Hauskauf mit großem Grundstück - Kernsanierung oder Neubau?
Hallo Community,
wir können kurzfristig ein Haus (160m2 Wohnfläche, Baujahr 1966 und 7 Zimmer) mit einem rießen Grundstück (1.400m2) kaufen. Substanz gut, massiv gebaut, mit Keller.
Wir haben uns eigentlich auch schon dafür entschieden es zu kaufen, es ist eine einmalige Chance in unserer Gegend!
Doch es gibt mehrere Optionen was wir draus machen:
Option 1:
Haus renovieren, Grundstück behalten. Wir würden jetzt einmal komplett kernsanieren, inkl. Dach neu mit Aufstockung, Heizung, Elektrik, Wasser, Bäder, etc.
Wenig Eigenleistung, nur Abbruch und Vorbereitung.
Geschätze Kosten vom Architekt: ca. 500.000,00€.
Option 2:
Haus optisch herrichten, dass wir es vermieten können. Weiß jemand ob wir die Ölheizung von 1990 und Öltanks von 1966 erneuern müssten? Mit welchen Kosten müssten wir hier mind. rechnen?
Dann im großen Grundstück neu bauen. Zufahrt am Bestandshaus vorbei ist kein Problem. Ist mit dem
Bauamt abgeklärt, wir dürfen hier ein 2. Haus bauen.
Option 3:
Grundstück teilen, auch das ist mit dem zuständigen Bauamt abgeklärt. Bestandshaus im jetzigen Zustand mit einem Teil vom Grundstück verkaufen. Zufahrt zum Neubau und Grundstück um Neubau natürlich behalten.
Wir haben zeitnah einen Termin mit einem unabhängigen Baufinanzierungsberater.
Uns interessiert nur vorab welche Option eine Bank aus eurer Erfahrung am ehesten eingeht.
Braucht eine Bank eher Sicherheiten und sagt man muss Haus verkaufen wenn man neu baut, oder setzen sie eher auf Vermietung?
Und wie sieht es aktuell mit Sanierungsprojekten bei der Bank aus? Die Sanierung des Hauses kostet mehr wie die Immobilie an sich. Wird sowas von Banken überhaupt finanziert?
Oder empfehlen sie hier eher für die Sanierungssumme neu zu bauen?
Danke für eure Hilfe!!
5 Antworten
Bei Hauskauf muss deine Ölheizung erneuert werden. Auch die oberste Wohnraumdecke muss nachgedämmt werden. Weiterhin müssen die Heizungsrohre gedämmt werden. Das ist Pflicht aus GEG und du hast 3 Jahre Zeit. Das macht man normalerweise aber vor einer Vermietung.
Welche Option für die Bank besser ist hängt von deinem Geldbeutel ab. Dein Eigenkapital muss halt passen. Dann muss du einen Businessplan für eine mögliche Vermietung aufstellen. Da kannst du dann schon selber sehen was für dich am meisten Sinn macht.
Die Bank geht nur mit, wenn du dir das Haus zum Vermieten und das neue Haus inklusive aller Kosten für Anschlüsse des zweiten Grundstücks und Grundstückstrennung leisten kannst. Auch das ist alles nicht ganz billig.
Das Haus ist der Grund, warum das Projekt kein anderer (auch kein Bauträger, örtlicher Handwerker oder sonst wer) anfasst.
Der Kaufpreis liegt vermutlich über dem des Grundes und das ist falsch. Ein 60 Jahre altes Haus bleibt ein 60 Jahre altes Haus und die werden hier abgerissen.
Wenn du Option 1 für euch interessant findest, ihr also wirklich in einem renovierten Haus aus den 60ern lieber leben wollt als in einem neu gebauten, auch wenn das nur unwesentlich mehr kostet, kommt mir die Option bei der Auswahl noch am spannendsten vor.
Option 3 wirkt nach Königsweg. Nur wer kauft euch zu welchem Preis ein altes Haus ab, bei dem die Sanierung so viel kostet wie ein Neubau? Würdest du das machen?
Ich denke, jede Lösung, bei der das Haus weiterhin stehen bleibt ist schlechter als eine, bei der das Haus abgerissen wird.
Uns interessiert nur vorab welche Option eine Bank aus eurer Erfahrung am ehesten eingeht.
Die Option, welche ihr den meisten Profit einbringt.
Wurde die Immobilie schon mal von einem unabhängigen, versierten Bausachverständigen begutachtet?
Nein bisher noch nicht. Ein Verwandter ist vom Fach und schaut das Haus mit uns die Tage nochmal an.
Wir haben nächste Woche einen Termin mit einem Baufinanzierungsberater. Wäre nur vorab hilfreich gewesen was die Banken am ehesten unterstützen..
Wenn wir dann mal wissen welche Option wir nehmen, können wir an den Architekt und alles planen.
Der Verkäufer will den Verkauf schnell über die Bühne bekommen. Er will noch im März spätestens zum Notar.
Unser Baufinanzierungsberater hat uns heute empfohlen eine Zwischenfinanzierung bei der Hausbank abzuwickeln. Ist innerhalb von 1 Woche verfügbar.
Dann hätten wir genug Zeit für die Planung und Entscheidung was wir überhaupt mit der Immobilie machen.
Was muss man über eine Zwischenfinanzierung wissen. Bekommt man in der Regel ganz normal im Anschluss eine Finanzierung (für Sanierung oder Neubau).
Und stimmt es dass man nur mit einem aktuellen Energieausweis bei den Banken finanzieren und sich beim Notar verkaufen kann?
Danke erneut für die Infos :)
Aus Sicht der Bank Option 1 weil da die wenigsten ungelegten Eier gibt.
Bei opt2 stört der Mieter wärend dem Bau. Weil sein Auto parkt im Weg. Nervt wegen Lärmbelästigung. Staub... Und sicherlich wird seine Mieteinnahme kaum zur Finanzierung beitragen. Miete kann auch ausfallen.
Opt3 kann auch noch in 5 Jahren gemacht werden. Das sehe ich als Joker. Teilen. Verkaufen ohne selbst zu bauen.
Sanierung eines Hauses lt Architekten 500k plus Kaufpreis? Das ist selbst ohne kauf ein utopischen Preis. Ich kernsaniere Häuser vor 1900. Neuer Dachstuhl. Holz decken raus und stahlBeton Decke rein. Stampflehmboden im EG raus. Abdichten. Fassade. Fenster. Dämmen. Außenanlagen. Strom Wasser. Wärmepumpe... da liege ich nie über 200k und dein Bau von 1966 ist weniger Aufwand.
Umbau ohne Architekt. Such dir ein alten Haudegen der Saniert mit Polentruppe. Bekommm raus wo seine letzte Baustelle war und fahr dort hin. Red mit dem alten Auftraggeber über seine Erfahrungen mit dem.
(Ohne Architekten sofern es keine Änderungen am haus gibt die einen Bauantrag nötig machen. Wenn doch dann nur LF 1-4. )