Verteilerschlüssel geändert und Hausgeldabrechnung laut TE und Beschluss falsch?
Hallo zusammen,
die Hausverwaltung welche unsere ETG verwaltet hatte wurde letztes Jahr verkauft. Die erste Abrechnung der Neuen Verwaltung welche wir nun erhalten haben stimmt nicht mit der Abrechnung der Vorjahre überein. Eine ETV hat wegen Corona bisher nicht stattgefunden.
Aussage Hausverwaltung: Die Verteilerschlüssel wurden aufgrund gesetzlicher Vorschriften und der Teilungserklärung geändert.
Teilungserklärungen zu lesen und auszulegen ist ja bekanntlich nicht immer einfach. Deshalb habe ich mal den gesamten Wortlaut hier eingestellt.
Folgende Punkte sind mir besonders wichtig:
- Seit 1999 wurde in der Heizkostenabrechnung Kaltwasser für Warmwasser abgerechnet.
Dies wurde jetzt geändert und das gesamte Kaltwasser und Abwasser werden nach qm-Wohnfläche (lt. TE qm-Wfl. i.O.) umgelegt. Laut Aussage der HV ist dies rechtens, da in den Wohnungen keine Kaltwasserzähler eingebaut sind.
In der TE von 1972 steht folgender Passus:
durch Mehrheitsbeschluss kann der Umlageschlüssel für A (ist u.a. Wasser und Abwasser) geändert werden.
B (ist Umlage für Warmwasser)
im Jahr 1999 gab es einen Beschluss, welcher mehrheitlich genehmigt wurde.
Die ETG beschließt, dass rückwirkend ab 1.1.1999 der verbrauchte Frisch- und Abwasseranteil im Rahmen der Heizkosten- und Warmwasserabrechnung nach cbm Verbrauch Warmwasser umgestellt wird, da bisher nur der Energiekostenanteil für die Erwärmung des Kaltwassers berücksichtigt wurde. Die Gesamtkosten für Wasser und Abwasser werden dementsprechend reduziert.
In der gesamten Anlage existieren in jeder Wohnung Warmwasserzähler.
2.Laut TE - evtl. Umlage für Hausmeister und Hausreinigung nach Einheiten.
Laut HM-Vertrag werden nicht nur Arbeiten in den Häusern, sondern auch Arbeiten in der dazu gehörigen TG ausgeführt. Außerdem noch Reparaturarbeiten.
Bisher wurde von den Gesamtkosten ein gewisser Anteil der nicht umlagefähigen Kosten abgezogen. Danach wurden 2,45% der Gesamtkosten für die Umlage auf die Stellplätze der TG und Garagen angesetzt. (49 Stellplätze) Die Restsumme wurde auf die 108 Einheiten verteilt.
In der jetzigen Abrechnung werden die Gesamtkosten auf alle MEA Anteile verteilt.
Wie würdert ihr die TE lesen? Was heißt Einheiten? Sind damit nur die Wohnungen gemeint oder auch Garagen und Tiefgaragen.
Ich bedanke mich schon mal über fachkundige Kommentare!
Lg Haesilein
2 Antworten
Bei Punkt 1 ist die HV im Recht, denn die Feststellung der TE sind lt. Rechtsprechung unzulässig. Wenn es keine Messeinrichtungen für Kaltwasser gibt, muss mMn zwingend nach Fläche abgerechnet werden. Bei Punkt 2 liegt eine Auslegungsfrage vor, welche letztlich die WEG selbst klären muss. Schließlich muss die die Abrechnung ja auch genehmigen.
Hallo Fordprefect,
soll dies heißen, dass ein Beschluss von 1999, welchen den Anteil des Kaltwassers nach den Verbrauch des Warmwasserzähler ermittelt ungültig ist.
Es wird ja nur der Anteil des Wassers in der Heizkostenabrechnung angerechnet welches als Warmwasser verbraucht wurde.
Der Rest Kaltwasser wird dann nach qm umgelegt und dies seit 1999.
Wasser ist ja keine Angelegenheit der WEG, denn es ist ein Durchlaufposten allein für die ET. Und wie die Wasser verteilen, ist allein deren Sache.
Der Gesetzgeber sieht Verteilung nach Wohnfläche vor, im Land Hamburg anhand von Erfassungsgeräten.
Etwaige Vorgaben in der TE hat der BGH schon vor Jahren gekippt.
Und wenn die lieben ET die AR nicht genehmigen, muss eben eine neue her.
Dann ist doch alles gut, wenn meine Erlebnisse und erlebte Gerichtsverfahren nicht von Bedeutung sind.
Zum Beschluss, der gilt so lange, bis es einen neuen gibt. War schon immer so.
Zitat Haufe:
Unabhängig von der Grundsatzentscheidung des BGH, wonach die Kosten der Wasserversorgung der Sondereigentumseinheiten einschließlich der hieran gekoppelten Kosten der Abwasserversorgung nicht zu den in § 16 Abs. 2 WEG geregelten Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums gehören und somit der Eigentümergemeinschaft eine Beschlusskompetenz im Hinblick auf eine verbrauchsabhängige Verteilung der Kaltwasserkosten eröffnet ist, besteht eine Beschlusskompetenz zur verbrauchsabhängigen Kostenverteilung gemäß § 16 Abs. 3 WEG.
Die Einführung der verbrauchsabhängigen Verteilung der Kaltwasserkosten kann grundsätzlich per Mehrheitsbeschluss erfolgen, selbst wenn hierüber bereits durch Vereinbarung eine ggf. abweichende Regelung getroffen ist.
Die Wohnungseigentümer haben bei ihrer Entscheidung aber einen Ermessensspielraum, der es ihnen ermöglicht, alle für und gegen eine verbrauchsabhängige Abrechnung sprechenden Umstände abzuwägen.
@Schleudermaxe, ich möchte hier Ihre Kompetenz nicht in Frage stellen.
wenn ich Sie richtig verstehe, wurde doch bei dem Beschluss für die Abrechnung Kaltwasser für Warmwasser alles richtig gemacht.
Dieser Beschluss wäre doch jetzt auch für die Neue Hausverwaltung bindend.
Das heißt im Endergebnis, dass ich abwarten muss, bis endlich eine ETV stattfindet und bei einer mehrheitlich genehmigten Entscheidung der ETG, bei deren ich mit nein stimme einen Beschlussanfechtungsklage einreichen müsste.
Mich interessiert eben, ob diese Klage dann auch Erfolg hat.
Das weiß man nie, wie die Richter das sehen, leider ist bei denen keine klare Linie zu entdecken.
Ich lese, rückwirkende Änderungen (so wie hier) sind nicht möglich. Viel Glück.
Schleutermaxe,
was heißt dies:
etwaige Vorgaben in der TE hat der BGH schon vor Jahren gekippt. Gibt es hierfür ein Urteil?
Für mich gilt erst mal was in der Teilungserklärung festgelegt wurde.
Dann gibt es nachträglich einen Beschluss, dass das Kaltwasser für Warmwasser in der Heizungsabrechnung abgerechnet wird.
Dies wurde 20 Jahre so gehandhabt. Jetzt soll es plötzlich nicht mehr gelten!!!
Wenn Sie schon mal eine ETV mit 108 Einheiten mitgemacht haben sollten, werden sie sicher wissen, dass die Mehrheit alles schluckt, wenn ihnen von der HV so verkauft wird. Noch dazu, da auch der Beirat findet, dass die Abrechnung richtig ist.
Wenn ich dann den Beschluss nicht anfechte ist er genehmigt.
Deshalb interessiert mich die Rechtslage.
Durch welche Voraussetzungen ist so ein Beschluss plötzlich nicht mehr gültig??
Alle ET welche wenig Warmwasser verbrauchen werden damit benachteiligt.