1. Wie kann der Vermieter (ich schätzte mal Sie) geltend machen, dass ihm die Überlassung der Mieträume an die Mieter mit Mitbewohnerinnen/Untermieterinnen nicht zugemutet werden kann?
Die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses ist der Kernpunkt für einschneidende Maßnahmen wie eine Abmahnung oder Kündigung.
Zunächst ist da die vertragliche Vereinbarung (- von der sie hoffentlich eine Kopie haben). Die obige restriktiert die Mieteranzahl auf vier Personen. Damit avancieren die Parteien den nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB geschuldeten vertragsgemäßen Gebrauch qualitativ wie quantitativ. Jede Erweiterung auf nunmehr bis zu acht Bewohner greift mithin in das vertraglich geschützte Gebrauchskonzept ein und stellt sowohl einen vertragswidrigen Gebrauch als auch – soweit Personen aufgenommen werden, die nicht ohnehin kraft Gesetzes einwohn‑berechtigt sind (engster Familienkreis -unten) – eine unzulässige Gebrauchsüberlassung an Dritte i. S. v. § 540 Abs. 1 S. 1 BGB dar.
Unberührt hiervon bleibt der von der Rechtsprechung entwickelte Kernbereich familiärer Lebensführung: Ehegatten, eingetragene Lebenspartner sowie minder‑ und volljährige Kinder dürfen, gestützt auf Art. 6 GG, ohne Erlaubnis einziehen, sofern nicht ausnahmsweise erhebliche Vermieterinteressen entgegenstehen (BGH, Urt. v. 05. 11. 2003 – VIII ZR 371/02). Für Eltern, Geschwister, Schwiegereltern oder nichteheliche Lebensgefährten greift § 553 BGB: Sie müssen die Erlaubnis erteilen. - Etwaige Ausnahmen sind in Ihrem Fall nicht greifend.
Für sonstige Freunde oder dauerhafte „Besucher“ besteht stets immer ! ein vorheriges Zustimmungserfordernis nach § 540 BGB. Da die Mieter die Identität der zusätzlichen Personen verschleiern, ist davon auszugehen, dass sich darunter auch nicht privilegierte Dritte befinden könnten, deren Aufnahme ohne Erlaubnis per se eine Vertragsverletzung darstellt.
Der Vermieter hat daher grundsätzlich das Recht, die Reduzierung der Bewohnerzahl auf vier Personen zu verlangen.
(Frage 2): Damit der Vermieter sein Zustimmungs‑ oder Versagungsrecht sachgerecht ausüben kann, trifft den Mieter eine sekundäre Auskunftspflicht aus §§ 241 Abs. 2, 242 BGB: Er hat auf Verlangen Namen, Verwandtschaftsverhältnis und voraussichtliche Aufenthaltsdauer aller zusätzlich einziehenden Personen offenzulegen (BGH, Urt. v. 02. 02. 2011 – VIII ZR 74/10). Die pauschale Behauptung der Mieter, es handele sich um nahe Familienangehörige, entbindet sie nicht von der Pflicht, dies auf Nachfrage zu konkretisieren. Gerade weil die Aufnahme von Familienangehörigen Grenzen hat (Überbelegung) und nicht privilegierte Personen ohnehin der Erlaubnis bedürfen, ist die Information für den Vermieter essenziell, um seine Rechte (z. B. auf Untersagung, Kündigung) prüfen und durchsetzen zu können. Die Rechtsprechung (z. B. LG Kiel, Urt. v. 08.03.2010 – 18 O 233/09) bestätigt diesen Auskunftsanspruch.
Eine tagesgenaue Anwesenheitsliste wäre indes unverhältnismäßig, da sie das Grundrecht auf informationelle Selbstbestimmung der Mitbewohner unzulässig einschränkte.
Die rein baurechtliche Richtgröße, wonach Überbelegung erst anzunehmen wäre, wenn pro Person weniger als neun bis zehn Quadratmeter Wohnfläche zur Verfügung stehen, hat für das zivilrechtliche Verhältnis nur indizielle Bedeutung. Entscheidend bleibt, dass die vertraglich vereinbarte Vier-Personen-Grenze bereits überschritten ist. (Frage 3) Allgemein: Hinzu tritt eine qualitative Fehlnutzung: Das Gäste‑WC mit Dachschräge wird als vollwertiges Bad von vier statt einer Personengruppe beansprucht, was zu einer kostenintensiven WC‑Verstopfung geführt hat; die Markise, deren Zweck auf Sonnenschutz beschränkt ist, wird als dauerhaftes Regendach für ein aufgestelltes Zelt in Anspruch genommen. Solche Zwecke entfremden die Einrichtung und begründen eine Gefahr übermäßigen Verschleißes – die Rechtsprechung qualifiziert dies als vertragswidrigen Gebrauch im Sinne des § 541 BGB (BGH, 07.07.2021 - VIII ZR 52/20).
- WC
Die dauerhafte Nutzung eines Gäste-WCs durch vier Personen als vollwertiges Badezimmer stellt eine klare zweckwidrige Nutzung dar. Solche Räume sind baulich (Belüftung, Abdichtung, Abflusskapazität) nicht für eine derartige Dauerbelastung ausgelegt. Dies führt zu einer übermäßigen Abnutzung und birgt ein hohes Risiko für Feuchtigkeitsschäden, Schimmelbildung und Schäden an den Sanitärinstallationen. Die kürzlich erfolgte, aufwendige Beseitigung einer Verstopfung ist ein starkes Indiz dafür, dass die Installation bereits überlastet ist oder unsachgemäß genutzt wird. Dies ist eine erhebliche Pflichtverletzung.
2 Zelt unter der Markise:
Das dauerhafte Aufstellen eines Zeltes im Garten, das offensichtlich als zusätzlicher Wohn- oder Schlafraum dient und durch die Markise „überdacht“ wird, ist ebenfalls vertragswidrig. Der Garten ist zwar mitvermietet, aber nur zur üblichen Nutzung (Erholung, Spielen etc.). Das Schaffen einer quasi weiteren Wohneinheit im Freien überschreitet dies. Zudem wird die Markise zweckentfremdet (als Regendach statt Sonnenschutz), was zu Schäden führen kann (Belastung durch Wasser, Wind, dauerhafte Spannung). Vergleichbar ist dies mit ungenehmigten festen Bauten oder dauerhaften Pavillons (vgl. AG Spandau, Urt. v. 30.04.2013 – 6 C 546/12).
Für bereits eingetretene Schäden (z. B. Kosten der Rohrreinigung, evtl. Schäden an der Markise oder im WC-Bereich) haften die Mieter, sofern sie den Schaden verschuldet haben, was bei zweckwidriger Nutzung naheliegt. Das erfordert eine konkrete Bewertung des Einzelfalls. Auch wenn es naheliegt, wage ich es nicht, aus der Ferne konkrete Schlüsse darüber zu ziehen.
Diese konkreten Vorfälle untermauern auch, dass die aktuelle Situation zu einer übermäßigen Abnutzung und Gefährdung der Mietsache führt und Ihnen deshalb nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 BGB – Wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung).
(Frage 4):
Gesamtschuld: Beide Hauptmieter haften gem. § 421 BGB für sämtliche Schäden, auch wenn andere Bewohner tatsächliche Verursacher sind.
- Kautionsverwertung: § 551 Abs. 1 BGB erlaubt sofortige Inanspruchnahme bei fälligen Ersatzansprüchen.
- Direktanspruch gegen Mitbewohner? Nur bei deliktischem Verhalten (§ 823 BGB) oder bereicherungsrechtlich (§ 812 BGB) – praktisch schwer durchsetzbar, daher Fokus auf Hauptmieter.
Vorsorgliche Zwangsvollstreckung: Titel auf Zahlung + Räumung; parallel eidesstattliche Versicherung (§§ 802c ff. ZPO) bei Verdacht auf Vermögenslosigkeit.
Fazit zu Frage 1: Sie können die Unzumutbarkeit durch die Kombination aus vertragswidriger Überschreitung der vereinbarten Personenzahl, den konkreten Schäden und Fehlnutzungen sowie der potenziell unerlaubten Überlassung an Dritte (insbesondere falls Freunde dabei sind) begründen.
Fazit zu Frage 2: Ja, teilweise. Zulässig ist das Verlangen nach Identität, familiärer Beziehung und Einzugs‑/Auszugsdatum (BGH, Urt. v. 02. 02. 2011 – VIII ZR 74/10, RN. 17). Ein minutengenaues „Nutzungszeiten‑Protokoll“ wäre mangels Erforderlichkeit unverhältnismäßig und datenschutzrechtlich bedenklich. Für die Durchsetzung genügt eine Leistungsklage auf Auskunft.
Fazit zu Frage 3: Sobald die Nutzung objektiv:
- die Substanz gefährdet (Feuchteschäden durch WC‑Bad),
- die technische Lebensdauer von Einrichtung drastisch verkürzt (Markise als Dach), oder
- eine wesentliche Abweichung vom vereinbarten Wohnzweck bewirkt (Zelt als Dauerschlafplatz).
Die Rechtsprechung erkennt dies regelmäßig an, wenn Schäden bereits eingetreten oder nahezu sicher zu erwarten sind (BGH VIII ZR 52/20).
Handlungsmöglichkeit:
Anwalt kontaktieren! Am besten mit Fachgebiet auf Mietrecht.
So würde ich handeln (unverbindlich, da Einzelfallentscheidung, deshalb Empfehlung auf Anwalt)
- Verschiedene rechtliche Instrumente:
a) Abmahnung mit Unterlassungsaufforderung
Zweck und Notwendigkeit: Bevor weitergehende Schritte wie eine Kündigung eingeleitet werden, ist in der Regel eine formelle Abmahnung erforderlich (§ 541 BGB für Unterlassungsanspruch, § 543 Abs. 3 BGB für fristlose Kündigung). Sie dient dazu, dem Mieter die konkreten Vertragsverstöße klar vor Augen zu führen, ihn zur sofortigen Unterlassung bzw. Beseitigung des vertragswidrigen Zustands aufzufordern und ihm die Konsequenzen bei Nichtbefolgung (Unterlassungsklage, Kündigung) anzudrohen.
Inhalt: Die Abmahnung muss präzise sein:
Benennung der Verstöße: Unerlaubte Überbelegung mit mehr als vier Personen, Verweigerung der Auskunft, zweckwidrige Nutzung des Gäste-WCs als Bad, dauerhaftes Aufstellen des Zeltes und Zweckentfremdung der Markise.
Klare Aufforderung: Reduzierung der Bewohnerzahl auf vier, Entfernung des Zeltes, Einstellung der Badnutzung im Gäste-WC.
Angemessene Fristsetzung: Z. B. 14 Tage zur Beseitigung der Zustände (Zelt, WC-Nutzung) und zur Reduzierung der Personenzahl (ggf. etwas länger, z. B. 4 Wochen, aber deutlich machen, dass der Zustand sofort unzulässig ist).
Androhung von Konsequenzen: Explizit aufführen, dass bei fruchtlosem Fristablauf eine Unterlassungsklage und/oder die Kündigung des Mietverhältnisses folgen wird.
Ihre Handlungsempfehlung: Erstellen Sie eine umfassende Abmahnung, die alle genannten Punkte beinhaltet. Versenden Sie diese nachweisbar (Einschreiben mit Rückschein).
b) Klage auf Unterlassung (§ 541 BGB)
Voraussetzung: Der Mieter setzt den vertragswidrigen Gebrauch trotz wirksamer Abmahnung fort.
Ziel: Gerichtliche Verurteilung der Mieter, die Überbelegung zu beenden, das Zelt zu entfernen und die zweckwidrige Nutzung des WCs zu unterlassen. Bei Zuwiderhandlung gegen das Urteil drohen Ordnungsgelder oder -haft (§ 890 ZPO).
Strategische Überlegung: Dies ist ein milderes Mittel als die Kündigung. Es zielt darauf ab, den vertragsgemäßen Zustand wiederherzustellen, ohne das Mietverhältnis zu beenden. Angesichts der bisherigen Unkooperativität der Mieter ist die Erfolgsaussicht einer reinen Verhaltensänderung aber fraglich.
c) Kündigung des Mietverhältnisses
Hier kommen sowohl die ordentliche als auch die außerordentliche fristlose Kündigung in Betracht. Es ist dringend zu empfehlen, beide Kündigungsarten (fristlos, hilfsweise ordentlich) in einem Schreiben auszusprechen.
aa) Ordentliche Kündigung (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB):
Grund: Erhebliche schuldhafte Verletzung vertraglicher Pflichten durch den Mieter. Die Summe der Verstöße (dauerhafte erhebliche Überbelegung entgegen klarer Vereinbarung, unerlaubte Aufnahme Dritter, Verweigerung der Auskunft, erhebliche zweckwidrige Nutzung mit Substanzgefährdung/Schäden) stellt zweifellos eine »nicht unerhebliche Pflichtverletzung« dar, die ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung begründet.
Voraussetzung: Eine vorherige Abmahnung ist zwar nicht immer zwingend für die ordentliche Kündigung, aber hier aufgrund der Art der Verstöße (prinzipiell abstellbar) dringend anzuraten und erhöht die Erfolgsaussichten erheblich.
Frist: Es gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen (§ 573c BGB), die von der Dauer des Mietverhältnisses abhängen (mindestens 3 Monate).
bb) Außerordentliche fristlose Kündigung (§ 543 BGB):
Grund: Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB nennt explizit die unbefugte Gebrauchsüberlassung an Dritte und die erhebliche Gefährdung der Mietsache durch Vernachlässigung oder deren erheblich vertragswidrigen Gebrauch. Beide Tatbestände scheinen hier erfüllt. - Einzelfall, das prüft ihr hoffentlich konsultierter Anwalt
Voraussetzung: In der Regel ist gemäß § 543 Abs. 3 BGB eine erfolglose vorherige Abmahnung erforderlich. Eine Ausnahme bestünde nur, wenn die Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspräche oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen gerechtfertigt wäre. Angesichts der Hartnäckigkeit der Mieter könnte man über eine Entbehrlichkeit nachdenken, sicherer ist aber die Abmahnung.
Unzumutbarkeit: Sie fragen, wie Sie geltend machen können, dass Ihnen die Fortsetzung nicht zugemutet werden kann. Argumentieren Sie mit der Summe und Schwere der Verstöße:
- Massive Überschreitung der vereinbarten Personenzahl (Vertrauensbruch).
- Bewusste Intransparenz und Verweigerung von Auskünften (beharrliche Pflichtverletzung).
- Gefährdung der Bausubstanz durch zweckwidrige Nutzung (WC).
- Eintritt konkreter Schäden (WC-Verstopfung).
- Optische und potenzielle materielle Beeinträchtigung durch das Zelt und die zweckentfremdete Markise.
- Die Gesamtsituation zeigt eine grundlegende Missachtung der vertraglichen Vereinbarungen und der Interessen des Vermieters.
Beweislast und Beweissicherung: Sie müssen die Kündigungsgründe beweisen. Sichern Sie Beweise:
- Fotos vom Zelt, Zustand der Markise (wenn möglich), Zustand des Gäste-WCs (falls Zugang möglich/erlangt wird).
- Zeugen (Nachbarn?) für die Anzahl der Bewohner und die Dauerhaftigkeit des Zeltes.
- Dokumentation der Kommunikation (Ihre Auskunftsverlangen, Abmahnung, evtl. Antworten der Mieter).
- Rechnung der Rohrreinigungsfirma.
- Ggf. Protokoll eigener Beobachtungen (wer geht wann ein und aus etc.).
2) Strategisches Vorgehen (Handlungsempfehlung)
- Schriftliches Auskunftsverlangen: Fordern Sie formal Auskunft über alle Bewohner (Name, Status, Aufenthaltsdauer) mit Fristsetzung (z. B. 10 Tage). (Siehe Muster unten)
- Umfassende Abmahnung: Nach Fristablauf für die Auskunft (oder parallel, falls die Faktenlage schon klar genug ist) senden Sie eine detaillierte Abmahnung, die alle Verstöße (Überbelegung, fehlende Erlaubnis, WC-Nutzung, Zelt/Markise, ggf. verweigerte Auskunft) auflistet. Fordern Sie Abhilfe (Reduzierung auf 4 Personen, Beseitigung Zelt, Unterlassung WC-Nutzung) binnen angemessener Frist (z. B. 14 Tage für Zelt/WC, ggf. 4 Wochen für Auszug zusätzlicher Personen). Drohen Sie explizit Unterlassungsklage und Kündigung an.
- Reaktion abwarten: Geben Sie den Mietern die gesetzte Frist.
- Bei Nichtbefolgung ⇨ Kündigung: Reagieren die Mieter nicht oder nicht ausreichend, sprechen Sie die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung aus. Begründen Sie diese detailliert mit allen in der Abmahnung genannten Punkten und dem Verweis auf die erfolglose Abmahnung. Parallel ggf. Unterlassungsklage?: Eine Unterlassungsklage vor der Kündigung erscheint hier weniger zielführend, da das Vertrauensverhältnis stark gestört ist und die Kündigung wahrscheinlich ohnehin notwendig wird. Sie könnte aber als milderes Mittel erwogen werden, falls Sie das Mietverhältnis unter Umständen doch fortsetzen würden.
- Schadensersatz: Fordern Sie Ersatz für entstandene Schäden (Rohrreinigung) separat oder im Rahmen der Kündigungsauseinandersetzung.
Tipp: Kontaktieren sie einen Anwalt und lassen sie das Auskunftsverlangen und Abmahnung von diesem elaborieren. Im Internet finden sich zwar auch Muster, die aber zu vermeiden sind.
Auch das rechtliche Vorgehen sollte noch einmal mit einem Anwalt kontaktiert werden, da:
Ich nur aus der Ferne den Sachverhalt kenne und keine Experte im Mietrecht bin.
Mit freundlichen Grüßen