Wie kann ich als Käufer einer Immobilie, den Verkäufer aus der Immobilie bekommen, wenn ich auf die Zwangsvollstreckung verzichte?
Hallo :)
Wir haben eine Immobilie gekauft und beim Notar den Vertrag unterzeichnet. Allerdings finden wir es seltsam, dass wir uns als Käufer einer Zwangsvollstreckung unterziehen mussten und der Verkäufer nicht. Was hat es für uns zur Folge, wenn der Verkäufer zum Räumungstermin, das Haus nicht verlässt?
Das Haus war vorher zur Eigennutzung und wird danach wieder selbst genutzt. Keine Vermietung vorgesehen.
Liebe Grüße :)
4 Antworten
Hier muss man die einzelnen Rechtsgeschäfte unterscheiden. Im Kaufvertrag wird lediglich der Kauf im Sinne des Paragraphen 433 BGB behandelt. Sprich du zahlst als Käufer das vereinbarte Entgelt und der Verkäufer verschafft dir das Eigentum am Grundstück (das Gebäude gehört nach Paragraph 94 BGB zum Grundstück, da fest verbunden).
Die Eigentumsübertragung erfolgt nach Paragraph 873 BGB durch Einigung und Eintragung beim Grundbuchamt. Das ist erstmal unstrittig und wird durch Notar bzw. Grundbuchamt veranlasst. Der Käufer hat aber das Entgelt (also den Kaufpreis) zu zahlen. Hier könnten Probleme auftreten, sprich der Käufer kann einfach sagen, mach ich nicht. Dann besteht aber der Vertrag, aus dem man sich der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft.
Dass das Objekt geräumt ist, ist dagegen ein andere Rechtsgeschäft und hat zunächst nichts mit dem Kauf zu tun, da der Kauf, wie gesagt, nur Eigentumsübertragung gegen Entgelt vorsieht.
Daher steht in dem Kaufvertrag auch nur die Vollstreckung gegen dich.
Okay, dann war der vorherige Kommentar deinerseits etwas ungpnstig formuliert. Wemn der Vertrag eine Regelung zur Räumung hatte und auf die Zwangsvollstreckung verzichtet wurde, eröffnet sich mir die Frage des Warums. Was hat der Notar dazu gesagt?
Unabhäbgig davon kannst du dennoch eine Klage anstreben. Wenn im Vertrag auf das Vollstreckungsrecht, das durch die Urkunde eingeräumt wurde, verzichtet wurde, muss haöt ein Titel geschaffen werden, der das ermöglicht. Anspruchsgrundlage zur Räumung ist dann der Kaufvertrag. Ist uwar etwas umständlich, aber möglich.
Im Kaufvertrag ist der Übergang von Besitz, Nutzen, Gefahren und Lasten klar mit einem festen Termin geregelt.
Aufgrund des notariellen Kaufvertrages können Sie eine Zwangsräumung betreiben, wenn der Verkäufer oder Vorbewohner die Immobilie nicht zur Frist räumt.
Mithilfe einer notariellen Vollstreckungsurkunde können Sie direkt einen Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen. Beachten Sie, dass dieser Prozess mindestens 14 Tage dauert. Der Verkäufer muss Ihnen alle Auslagen erstatten.
Das ist es ja, aber nur, wenn da die zwangsvollstreckung für den Verkäufer drin steht. Aber wir mussten ja darauf verzichten :(
Irgendwie verstehe ich das mit der Zwangsvollstreckung als Käufer nicht wirklich.
Wenn der Verkäufer nicht ausziehen will könnte es etwas dauern. Dann müsstest ihr evtl eine Räumungsklage einreichen.
Hallo. Das ist es ja. Normalerweise steht im Notarvertrag dass der Verkäufer auch der zwangsvollstreckung unterworfen wird. Das bedeutet, dass wir dann ohne Klage einen Gerichtsbeschluss bekommen, und den Verkäufer rauswerfen lassen können. Aber wenn es nicht da steht, weiß ich nicht was wir tun könnten. Eine Räumungsklage kann man bei Mietern machen. Hier besteht aber kein Mietverhältnis.
Dann müsst ihr auf Räumung klagen und ggf. eine Zwangsräumung durchführen. Normalerweise wird die Kaufpreiszahlung aber von der Räumung abhängig gemacht.
Hallo, der Kaufpreis wird definitiv vor der Schlüsselübergabe gezahlt. Der Verkäufer wollte noch bis zu einem bestimmten Zeitpunkt in dem Haus leben dürfen. Und wir haben es gewährt.
Das ist dann natürlich ein Spezialfall, der ab und zu vorkommt. Hier würde ich dringend zu einer Zwangsvollstreckungsunterwerfung des Verkäufers auf Verschaffung des Besitzes raten. Gibt es die nicht, muss auf Räumung geklagt werden, wenn kein Auszug erfolgt.
Gilt eine räumungsklage nicht nur für Mieter? Hier handelt es sich ja um den Verkäufer. Ich bin verwirrt.
Den Begriff kennt man natürlich hauptsächlich aus diesem Bereich. Aber eine Zwangsräumung findet immer dann statt, wenn jemand verpflichtet ist, Räume herauszugeben bzw. den Besitz hieran. Dieses förmliche Verfahren ist nur dann nicht erforderlich, wenn beispielsweise Räumlichkeiten aufgrund einer Straftat besetzt werden. Dann kann auch die Polizei eingreifen.
Ja, aber dafür steht ja normalerweise die zwangsvollstreckung für den Verkäufer. Aber darauf haben wir ja verzichten müssen. :(