Drohen Straßenbau- und Erschließungskosten durch fehlendes Wegerecht?
Hallo in die Runde,
meine Schwiegermutter bzw. auch wir sind in einer verzwickten Lage.
Sie wohnt in einer ehemaligen Hofstelle, inmitten einer zentrumsnahen Siedlung mit Bebauungsplan in NRW. Die Siedlung wurde vor ca. 20 Jahren um die Hofstelle herum erweitert, nachdem damals die Landwirtschaft aufgegeben wurde.
Das Haus liegt 40 Meter von der Straße weg. Die große Hofeinfahrt (900m2) sieht aus, als wäre sie die Hofeinfahrt zum Bauernhaus, ist aber ein separates Grundstück und gehört dem Bruder, seitdem vor ca. 20 Jahren das Große Grundstück geteilt wurde. Sein eigentliches Grundstück mit Wohnhaus hat der Bruder nebenan.
Das Grundstück der Schwiegermutter hat also rechtlich gesehen keine Verbindung zur Straße, ein schriftliches Wegerecht gibt es nicht, nur eine Duldung der Überfahrt. Alle Versorgungsleitungen verlaufen auch durch den Hof zur Straße.
Der Bruder verweigert ein im Grundbuch eingetragenes Wegerecht, vermutlich, damit seine Kinder dort später uneingeschränkt bauen können.
Neben dem Bauernhaus hat die Mutter noch eine Wiese, in der 3 Roh-Baugrundstücke liegen sowie mittendurch eine noch nicht existierende Planstraße.
"Offiziell" laut Lageplan der Gemeinde liegt die Hofeinfahrt des Bauernhauses zur Seite über einen 3 Meter breiten "Hammerstiel" durch oben genannte Wiese zur noch nicht existierenden Planstraße.
Jetzt haben die Schwiegermutter und wir Bammel davor, dass aufgrund des nicht vorhandenen Wege- und Leitungsrechts und der dadurch nicht sichergestellten Erschließung jederzeit die Planstraße tatsächlich gebaut werden könnte, die Schwiegermutter die Versorgungsleitungen zur neuen Straße umlegen lassen muss und eine neue Hofeinfahrt schottern oder pflastern lassen muss, sobald die Gemeinde Wind von dieser Situation bekommt.
Wodurch Kosten von knapp 6-stellig entstehen würden.
Aktuell steht der Bruder noch mit im Besitz des Bauernhauses. Aber ist zu erwarten, dass er nächstes Jahr seinen Anteil am Bauernhaus abtritt.
Wird dieser Vorgang die Gemeinde auf den Plan rufen, für wie wahrscheinlich haltet ihr es, dass dadurch die Gemeinde auf die Situation aufmerksam wird?
Wenn das Bauernhaus dann der Schwiegermutter ganz gehört, gibt es den Gedanken, dass wir das Haus dann übernehmen, sanieren und ausbauen könnten.
Aber spätenstens mit der Baugenehmigung würden wir dann doch scheitern, weil doch Voraussetzung für eine Baugenehmigung die dauerhaft gesicherte Erschließung ist, oder?
Und die läge nur vor durch ein offiziell gesichertes Wege-/Leitungsrecht oder durch den Bau der Planstraße über die dann die Erschließung läuft?
Wir würden uns und die Schwiegermutter dann doch selber "ans Messer" liefern mit Beantragen einer Baugenehmigung, oder?
Sehe ich das als absoluter Laie zu schwarz, oder sind die Ängste berechtigt? Wie seht ihr das? Gibt es einen Ausweg aus dieser misslichen Lage?
Grüße Thorsten
1 Antwort
Ohne Unterlagen ist der Tenor deiner Frage nicht zu beantworten.
Wenn ich dich richtig verstehe, gibt es den landwirtschaftlichen Betrieb nicht mehr und das Ganze läuft nicht unter Hoferbschaft
https://www.gesetze-im-internet.de/h_feo/BJNR700330947.html
Tatsache ist wohl, dass bei der Teilung des Hofes Bockmist gebaut wurde. Wie kann man sich diese „Duldung der Überfahrt“ vorstellen? per Handschlag?
Dann kommt der Bebauungsplan: geplant aber nicht umgesetzt. Wenn die Gemeinde mit der Umsetzung beginnt: werden die Erschließungskosten kommen, für die Schwiegermutter, wie für den Bruder und die späteren Eigentümer der Baustellen. In welcher Höhe - kommt auf die Gemeinde und die Art der Umsetzung an. Hier spielt das nicht vorhandene Wegerecht eher keine Rolle, da die Erschließung im gesamten offenbar geändert werden soll.
Wenn der Bruder aus dem Eigentum des Hofes raus will - dann nur über die Gegenleistung einer Grunddienstbarkeit oder/und Eintragung einer Baulast am Weg und der Versorgungsleitungen. Ansonsten mitgefangen, mitgehangen. Zum Notar müsst ihr sowieso. Hier ist allein das Verhandlungsgeschick der Hofeigentümer gefragt, da kann Schwiegermutter bestimmt ein Machtwort sprechen.
Ich würde mir hier eher Gedanken um die Zuwegung machen, wenn Bruder mal sein Eigentum verkauft und ihr neue Nachbarn bekommen würdet.
Womit du Recht hast: bei Beantragung einer Baugenehmigung muss die Erschließung gesichert sein. Inwieweit der Bauantrag trotz gesicherter Zufahrt wegen dem nicht umgesetzten BPlan abgelehnt werden könnte - bleibt abzuwarten.
Ob und wann die Gemeinde den BPlan umsetzt -hast du keine Beziehungen zum Gemeinderat oder einem Architekten, der viel mit der Gemeinde zusammen arbeitet?
Abgesehen davon: die Gemeinde erhält jeden Kaufvertrag zur Prüfung des Vorkaufsrechtes.
dann wäre es wohl sinnvoll sich hier von einem Anwalt Schwerpunkt öffentliches Recht beraten zu lassen.
Nach meiner Einschätzung geht die Gemeinde hier den Weg des geringsten Widerstandes. Sobald die Erbengemeinschaft auseinander gesetzt ist, werden die Bauplätze vermarktet - dann wird umgesetzt.
Wenn die Erbengemeinschaft auseinander gesetzt wird: dann bitte richtig und insgesamt. Und ihr merkt euch: nie eigenes Geld in fremdes Eigentum investieren!! Auch nicht als Einzelkind bei der Mutter- sofern erforderlich immer mit Vertrag, was geschieht wenn... dann....
Danke für deine Einschätzungen.
Die Benutzung der Hofeinfahrt geschieht tatsächlich per mündlicher Erlaubnis.
Die Gemeinde hat mir letztes Jahr mal gesagt, dass die Straße gebaut wird und die Erschließung abgeschlossen wird, sobald es einen Grund dafür gibt, z.b. dass jemand auf einem Grundstück in der Wiese bauen will.
Der Straßenbau wurde bislang gespart, weil die Wiesengrundstücke lange Zeit in einer Erbengemeinschaft "gefangen" waren, die soll aber jetzt nächstes Jahr geteilt werden.