausfälle und Beschädigungen (Mietno9maden) kann man sich im Vprfeld versichern: https://vermietsicher.de/?gclid=EAIaIQobChMIgYGkkpzO3QIVK7XtCh0Ekw1kEAAYASAAEgIYaPD_BwE

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Geld leiht man sich bei Banken, seinem Arbeitgeber (Vorschuß) oder der Familie, nicht bei seinem Vermieter.

Und Wohnungen sind kein Handy, dass man auf Pump finanziert.

Im Ergebnis darf der VM wg. dieser erheblichen Pflichtverletzung abmahnen und ordentlich kündigen, ohne sich auf Ratenzahlungen einlassen zu müssen.

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Auch ohne schriftlichen Vertrag besteht ein Mietverhältnis, das nur mit gesetzlicher Dreimonats-Frist n. § 573c I BGB einseitig gekündigt oder durch einvernehmlichen Aufhebungsvertrag fristlos beendet werden kann.

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Und meine Sorge ist wenn ich jetzt bei der WBG Anrufe und sage das ein zweiter bei mir lebt, das sie sagen das ich den Hund abgeben soll oder halt die Kündigung bekomme.

Berechtigterweise: Tatsächlich bedarf die Haltung eines jeden Hundes, selbst dann, wenn er ein verstorbenes, ehemals genehmigtes Tier ersetzt, der vorherigen ausdrücklichen Zustimmung des VM.

Was anderen M erlaubt ist, wäre für dich belanglos.

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Stimmt es, dass in dem Fall beide Werte zusammengezählt werden = 350 000 Euro und jedes Kind 175 000 Euro versteuern muss?

Ja, jedenfalls wird jeder Erbschaftssteuerpflichtige bei Erwerb oberhalb seines Freibetrages vom FA derart veranlagt.

Denn die Steuer bemißt sich an dem hälftigen Erwerb der Erben am Gesamt-Reinnachlass unabhängig der tatsächlichen Erbauseinandersetzuing der Miterben.

Inwiefern sie im Innenverhältnis da einen Ausgleich herbeiführen, interessiert den Fiskus hingegen nicht.

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Der VM interessiert in diesem Zusammenhang, ob du bei einem großen Arbeitgeber, in einer Probezeit oder in einem befristeten Beschäftigungsverhältnis angestellt bist.

Denn was nützt ihm eine Verdienstbescheinigung, wenn du in sechs bis zwölf Monaten ohne Job dastehen könntest?

Da vermietet er lieber an diejenigen, die in einem Betrieb mit Anwendbarkeit des gesetzl. Kündigungsschutz beschäftigt sind und als langjährige Mitarbeiter langfristig Einnahmen vorweisen können.

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Sofern die Eltern der Ehefrau vorverstorben waren, beerbten sie, kinderlos, ohne anderslautendes Testament und in Zugewinngemeinschaft miteinander verheiratet, ihr Ehemann zu 3/4, 1/4 gingen von ihren toten Eltern auf ihre Geschwister anteilig über.

Nicht nur die Sparbücher, ihr gesamter Reinnachlass, also das, was nach Abzug auch hälftig gemeinsamer Verbindlichkeiten und Bestattungskosten von ihrem Vermögen verbliebe, gehen daher an die Geschwister der Erblasserin.

Bei Sparguthaben auf den Namen der Erblasserin gehörte ihr der Gesamtsaldo darauf.

Die Geschwister bilden mit die eine Erbengemeinsdchaft, da ist übereinstimmendes, gemeinsames Handeln Voraussetzung, die Guthaben auszahlbar zu machen.

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In dem Fall nicht. Denn man muss zulässige Fragen, etwa die nach seinem Einkünften, wahrheitsgemäß beantworten. Sich mit Angabe als Pilot oder Arzt mit vermutet guten Einkünften eine Wohnung zu erschleichen, wäre arglistig und berechtigt zur Anfechtung des Mietvertrages.

Unzulässige Fragen, n. h. M. der Gerichte etwa

  • persönliche Fragen nach beispielsweise der Familienplanung (bestehende oder geplante Schwangerschaft) oder danach, ob in Zukunft Kinder in die Wohnung einziehen werden
  • Fragen nach Mitgliedschaften in Parteien, im Mieterverein (siehe: AG Wiesbaden WM 92, 597) oder in einer Gewerkschaft.
  • Frage nach dem Bestehen einer Rechtsschutzversicherung.
  • Fragen nach der Person des vorherigen Vermieters (siehe: LG Berlin, Urteil vom 7.6.1993, Az: 62 S 85/93).
  • Fragen nach Nationalität oder ethnischer Zugehörigkeit.
  • Fragen zur Zugehörigkeit zu einer Religionsgemeinschaft, sofern der Vermieter nicht seinerseits eine Religionsgemeinschaft repräsentiert (Beispiel: katholische Kirche als Vermieter).
  • Fragen nach Hobbies oder Musikgeschmack.
  • Fragen nach bestehenden Krankheiten oder Behinderungen.
  • Frage nach Vorstrafen oder einem anhängigen Ermittlungsverfahren (siehe: AG Hamburg WM 1992, 598).
  • Fragen zur Offenlegung von Einnahmen und Verbindlichkeiten im Detail (siehe: AG Rendsburg, WM 1990, 508).
  • Fragen nach den Einkommensverhältnissen von Angehörigen, sofern diese nicht ebenfalls Mieter sind oder auf andere Art (z. B. durch eine Mietbürgschaft) in Verbindung zum Mietvertrag stehen.

darf man hingegen bewußt wahrheitswidrig beantworten.

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VM Sohn möchte angeblich im Einverständnis der Mutter ( VM) Wohnung verkaufen.Dass ich die Wohnung für einen möglichen Verkauf besichtigen lassen muss, weiss ich.

Und warum ruft man dann nicht einfach mal die Vermieterin an und lässt sich kurz bestätigen, dass sie ihren Sohn mit der Hausangelegenheit beauftragt hat?

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Leider scheint das Kind schon in den Brunnen gefallen. Wer einen Anwalt beauftragt, ruft meist Bockbeinigkeit bei der Gegenseite hervor: Die Anwälte streiten sich solange, bis Klage eingereicht wird, womit sie erst ihr Geld verdienen und genau so lange, wie sie ihre Parteien bezahlen können.

Was soll da ein dritter Anwalt bringen? Falls eine gemeinsames Treffen mit Mediator nicht mehr zustande kommt, wirst du die Angelegenheit nur mit rechtskräftigem Beschluss des höchsten Gerichts erledigt bekommen.

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Der Rüge von iQMastermind69 vermag ich mich inhaltlich voll anzuschliessen: Erwartest du mit dieser Sachverhaltsdarstellung tatsächlich zielführenden, gar belastbaren Rat?

Die vereinbarte Betriebskostenpauschale darf der VM n. § 560 II 2 BGB sofort erhöht verlangen "soweit die Erklärung darauf beruht, dass sich die Betriebskosten rückwirkend erhöht haben".

G imager761

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Ein Abnahmeprotokoll wurde von uns unterschrieben und vom Vermieter bestätigt.

Was genau hat er bestätigt? Davon hinge ab, ob er den offensichtlich renovierungsbedürftigen Zustand des weiteren Zimmers einfach übersehen hat und nicht mehr als Mangel behoben verlangen kann oder das Guthaben aus eurer BK-Abrechnung dafür verwenden darf.

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  1. Jeder der beiden Miteigentümer wäre berechtigt, bereits nach Wegfall eines ihn belastenden Nießbrauchsrechts deinen Mietvertrag zu kündigen, den der Nießbrauchsberechtigte zu seinen Lebzeiten mit dir abgeschlossen hat. Es ist davon auszugehen, das der Nießbrauchberechtigte einer Löschung seines Rechts zustimmt, um der damit verbundenen Kostentragung zu entgehen.
  2. Natürlich müssen die Eigentümer einem Verkauf von Miteigentumsanteilen zustimmen, ohne den käme gar kein Verkauf zustande. Und könnten ihr Vorkaufsrecht am Miteigentumsanteil des Miteigentümers vor deiner Kaufabsicht geltend machen.

G imager761

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