was laut Jobcenter-Richtlinien 76 € über dem anerkannten Höchstsatz liegt. Aufgrund dessen wurde die Übernahme der Kosten abgelehnt.

Damit ist gemeint, dass der Betrag, um den die Miete jetzt teurer wird, abgelehnt wird. Die bisherige Miete muss aber weiter gezahlt werden. Diese müsste ja auch weiter bezahlt werden, wenn ihr in der bisherigen Wohnung bleibt. Außerdem müssen keine Umzugskosten gezahlt werden.

Das lohnt sich in aller Regel, da die Rendite trotz aller Kosten höher ausfällt als wenn man das Geld bei der Bank anlegt. Natürlich kommt es auch auf das Objekt ab, ob da sehr viel Instandhaltungsrückstau ist.

Das ist keine Provision, sondern die Gebühr für die Arbeitsleistung der Hausverwaltung, die Zustimmung zu bearbeiten. Dieser Arbeitsaufwand ist nicht in der normalen Verwaltervergütung enthalten und muss extra gezaht werden. Das ist völlig normal. Dies ist auch im Verwaltervertrag festgelegt und in der Teilungserklärung steht, dass eine Zustimmung nötig ist.

Die Zustimmung kann aber nur aus sehr wichtigen Gründen verweigert werden. Das kommt sehr selten vor. Man muss sich in der Regel keine Sorgen machen, dass die Zustimmung nicht kommt.

Nach den Gesetzen in Deutschland ist es nicht erlaubt einen Mitbewohner eigenmächtig raus zu werfen. Man benötigt dazu einen gerichtlichen Titel und den Rauswurf macht dann der Gerichtsvollzieher.

Das gibt unabhängig davon, ob es sich um ein Mietverhältnis handelt oder nur so jemand bei einem wohnt. Jedoch ist diese Frage dafür wichtig, unter welchen Voraussetzungen dieses "Wohnverhältnis" gekündigt werden kann und mit welchen Fristen. Dazu kann man an dieser Stelle nichts sagen, da zu wenig Details bekannt sind.

Kann ich ihn unter diesen Umständen auffordern, auszuziehen?

Ihn auffordern kann man selbstverständlich, aber nicht eigenhändig vor die Tür setzen. Und man muss prüfen, mit welchen Fristen diese Aufforderung (Kündigung) gesetzlich verbunden ist.

Die Ursache der Kosten ist ganz eindeutig die, dass Sie einen sehr hohen Verbrauch haben, das ist also selbst gemacht. Man hätte sicherlich etwas sparen können. Für die Heizung sind es mit 5475 Einheiten 48 % des Verbrauchs vom ganzen Haus. Beim Warmwasser sind es mit 46 m³ 42% des Hauses, und der Kaltwasserverbrauch macht 35%.

Ein paar kleinere Fehler werden sich in der Abrechnung finden lassen, aber die machen vom Betrag her so gut wie nichts aus. Zur weiteren Prüfung muss man sich dann noch die Belege vom Vermieter zeigen lassen.

Man könnte diese Situation klug für sich nutzen. Denn wenn der neue Vertrag Dinge enthält, die einen als Mieter in eine schlechtere Position bringen, dann ist das der ideale Ausgangspunkt für Verhandlungen. Es gibt vielleicht die eine oder andere Sache, die man sich als Mieter wünschen würde, der Vermieter dazu aber nicht verpflichtet ist. Um solche Dinge kann man den Vermieter im Gegenzug bitten. Der Vermieter sieht dann selber, dass er mit seiner Vorstellung so einfach nicht durch kommt, ohne dass man ihm juristische Belehrungen geben muss, und ein respektvoller Umgang miteinander kann geschaffen werden.

Schreiben Sie dem Vermieter einen Brief und fordern ihn darin auf, die Kaution plus Zinsen zu erstatten. Geben Sie dazu auch die Kontonummer an. Schreiben Sie weiter, dass wenn der Vermieter der Meinung ist, etwas von der Kaution abziehen zu dürfen, möchte er darüber eine Abrechnung schicken, aus der hervor geht, viele genau und wofür genau abgezogen wurde, sodass man prüfen kann, ob das berechtigt ist.

Man muss hinsichtlich des Schimmels immer auch die Temperatur mit anschauen, die Luftfeuchtigkeit allein hilft nichts. Und hierbei ist der kritische Bereich immer nur an den Wänden. Denn wenn diese kalt sind kühlt sich die Luft im Bereich der Wände ab und die Feuchtigkeit kann kondensieren und sich an den Wänden dann ablegen.

Um Schimmel zu vermeiden sollte man an den Außenwänden der Wohnung nichts direkt an die Wand stellen, immer etwas Abstand lassen, dass die Luft zirkulieren kann. Der Wert der Luftfeuchte ist allein für sich genommen nicht so bedeutend, außer es wären permanent über 80%.

Man muss sich immer die Frage stellen, ob es eine Beschädigung ist, die bei der üblichen vertragsgemäßen Nutzung der Wohnung entsteht, oder durch fahrlässiges Handeln. Denn die Abnutzung durch übliche Nutzung ist durch §538 BGB abgedeckt und geht demnach immer zulasten des Vermieters. Beispielsweise ist das Bohren von Löchern in den Wänden (in angemessener Anzahl) zum Aufhängen von Einrichtungsgegenständen eine übliche Nutzung, obwohl es genau genommen eine Beschädigung wäre.

Für die hier gestellte Frage kann man es nicht so pauschal beantworten. Denn es käme ein wenig darauf an, ob man schon beim Ankleben der Haken hätte wissen können, dass die Folie beschädigt werden wird.

konnte ich auch erst die von 2022 überprüfen

Das ist somit zu spät für 2022. Die Frist um Einwände geltend zu machen, sind 12 Monate ab Erhalt der Abrechnung. Man kann es natürlich versuchen, aber der Vermieter muss darauf nicht mehr reagieren.

Da es da einige Unstimmigkeiten gab

Wenn das Abrechnungsjahr dem Kalenderjahr entspricht, ist die Abrechnung für 2023 zu spät gekommen und man muss dafür keine Nachzahlung mehr leisten. Allerdings kann es sein, dass solche Fehler drin sind, die am Ende zu einem Guthaben führen. Das müsste der Vermieter dann doch auszahlen.

bat ich den Vermieter um Belegeinsicht. Aber ich bekam keine Reaktion

Man hat das Recht, die Nachzahlung zurück zu halten, wenn die Belegeinsicht nicht ermöglicht wird. Allerdings ist keine Reaktion nicht mit Verweigerung der Belegeinsicht gleichzusetzen. Man muss es mit allen Möglichkeiten versuchen, eventuell auch hin fahren. Außerdem kommt es darauf an, auf welche Art man den Vermieter um Belegeinsicht gebeten hat. Unter Umständen muss der Vermieter gar nicht reagieren, wenn man es anders fordert als im Gesetz vorgesehen.

Ja, das ist zulässig, dass der Vermieter Wasseruhren einbaut und den Verbrauch dann künftig abrechnet. Siehe das BGH Urteil vom 21.09.2011 - VIII ZR 97/11.

Das Hausgeld orientiert sich nicht am vorherigen Verbrauch, sondern einzig und allein am Wirtschaftsplan. Dieser wird in der jährlichen Versammlung beschlossen und gilt dann so lang, bis ein neuer beschlossen wird. Der Betrag, der sich daraus ergibt, ist bindend. Durch die jährliche Abrechnung bekommt man dann aber wieder Geld zurück, wenn die Kosten geringer waren.

Da fährt man zunächst mal hin und schaut sich die Wohnungen und das Umfeld genauer an. Dann wird sich bald zeigen, wo der Haken an der Sache ist.

Auch bei einem Garagenvertrag gilt die schriftliche Form der Kündigung. Dieses Gesetz dazu gilt nicht nur für Wohnraum.

Allerdings handelt es sich um einen einheitlichen Vertrag mit der Wohnung. Die Garage ist daher nicht separat kündbar. Dass die Garage erst 2 Jahre später dazu gemietet wurde, ist kein Hindernis, da sie auf dem selben Grundstück liegt. Nachzulesen im BGH Urteil vom 12.10.2011 - VIII ZR 251/10.

Wenn der Abrechnungszeitraum 2023 zu Ende war, als das Insolvenzverfahren eröffnet wurde, dann zählt das Guthaben gemäß §95 InsO nicht zur Insolvenzmasse. Einer Aufrechnung mit der laufenden Miete steht daher nichts entgegen.

Und hoffen Sie, dass der Vermieter die Kaution getrennt von seinem Vermögen auf einem Treuhandkonto angelegt hat. Andernfalls ist die Kaution verloren.

Eine Abmahnung hat für sich allein genommen keinerlei rechtliche Konsequenz. Diese wird erst im Zusammenhang mit einer Kündigung relevant. Deshalb kann ein Vermieter zunächst mal abmahnen wie er mag.

Ob eine Kündigung dann auch zur Beendigung des Mietverhältnisses führt ist eine andere Frage. Wahrscheinlich aber eher nein, denn dazu müsste der Vermieter nachweisen können, wer die Verschmutzung verursacht.

Falls es ein gemeinsamer Mietvertrag ist, wo alle Bewohner mit drin stehen, hat der Vermieter gar kein Recht, ungefragt in die Wohnung zu kommen. Bei Einzelverträgen ist es anders.

Man sollte die Sache aber lieber praktisch angehen und eine Lösung finden, wie mehr Ordnung gehalten werden kann. Denn dann fühlt man sich als Bewohner doch auch wohler.

Wenn es Nachtspeicheröfen sind, halten sich die Kosten im überschaubaren Rahmen. Denn diese nutzen den günstigeren Strom in der Nacht um sich mit Wärme aufzuladen. Sind es hingegen Infrarotheizungen oder ähnlich, dann wird es deutlich teurer. Das würde ich dann nicht empfehlen.

Das hängt davon ab, ob nach der Erfahrung der Vorjahre mit einer Nachzahlung zu rechnen ist. In dem Fall ist es korrekt, einen Teil einzubehalten. Ist aber eher damit zu rechnen, dass es zu einem Guthaben kommen wird, ist der Anspruch auf Zurückbehalt des Betrags nicht begründet.

Ein Guthaben aus der Abrechnung muss der Vermieter natürlich auch auszahlen, plus Zinsen auf die Kaution, auch wenn diese nicht sehr hoch ausfallen könnten je nachdem wie lange das Mietverhältnis ging.

Leider sind da einige Fehlinformationen auf sämtlichen Portalen verursacht durch eine allzu schwammige Gestzesbegründung der Bundesregierung. Dass der Vermieter die Kosten nicht mehr umlegen darf ist nur die halbe Wahrheit. Es sind lediglich nicht mehr zwingende Betriebskosten, die man vor dem 1.7.2024 nicht vermeiden konnte.

Für bestehende Mietverhältnisse bedeutet das, dass man als Mieter das Recht hat, die Nutzung des Kabel TV gemäß §71 Abs. 2 TKG i.V.m. §56 Abs. 3 TKG zu kündigen. Erst nach dieser Kündigung darf der Vermieter die Kosten nicht mehr umlegen. Diese Kündigung des Kabel TV müssen Sie erst noch an den Vermieter schicken wenn noch nicht geschehen.

der bisher jedoch keine für uns erkennbaren Leistungen erbracht hat.

Das ist nicht genug, um Einwände gegen die Abrechnung geltend zu machen. Es kommt häufiger vor, dass Mieter den Hausmeister nie sehen und auch keine Arbeiten, und doch ist er da. Man muss zuerst Einsicht in die Belege nehmen, sich die Rechnung und Tätigkeitsnachweise zeigen lassen, sodass man sieht, welche Arbeiten da genau abgerechnet werden.

Es kommt für die Nebenkostenabrechnung zunächst gar nicht darauf an, ob die Arbeiten erbracht wurden. Im Sinne der gesetzlichen Regelung sind Betriebskosten das, was der Vermieter tatsächlich an Kosten bezahlt hat unabhängig von der Leistung, die dahinter steht, und diese Kosten darf er umlegen.

Argumentieren kann man lediglich mit dem Wirtschaftlichkeitsgebot, das der Vermieter beachten muss. Das bedeutet, dass er Kosten, die der Mieter zu tragen hat, nicht unnütz einsetzt. Das heißt aber nicht, dass für alles die biligste Lösung gesucht werden muss. Dieser Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot ist aber nicht zu einfach zu begründen. Nur zu sagen, es sei kein Hausmeister da gewesen, reicht nicht aus.

Auf der Rückseite meines Schreibens habe ich den anderen Hausbewohnern die Möglichkeit gegeben, meinen Punkten zuzustimmen

Das ist völlig irrelevant und hat für die rechtliche Betrachtung der Einwände keine Bedeutung. Jeder Mieter müsste für sich allein die Einwände geltend machen.

die zu Unrecht gezahlten Hausmeisterkosten zurückzufordern

Wenn dem Vermieter die Kosten entstanden sind, weil er einen Vertrag mit dem Hausmeister hat, dann sind die Kosten nicht zu unrecht gezahlt worden. Eine Rückforderung ist daher nicht möglich. Man kann nur über das Wirtschaftlichkeitsgebot gehen.

Nur, für wie lange?

Die Frist für Einwände gegen die Nebenkostenabrechnung sind gemäß §556 Abs. 3 BGB 12 Monate ab Erhalt der Abrechnung.