Chaos bei Immobilienverkauf - Rückabwicklung?
Die Immobilie sollte wegen Umzug ins Pflegeheim verkauft werden. Der Betreuer aus der Familie war da leider etwas naiv. Es floss wohl eine Anzahlung und der Schlüssel wurde bereits für Umbauarbeiten ausgehändigt. Der neue Besitzer begann gleich mit Abbrüchen, die Restsumme floss aber nie. Es wurde eine Kauf-Rückabwicklung in die Wege geleitet, aber der Käufer hat sich ins Ausland abgesetzt.
Angeblich sieht die Immobilie jetzt wie eine Baustelle aus, kann also ganz offensichtlich nicht mehr zum ursprünglichen Wert verkauft werden.
Ist diese Anzahlung dann der Schadensersatz? Falls der Schaden noch höher ist: Wem wird das angelastet - dem Betreuer, der keinen Makler eingeschaltet hatte?
3 Antworten
Ein Betreuer mit Generalvollmacht- ein Vertrag mit Renovierungsklausel.
Eine Möglichkeit zur Rückabwicklung sehe ich nicht. Ein Untergang vor Besitzübergang laut Vertrag (nicht die Schlüsselübergabe) geht mit dem Eigentümer heim.
Wenn ich bei der Meinung bleibe, dass die Rückabwicklung ins Leere läuft- ich also den Mahnbescheid gegen den Käufer bewirke- kann ich nicht mehr übergeben wie besichtigt. Was sagt denn der beurkundende Notar? Gibt es eine vollstreckbare Ausfertigung? Durch die Anzahlung ist der einseitige Rücktritt vermutlich nicht mehr möglich.
Der Bevollmächtigte hat sich meiner Meinung nach nicht schadenersatzpflichtig gemacht, wenn die Renovierungsklausel im Vertrag vereinbart war, zum Anwalt würde ich als Betreuer damit dennoch und meine Vollmacht würde ich zurück geben.
Er war ja nicht gezwungen einen Makler einzuschalten und sobald der Makler die Parteien beim Notar hat, ist dessen Job erledigt. Vor einer vorzeitigen Schlüsselübergabe hätte dieser vielleicht warnen können, aber verhindert hätte er es auch nicht. Wer will beweisen, dass dem Betreuten sowas nicht auch passiert wäre.
Die Dummheit ist im Prinzip vom Ergebnis damit gleich zu setzen, wenn das Gebäude zwischen Beurkundung und Kaufpreisfälligkeit vollständig abgebrannt wäre. Nur dass in deinem Fall auch die Gebäudeversicherung nicht einspringen wird.
Ohne den kompletten Vertrag zu kennen, auf die Standardverträge ausgelegt:
Im KV wird der Zeitpunkt der Übergabe von Besitz, Lasten und Gefahr geregelt
Besitz - symbolisch für den Schlüssel, Gefahr = der zufällige Untergang zB Hochwasser, Erdbeben, Feuer. Lasten = die Grundsteuer
Besitz und Gefahr gehen meistens zeitgleich über, die Lasten oft zum 01.01 des folgenden Jahres.
Brennt das Haus vor Besitzübergang ab = Problem des Verkäufer. Der Verkäufer kann nicht wie vereinbart liefern und macht sich schadenersatzpflichtig. ( zB Miete, Bereitstellungszins des Käufer)
Brennt Haus nach Besitzübergang ab , in der Regel zeitgleich mit Kaufpreisfälligkeit = Problem des Käufer.
Renovierungsklausel = die Grauzone zwischen Beurkundung und vertraglich vereinbarten Besitzübergang, immer das Risiko des Verkäufer. Je besser er den Zustand des Hauses dokumentiert hat, desto besser für ihn. Der Käufer renoviert 3 Fenster und 2 Türen zum Totalschaden und macht bei tatsächlicher Übergabe eine Mängelanzeige.zB.
Solange der Kaufpreis nicht vollständig bezahlt ist, bleibt der Verkäufer Eigentümer- wenn der Eigentumswechsel an die Bezahlung geknüpft wurde. Solange hat er aber immer noch einen rechtsverbindlichen Kaufvertrag. Wie und ob der KV nun rückgängig gemacht werden kann- entscheidet der Notar, zur Not ein Gericht. Der mögliche Schadensersatz ist dann nochmals separat zu beziffern, hier wird vermutlich ein Gutachter benötigt.....
Gelingt dies nicht - hat der Käufer den schuldrechtlichen Teil zu erfüllen- mit der vollstreckbaren Ausfertigung den Gerichtsvollzieher hinschicken. Mit Auslandsbezug- vermutlich schwierig.
Egal wie es läuft, es wird langwierig, kosten- und nervenaufreibend. - für die Erbengemeinschaft. Solange ihr Eigentümer seid, seid ihr in der Verkehrssicherungspflicht.
Wie man das Problem am besten löst - kann ich dir nicht sagen. Nur wenn man noch versucht innerhalb der EG gegen den Betreuer zu schießen- beschleunigt nicht den Vorgang und verbessert nichts an der Situation. Ich persönlich würde versuchen im folgenden so wenig Geld wie möglich hier noch zu investieren.
Ich danke dir sehr für deine Mühe, ich weiß das sehr zu schätzen! Klingt zwar jetzt eher entmutigend, aber ich fühle mich nicht mehr so ganz hilflos der Thematik ausgesetzt.
Du schreibst es gab keinen Makler. Viel entscheidender ist ob es einen Notar gab der den Kaufvertrag beurkundet hat. Ansonsten wäre der Vertrag sowieso ungültig und es müsste nicht rückabgewickelt werden. Eine Umschreibung im Grundbuch ist nehme ich mal an noch nicht erfolgt? Sonst habt ihr ein großes Problem.
die Anzahlung wird man sicherlich ersteinmal als Schadenersatz einbehalten können. Wenn der vermeintliche Käufer im Ausland und unerreichbar ist, wird der die ja vermutlich auch erstmal nicht zurück fordern.
Ihr solltet auf jeden Fall mit einem Anwalt sprechen. Da wird es um zu viel Geld gehen. Eine Schadenersatzpflicht des Betreuers ggü. Dem betreuten kommt da auf jeden Fall in Betracht.
Der Betreuer hat schon einen Anwalt beauftragt, der aber irgendwie nicht so richtig tut und macht. Der Betreute liegt im Sterben, es betrifft also die Erbengemeinschaft, der der Betreuer auch angehört.
Wenn eine Umschreibung im Grundbuch erfolgt ist, ist die Immobilie weg? Für mich sieht es nach Betrug(sversuch) seitens des Käufers aus.
Eigentümer ist ersteinmal die Person die im Grundbuch steht. Dies zurück zu drehen ist sehr aufwendig, aber nicht unmöglich
war der Betreuer offiziell vom Amtsbericht bestellt oder konnte der Besitzer noch beim Notar unterschreiben? Bei wem ist denn die Anzahlung? lief die über den Notar?
Ein Betrugsversuch vom Käufer kann nie klappen, da der Eigentumsübergang erst bei vollständiger Bezahlung erfolgt. Schadenersatzansprüche müssen separat angemeldet werden.
Die Generalvollmacht wurde bei einem Notar geregelt. Der Immobilienkauf wurde beim Notar unterschrieben. Auf welchem Konto (Betreuer oder Treuhand) die Anzahlung ist, weiß ich nicht.
Das mit dem Schadensanspruch geht ja in mehrere Richtungen. Einmal gegenüber dem Käufer und dann von den anderen Erben gegen den Betreuer. Also vermutlich.
Puhh, schwere Kost :)
Der Betreute liegt im Sterben und im Moment des Todes erlischt wohl auch diese Generalvollmacht lt. Google.
Das verstehe ich nicht.
Wenn eine Rückabwicklung nicht möglich wäre, was würde denn dann mit der Immobilie geschehen? Käufer abgetaucht, Verkäufer nicht mehr Eigentümer, ...?
Ich möchte hier jetzt niemanden als kostenlose Rechtsberatung benutzen, suche aber in der ganzen Erbsache nach einer fairen Lösung, weil da in letzter Konsequenz auch viel Leid mit drin hängt.