Klausel im Mietvertrag wirksam?
Hallo Mietrechtsexperten,
habe gerade Ärger mit einer Mieterin die gekündigt hat. Die will sich um die Renovierung drücken usw.
Ihr Exmann regelt die Dinge für sie und hat als Erstes behauptet, sie könne vorzeitig aus dem Mietvertrag, wenn sie solvente Nachmieter stelle. Diesen Zahn habe ich ihr schon gezogen, denn es gibt keine Nachmieterklausel und auch keiner der drei anerkannten Gründe um bei Nachmieterstellung raus zu kommen hat sie auch nicht.
Sie zieht nicht berufsbedingt um, zieht nicht ins Altersheim/Pflegeheim und heiratet auch nicht.
Bezüglich Renovierung hat mir Herr ... folgendes mitgeteilt.
Das ist soweit richtig... allerdings sollte man die „starre Klausel“ in § 24 des Mietvertrages berücksichtigen... dort steht: „Die Erneuerung der Anstriche von Fenster, Türen usw. ist regelmäßig nach 6 Jahren erforderlich."
Weil beide Klauseln sich mit der Renovierungspflicht der Mieterin befassen, müssen sie ihrer gemeinsamen Bestimmung gemäß als zusammengehörig betrachtet werden. Eine Aufrechterhaltung der für sich genommenen wirksamen Verpflichtung zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen ist daher nicht möglich, so das beide Klauseln unwirksam sind.
Ist das wirklich so, hat er recht?
Normalerweise ist die starre Frist durch "im allgemeinen" aufgeweicht aber ich bin mir nicht sicher ob die gesamte Klausel nun unwirksam ist durch:
Die Erneuerung der Anstriche von Fenster, Türen usw. ist regelmäßig nach 6 Jahren erforderlich
Als Bild habe die die gesamte Klausel eingestellt.
Hat Jemand entsprechende Links oder Urteile vom BGH wo ich das nachlesen kann?
Sollte die Klausel unwirksam sein, dann muss ich für meine Schwiegermutter wohl neue Mietverträge mit wirksamen Klauseln kaufen
Vielen Dank im Voraus
5 Antworten
(1) - (3) sind wirksam. Das im allgemeinen "weicht" die starren Fristen auf.
(4), die sog. Abgeltungsklausel ist aber komplett unwirksam.
(5) Parkett abschleifen fällt unter Reparaturen. Also nicht Sache des Mieters.
Entsprechende Urteile schiebe ich gleich nach.
Ich vermute fast in dem Vertrag steht noch mehr unwirksames Zeugs.
Also dringend aktuellen Vertrag besorgen.
Quotenabgeltungsklauseln sind unwirksamhttps://www.haufe.de/immobilien/verwaltung/bgh-kippt-schoenheitsreparatur-klauseln_258_297438.html
Ich habe einen individuellen. Der wurde mal von einem Fachmann erstellt. Vor jeder Neuvermietung schaue ich ob es Änderungen der Rechtsprechung gab und passe bei Bedarf an.
Ich persönlich halte nichts von den ganzen Vordrucken, auch nicht von denen von H&G. Viel zu viele Ankreuzkästchen bei denen man sich schnell vertun kann, viel zuviel Gedöns was ich persönlich nicht brauche und Mieter nur unnötig irritiert.
5) Parkett abschleifen fällt unter Reparaturen. Also nicht Sache des Mieters.
Sicher? Es steht dabei:" .....soweit eine über den vertraglichen Gebrauch hinausgehende Abnutzung vorliegt." Und eine über den vertraglichen Gebrauch hinausgehende Abnutzung sind m. E. Schäden, wie z. B. tiefe Kratzer.
Den Halbsatz der mit ",sofern ..." beginnt habe ich überlasen. Hat der Mieter das Parkett beschädigt muß er natürlich dafür aufkommen.
Bei Nummer drei bin ich mir sicher dass die augrund des letzten Abschnittes unwirksam ist weil dort steht regelmäßig nach 6 Jahren, aber durch die anderen Sachen ist die gesamte Klausel ja eh schon unwirksam bzw. die Mieterin muss nicht renovieren.
Nun, der Mieter ist im Recht. Er braucht die Schönheitsreparaturen nicht durchführen. Das allerdings nicht wegen der Fristenregel, die ist nämlich aufgeweicht und für sich gestellt wirksam. Allerdings ist die Quotenregel zum Ende der Klausel unzulässig und führt zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel. Der Mieter darf deshalb die Wohnung lediglich besenrein grob gereinigt zurück geben.
Die Fristenregel ist meinem Verständnis nach zwar im ersten Teil aufgeweicht, aber bezüglich Türen usw. steht da
regelmäßig nach 6 Jahren
daher dürfte sogar diese Klausel unwirksam sein; aber ist ja eh egal weil die gesamte Klausel ja schon nicht wirksam ist durch die anderen Sachen.
Vergl. Mietrecht.de:
Bei der Beurteilung des Renovierungsbedarfs kommt es übrigens nicht auf die Meinung des Vermieters an, vielmehr ist auf die Einschätzung eines sogenannten objektiven Betrachters abzustellen (BGH Urt. v. 06.04.2005 – VIII ZR 192/04). Dies gilt insbesondere für Fälle, in denen der Vermieter möglicherweise übertrieben hohe Anforderungen an die Renovierungsarbeiten stellt.
Beispiele wirksamer Fristenvereinbarungen
- „Im Allgemeinen werden die Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in den folgenden Zeitabständen erforderlich…“;
- „Die Schönehitsreparaturen sind in der Regel in folgenden Zeitabständen durchzuführen…“(Aufzählung der üblichen Fristen).
Ist eine Frist für Renovierungsarbeiten in der mietvertraglichen Vereinbarung kürzer als allgemein anerkannt, oder wurde eine starre Friste festgelegt, so ist eine solche Vereinbarung unzulässig. In diesen Fällen wird nicht berücksichtigt, dass eine Renovierung auch objektiv erforderlich sein muss.
Unzulässigkeit zu kurzer und starrer FristenZu kurze Fristen stellen eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. Ist die zwischen Vermieter und Mieter vereinbarte Fristenregelung (s.o.: Orientierung für Renovierungsfrsiten) zu kurz bestimmt und daher unwirksam, sind sämtliche Klauseln über Schönheitsreparaturen unwirksam (BGH Urt. v. 28.06.2006 – VIII ZR 124/05). Unter Umständen muss der Mieter dann gar nicht renovieren (BGH Urt. v. 23.06.2004 – VIII ZR 361/03).
Starr sind sämtliche Klauseln, die eine Verlängerung der Fristen nicht zulassen. Ein starrer Fristenplan liegt dann vor, wenn der Mieter nach Ablauf der Fristen auf jeden Fall zur Renovierung verpflichtet ist. Eine solche unzulässige Klausel lautet beispielsweise: „Der Mieter ist verpflichtet Schönheitsreparaturen ….. mindestens in der nachstehenden Zeitfolge fachgerecht auszuführen“.
In dieser Vereinbarung sieht der BGH eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, da es sich um absolut feststehende Fristen handelt, die den tatsächlichen Renovierungsbedarf unberücksichtigt lassen. Mit anderen Worten: Der Mieter wäre zur Vornahme von Renovierungsarbeiten im Rahmen der Fristen verpflichtet, obgleich sich die Wohnräume noch in einem guten Zustand befinden. In diesem Zusammenhang bleibt festzuhalten, dass Fristenpläne, die die Fristen zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verbindlich angeben mit „mindestens“ oder „spätestens“, unzulässig sind.
Beispiele unwirksamer Fristenregelungen- „Schönheitsreparaturen sind mindestens in der Zeitfolge von drei Jahren in Küche, Bad und Toilette sowie von fünf Jahren in allen übrigen Räumen auszuführen.“ (OLG Düsseldorf NZM 2006, 462);
- „Auf die üblichen Fristen wird Bezug genommen“ (BGH Urt. v. 05.04.2006 – VIII ZR 106/05);
- „Die Schönheitsreparaturen sind nach folgenden Regelfristen auszuführen“ (LG Hannover WUM 2007, 191);
- „Der Mieter ist verpflichtet, die Ausführung von Schönheitsreparaturen in Küchen, Badräumen und Duschen in einem Zeitraum von 3 Jahren, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten in einem solchen von 5 Jahren und in anderen Nebenräumen von 7 Jahren durchzuführen.“ (BGH Urt. v. 22.09.2004 – VIII ZR 360/03).
Eine Besonderheit stellen die sogenannten „weichen Fristen“ dar. Wird die Gültigkeit einer Fristenregelung im Mietvertrag durch eine weitere Regelung eingeschränkt, spricht man von sogenannten „weichen“ Fristen. Findet sich beispielsweise im Mietvertrag eine starre Fristenregelung, wäre diese an sich unwirksam. Ist diese starre Fristenregelung im nächsten Absatz des Mietvertrages jedoch dahingehend eingeschränkt, dass der Mieter das Recht erhält, diese Fristen je nach Zustand der Wohnung nach billigem Ermessen entsprechend zu verlängern oder gegebenenfalls auch zu verkürzen, wird diese zunächst unwirksame Fristenregelung nunmehr wirksam (BGH Urt. v. 16.02.2005 – VIII ZR 48/04).
Beurteile bitte dieses hier:
Die Erneuerung der Anstriche von Fenster, Türen usw. ist regelmäßig nach 6 Jahren erforderlich
Ist das dadurch eine unwirksame Klausel?
Haus & Grund hat das in neuen Verträgen anders stehen:
Die Erneuerung der lnnenanstriche der Fenster und Außentüren sowie der Anstriche von lnnentüren, Heizkörpern, Versorgungsleitungen und Einbaumöbeln ist im Allgemeinen nach 6 Jahren erforderlich. \Vermieter und Mieter sind darüber
einig, dass diese Fristen erst bei Übergabe der Mietsache zu laufen beginnen.
Ich bin zu der Ansicht gekommen, dass der Mietvertrag von 2002 eine unwirksame Klausel enthält.
Die Erneuerung der Anstriche von Fenster, Türen usw. ist regelmäßig nach 6 Jahren erforderlich
unwirksam
Die Erneuerung der lnnenanstriche der Fenster und Außentüren sowie der Anstriche von lnnentüren, Heizkörpern, Versorgungsleitungen und Einbaumöbeln ist im Allgemeinen nach 6 Jahren erforderlich. \Vermieter und Mieter sind darüber
wirksam
Ein unwirksamer Teil in einer Klausel bedeutet aber leider dass die ganze Klausel unwirksam ist und so muss die Mieterin nicht renovieren.
Nein, nur der Teil der Klausel, hier der mit der Quotenregelung, ist unwirksam, nicht die ganze Klausel.
Das sieht der BGH aber anders:
https://www.anwalt24.de/urteile/bgh/2015-03-18/viii-zr-21_13
Die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen ist, soweit sie dem Mieter im Mietvertrag auferlegt ist, eine einheitliche, nicht in Einzelmaßnahmen aufspaltbare Rechtspflicht mit der Folge, dass die Unwirksamkeit der einen Einzelaspekt dieser einheitlichen Rechtspflicht betreffenden Formularbestimmung in der gebotenen Gesamtschau der Regelung zur Unwirksamkeit der gesamten Vornahmeklausel führt. Dies gilt auch, wenn die inhaltliche Ausgestaltung der einheitlichen Rechtspflicht in verschiedenen, sprachlich voneinander unabhängigen Klauseln des Mietvertrags geregelt ist (Bestätigung von BGH, Urteil vom 13. Januar 2010 - VIII ZR 48/09, NJW 2010, 674 Rn. 14).
Hallo Johnny,
der Exmann der Mieterin sagt also, dass die gesamte Vereinbarung unwirksam ist, weil die Fristen für Fenster, Türen, Heizkörper, Versorgungsleitungen und Einbaumöbels starr ist.
Es gibt tatsächlich den Fall, dass die gesamte Renovierungsvereinbarung unwirksam sein kann, wenn ein Teil davon unwirksam ist. Das nennt man Summierungseffekt. Damit ist gemeint, dass ein Teil der Vereinbarung Auswirkung auf den anderen Teil hat, bzw. insgesamt zur Benachteiligung für den Mieter wird.
Das ist dann der Fall, wenn es eine Endrenovierungsklausel gibt, welche nicht auf den Bedarf abstellt, also dass in jedem Fall zu renovieren ist. In diesem Fall nützt es nicht, wenn in der Klausel "im Allgemeinen" bei den Fristen steht, denn die unbedingte Pflicht zur Endrenovierung bei Auszug ist ein Widerspruch in sich und somit eine Benachteiligung für den Mieter. Und dann gilt der Summierungseffekt.
Bei deiner Mieterin hingegen berühren oder beeinflussen sich die Vereinbarungen zum Streichen der Wände einerseits und Streichen der Türen, Fenster etc andererseits aber nicht. Diese lassen sich isoliert betrachten, wodurch kein Summierungseffekt entsteht.
Sei froh, dass nur der Teil für das Streichen der Türen und Fenster unwirksam ist, nicht der für die Wände. Denn andernfalls wäre die Klausel aus einem ganz anderen Grund unwirksam. Nämlich steht da nur Türen und Fenster, was beinhaltet, dass auch die Außenseite der Fenster und die Außenseite der Wohnungstür gestrichen werden muss. Das darf nicht sein. In der Klausel muss eine Eingrenzung auf die Innenseiten vorhanden sein. Ich nehme an, daran hast du noch gar nicht gedacht. Deine Vertragsvorlage muss wirklich dringend überarbeitet werden.
Ich habe in mehreren Links gelesen dass der Mieter gar nicht renovieren muss wenn auch nur ein Teil einer Klausel Schönheitsreparaturen unwirksam ist.
Auf die schnelle gefunden z.B. hier:
Das hier ist noch eindeutiger:
Wenn die Verpflichtung des Mieters, Schönheitsreparaturen an der Wohnung vorzunehmen, in mehreren, sprachlich voneinander getrennten Klauseln formuliert und eine dieser Klauseln unwirksam ist, so sieht der BGH die gesamte Schönheitsreparaturen-Regelung für unwirksam an.
BGH, Urt. v. 18.3.2015 - VIII ZR 21/13
Im Grunde genommen muss der Mieter auch nicht renovieren. Darüber gibt es entsprechende Urteile. Aber..... in MV wird dies dem Mieter auferlegt um den VM zu entlasten. Die Kosten werden nur umgewälzt.
Die integrierte Quotenregelung zum Ende der Mietzeit führt zur Unwirksamkeit der gesamten Schönheitsreparaturklausel, so der BGH. Deshalb besenreine Rückgabe, nicht mehr und nicht weniger.
Habe ich doch schon gemacht mit dem Link von dem BGH-Urteil;
Da steht, ist auch nur ein Teil der Klausel unwirksam, so ist die gesamte Klausel unwirksam. Daraus folgt, dass der Mieter nicht renovieren muss.
Hallo Renick, Du weißt wie schnell sich Gesetze ändern 2010 gab es schon ein Urteil was 2015 dann nochmal bestätigt wurde; hier ein Teil des Textes aus dem 2. Link von mir:
Die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen ist, soweit sie dem Mieter im Mietvertrag auferlegt ist, eine einheitliche, nicht in Einzelmaßnahmen aufspaltbare Rechtspflicht mit der Folge, dass die Unwirksamkeit der einen Einzelaspekt dieser einheitlichen Rechtspflicht betreffenden Formularbestimmung in der gebotenen Gesamtschau der Regelung zur Unwirksamkeit der gesamten Vornahmeklausel führt...
Ich habe die von dir genannten Urteile gesehen. Dennoch ist die Quotenregelung nach meiner Rechtskenntnis ein für sich separates Thema, das somit nicht zu den von dir genannten Urteilen dazu passt im Vergleich.
Die Quotenregelung ist nämlich nicht per se unwirksam, sie kann wirksam vereinbart sein. Es kommt auf die genaue Formulierung an, ob sie zum Nachteil des Mieters wird oder nicht.
Für deine Mieterin ist die Überlegung zur Quotenregelung aber gar nicht relevant, denn die Renovierungspflicht scheitert ja schon an den starren Intervallen für Türen und Fenster.
Dennoch ist die Quotenregelung nach meiner Rechtskenntnis ein für sich separates Thema, das somit nicht zu den von dir genannten Urteilen dazu passt im Vergleich.
Ist aber nicht richtig wenn ich das Urteil richtig verstehe:
Dies gilt auch, wenn die inhaltliche Ausgestaltung der einheitlichen Rechtspflicht in verschiedenen, sprachlich voneinander unabhängigen Klauseln des Mietvertrags geregelt ist (Bestätigung von BGH, Urteil vom 13. Januar 2010 - VIII ZR 48/09, NJW 2010, 674 Rn. 14).
Die Renovierungsklausel ist eine Leistungspflicht, und die Quotenklausel ist eine Zahlungspflicht. Daher sind das zwei unterschiedliche Dinge, die sich nicht vermischen lassen in der Betrachtung. Die Quotenklausel braucht als Voraussetzung lediglich eine wirksame Recnovierungsklausel.
Das ist der sogenannte Summierungseffekt der hier zum Tragen kommt.
Den Summierungseffekt gibt es nur im Zusammenhang mit der Endrenovierungsklausel. Wenn diese eigentlich separat zu betrachtende Klausel unwirksam ist, dann wirkt sich das in der Summierung auf die gesamte Renovierungsklausel aus. Die Quotenklausel hat damit juristisch betrachtet nichts zu tun. Wenn die Quotenklausel unwirksam ist, dann hat das einen ganz anderen rechtlichen Hintergrund.
Hierbei ging es um die Endrenovierungsklausel. Das ist ein ganz anderer Sachverhalt.
Siehe BGH VIII ZR 73/08:
Im Senatsurteil vom 18. Juni 2008 schließlich (VIII ZR 224/07, WuM 2008, 472) hat der Senat ausdrücklich ausgesprochen, dass eine unwirksame Quotenabgeltungsklausel nicht zur Unwirksamkeit der Übertragung der Schönheitsreparaturen führt (aaO, Tz. 14). Daran hält der Senat fest; einer nochmaligen Entscheidung zu dieser Frage bedarf es nicht.
Dann nenne mir doch so ein Urteil. Ich kenne viele Urteile zu dem Thema, aber in keinem geht es im Speziellen um die Quotenklausel, es geht immer nur um die Endrenovierung. Dies ist aber thematisch eine ganz andere Sache. Es ist falsch, wenn du das miteinander vermischst.
Nein, die Quotenklausel hat mit der Endrenovierung nicht direkt etwas zu tun. Die Endrenovierung ist eine Leistungspflicht, also was der Mieter zu tun hat. Die Quotenklausel hingegen ist eine Zahlungspflicht, mit der man den Mieter zwingen will, sich an den Kosten zu beteiligen. Das ist ein ganz andere Sachverhalt in der juristischen Betrachtung.
.... nein, § 4 wurde gekippt, somit alles betroffen.
Zudem, wurde eine renovierte Wohnung zur Verfügung gestellt?
Wenn nicht, muss ja auch nicht renoviert werden.
Zitat Berliner Mieterverein:
Da sowohl das Amtsgericht Pankow/Weißensee, als auch das Landgericht Berlin dem Kläger nur einen geringeren Betrag in Höhe von 280,83 € zusprachen, legte die Vermieterseite Revision gegen diese Entscheidung ein.
Die I. und II. Instanz begründeten ihre Entscheidung jeweils damit, dass die im Mietvertrag verwandte Formulierung für den Mieter sehr intransparent gewesen sei und ihm deshalb nicht die nötige Vorhersehbarkeit über die zu erwartenden Kosten gab.
Der Mieter konnte nicht erkennen, dass es sich nur um eine unverbindliche Berechnungsgrundlage handelte. Der Mieter musste aufgrund dieser Formulierung im Mietvertrag davon ausgehen, dass von ihm selbst eingeholte Angebote ohne Beachtung bleiben würden.
Der Bundesgerichtshof gab zu bedenken, dass die Interessen des Mieters nicht mehr angemessen berücksichtigt wurden.
Er wies insbesondere darauf hin, dass die Klausel durchaus mehrdeutig zu verstehen gewesen sei und aus Sicht des Mieters immer vom kundenfeindlichsten Standpunkt ausgegangen werden müsse.
Dem Mieter hätte nach dieser Klausel auch kein Widerspruchsrecht gegen den vom Vermieter eingebrachten Kostenvoranschlag zugestanden.
Nach der kundenfeindlichsten Auslegung hätte die Klausel den Mieter in seinen Rechten beschnitten.
Die Klausel ist somit unwirksam.
Viel Glück.
Ja, es wurde eine renovierte Wohnung übergeben, aber das ist leider egal, weil die Klausel unwirksam ist und die Mieterin leider nicht renovieren muss.
Na ja, sie hat die letzten Jahre meine Schwiegermutter immer wieder mit verspäteter Nachzahlung von Nebenkosten geärgert, jetzt werden wird das mit der Kautionsrückzahlung zeitlich voll ausnutzen.
Danke, ich bin auch zu der Ansicht gekommen dass der alte Mietvertrag unwirksame Klauseln enthält.
Von Haus und Grund habe ich aktuelle Mietverträge und die weichen da eindeutig von dem alten Mietvertrag ab.
Hast Du einen individuellen Mietvertrag mit Deinen Mietern oder welchen hast Du?