Hausbau: Dachkonstruktion lieber aufwändig umbauen oder lieber abreißen und neu bauen? Wer kennt sich aus?
In unserem Einfamilienhaus wohne ich im Erdgeschoss, 120 m² Wohnfläche, gebaut als Fertighaus aus dicken Stahlbeton-Raumzellen. Das Haus ist knapp 50 Jahre alt.
Dachgeschoss und Spitzboden sind eine Holzkonstruktion. Der Spitzboden ist gar nicht ausgebaut, der Dachboden hat Zimmer, die vor ca. 35 Jahren selbst eingebaut wurden, steht aber schon seit Jahren ungenutzt leer.
Ich möchte Dachgeschoss und Spitzboden mit einer neuen Dachterrasse ergänzen und zu einer großen Luxus-Mietwohnung umbauen lassen, die dann ca. 145 m² Wohnfläche haben wird. Die Baugenehmigung dafür wurde mir vor 1 1/2 Jahren erteilt.
Nach der Baugenehmigung, bei Beginn der statischen Berechnungen, wurde festgestellt, dass eine Dachterrasse mit der jetzigen Dachkonstruktion nicht möglich ist.
Gestern habe ich die statischen Berechnungen dafür erhalten, wie man die bestehende Dachkonstruktion mit Stahlträgern ergänzen könnte. Das würde unheimlich aufwändig, und die Kosten sind kaum einschätzbar, weil die Giebelwände erst an vielen Stellen aufgeschlitzt werden müssten, und man dann erst merkt, ob und wie man da tatsächlich die vielen kleinen Stahlträger hineinbasteln kann. Und dann braucht es noch weitere Stützen, und einen 12m langen Stahlträger unter den Dachfirst...
Vorhin habe ich mit dem Architekten telefoniert und nach den Kosten gefragt. Er meinte, nur das unbedingt Nötige, nämlich das undichte alte Dach gut isolieren und neu decken und die alten undichten Fenster durch hochwertige ersetzen, würde schon über 100.000 Euro kosten. Was die geplante neue Dachterrasse und die dafür nötige aufwändige Dachkonstruktion an Zusatzkosten verursacht, könne er noch nicht einschätzen.
... und dann sagte er halb scherzhaft, für das Geld könnte man das Dach wohl auch ganz neu bauen.
Tja, und darüber denke ich jetzt nach. Beim Innenausbau müsste auch viel neu gemacht werden, weil die alten Stromleitungen nicht die für Mietwohnungen vorgeschriebene Sicherung haben und weil fraglich ist, ob unsere Gas-Brennwert-Therme im Keller die Mietwohnung mit heizen dürfte.
Lieber oberhalb des Ergeschosses alles abreißen und neu bauen, statt am Bestehenden herumzuflicken?
5 Antworten
Das gibt es garnicht viel zu überlegen:
Selbstverständlich rückbauen und ab EG alles neu. Neue Installationen, Wärmedämmung wie heute und alles wird gut.
Das andere wird nur "verschlimmbessern" und du weißt nie was bei dem Gewurschtel noch hinzu kommt. Ich vermute sogar, bei einem Rückbau wird es weniger "Überraschungen" geben als bei einem Umbau und der Neuaufbau wird vermutlich günstiger.
Vorher aber informieren ob bei einem Rückbau die Genehmigung auch noch gilt!
Lieber oberhalb des Ergeschosses alles abreißen und neu bauen, statt am Bestehenden herumzuflicken?
Genau das. Es wird wenn überhaupt nur minimal teurer und Du bist auf der sicheren Seite.
Der Dachstuhl ist auch meiner Erfahrung so 25, 30% der Kosten. Da du also sowieso so gut wie alles neu machst und die tragende Konstruktion aufwendig ertüchtigt werden muss...
Ja ich schätze ein Neubau macht durchaus Sinn. Was dies aber Kostet sollte dein Architekt schon sagen können. Denn man sollte nicht unterschätzen wie teuer abriss und entsorgung werden können. Andererseits erneurst du ja schon über die Häfte und bist ja sowieso dabei das auf die "Grundmauern" runter zu reißen.
Vielleicht sollte dir dein Architekt eine Kostenschätzung für den Neubau vom Dach machen.
Wenn die Kosten ähnlich sind, würde ich immer den Neubau vorziehen. Dann bist du auch in der Raumgeometrie freier.
Man muss natürlich jeden Einzelfall sauber durchrechnen, aber meine Lebenserfahrung sagt, dass man in der Regel besser fährt, wenn man einen harten Schnitt macht und eine Sache in sich stimmig neu macht, als an altem Zeug rumzuflicken, um am Ende doch wieder nur was halbgares zu haben.