Eigentumswohnung mit Erbpacht kaufen, ja oder nein?
Guten Morgen,
wir möchten eine Eigentumswohnung kaufen, und haben uns am Wochenende eine angeschaut. Die Lage ist für uns sehr gut. Das Haus ist nicht zu groß und macht einen gepflegten Eindruck.
Es handelt sich um eine Wohnung mit kleinem Garten und Tiefgaragenstellplatz.Die Wohnung ist 82 qm groß und soll 225.000 Euro kosten. Es ist aber noch eine Erbpacht in Höhe von 89 Euro pro Monat auf der Wohnung/ Grundstück. Das Hausgeld beträgt 304 Euro.
Da wir noch keine Erfahrung mit einem Immobilienkauf haben, wissen wir jetzt nicht, ob der Kauf mit Erbpacht ratsam, bzw. rentabel ist. Wieviel könnte man versuchen, den Kaufpreis runterzuhandeln? Wer könnte uns bezüglich diesem Kaufvorhaben beraten? Die Eigentümerin hat 4 Interessenten, wir sollen ihr bis Ende der Woche Bescheid geben, dann würde sie die Eigentumswohnung über einen Makler einstellen. Können wir vorab eine Kopie des Erbpachtvertrages verlangen?
Was ist sonst noch wichtig ?
Danke für die Hilfe.
Viele Grüße
7 Antworten
Es handelt sich um eine Wohnung mit kleinem Garten und Tiefgaragenstellplatz.Die Wohnung ist 82 qm groß und soll 225.000 Euro kosten.
Das wäre günstig. Was immer verdächtig ist, vor allem dann, wenn man es mit Verglsichsangeboten aus demselben Umfeld kombiniert. Was kosten denn Wohnungen in diesem Ort sonst so? Sofern die etwa 30% höher liegen, ist die Erbpacht evtl. bereits im VK einkalkuliert.
Es ist aber noch eine Erbpacht in Höhe von 89 Euro pro Monat auf der Wohnung/ Grundstück.
Also + € 1100.--/p.a. Erbpacht würde euch jetzt nicht weiter beeiträchtigen, wenn ihr die Immmobilie nicht vererben wollt.
Das Hausgeld beträgt 304 Euro.
Nur € 3,70/m²? Das ist ausgesprochen günstig. Hat die ETW eine eigene WW-Aufbereitung (Gastherme o.ä.)? Falls nicht, kann ich mir das kaum vorstellen - oder die Rücklagenzuführung ist so niedrig, das Instandhaltungen stets per Sonderumlagen finanziert werden. Auf jeden Fall die WEG-Protokolle der letzten 10 Jahre einsehen.
Da ist noch nix verdächtig.
Das mag sein, hängt natürlich auch davon ab, wo im 20km-Umkreis von D das sein soll. Deswegen rate ich ja dazu, die Angebote in der Umgebung damit zu vergleichen.
Die Rücklagen sind wichtig
Jupp.
20 km Umkreis: In der Nähe von Duisburg sind wahrscheinlich günstigere Preise als bei Neuss, Ratingen und Co.
beraten kann ich Dich nicht, jedoch kann ich Dir sagen, dass beim Erbbaurecht der Kaufpreis für das Grundstück bzw. den Grundstücksanteil durch die Erbpacht ersetzt wird; es wird also nicht einmalig ein Betrag für den Grundstückserwerb gezahlt, sondern ein monatlicher Erbbauzins für die Nutzung; allerdings bleibt das Grundstück im Eigentum des Erbbaugebers; das Erbbaurecht ist auch nur für eine bestimmte Zeit gewährt und nach Ablauf (bei Wohnungen meist 99 Jahre) fällt die Wohnung/das Haus wieder an den Erbbaugeber zurück; allerdings kann es verlängert werden;
wenn ihr mit der Erbbauausgeberin verhandeln wollt, liegt das in Eurem Geschick;
Für sowas gibts Fachleute, den Erbpachtvertrag sollte man in jedem Fall von einem Fachmann ansehen lassen , wann wurde er geschlossen, wie lang läuft er noch usw.
Bei Häusern und Wohnungen ist es wie mit Autos. Das Baujahr ist entscheidend.
Generell würde ich sagen, dass ein vergleichbares Objekt mit Erbpacht gegenüber eines ohne ca. 70% des Kaufpreises entsprechen sollte.
Die Abzahlung + Erbpacht sollte der normalen Abzahlung des anderen Vergleichsobjekts ohne Erbpacht in etwa entsprechen.
Bei einer 82qm großen Wohnung müsste das schon fast neuwertig sein, wenn du dafür 225.000 Euro bezahlen willst oder die Wohnung nicht gerade in Münchens Innenstadt liegt.
Beispiel: Wohnung ländlich, Baujahr 1960, 80qm wirst du für ca. 80.000 Euro bekommen, also 1.000 Euro pro Quadratmeter ohne Erbpacht.
Am besten, du schaust dir einmal die Preise online auf dem Immobilienmarkt an.
Die Wohnung ist von 1982.Wenn ich Dich richtig verstanden haben, dürfte die Wohnung bei einem Durchschnittswert von 250.000 Euro 175.000 Euro mit Erbpacht kosten? Das würde bedeuten, dass ich ein Kaufangebot um 50.000 Euro weniger unterbreiten würde? Ist das nicht unrealistisch?
Baujahr 1982: Wie hoch sind die Rücklagen, ist die Tiefgarage trocken?
Wenn 80 qm Wohnungen mit Grundstücksanteil bei Euch 250.000 kosten, dann bedeutet es, dass Ihr nach weniger als 25 Jahren die "fehlenden" 25.000 als Erbpacht bezahlt. Ob es das für Euch wert ist, müsst Ihr wissen. 50.000 weniger anbieten wäre sehr mutig.
Unterbreiten kannst du viel, wenn es andere Interessenten gibt, die das sofort zahlen..
Wie hoch die Rücklagen sind, wissen wir noch nicht. Ich habe jetzt mal diese Informationen und den Erbpachtvertrag angefordert.
Kommt auch drauf an, was gemacht ist, was noch zu tun ist und wie groß die Liegenschaft ist.
Bei einer 82qm großen Wohnung müsste das schon fast neuwertig sein, wenn du dafür 225.000 Euro bezahlen willst oder die Wohnung nicht gerade in Münchens Innenstadt liegt.
Und wovon träumst du sonst so? Für unter € 300000.-- bekommst du im Münchner Stadtgebiet gar keine ETW, nichtmal mit 1Zi/Kü/Bad - jedenfalls nicht mit mehr als 40m², und schon gar nicht zentrumsnah. Ein TG Platz kostet schon € 25000.--, wenn´s kein Duplex ist.
Beispiel: Wohnung ländlich, Baujahr 1960, 80qm wirst du für ca. 80.000 Euro bekommen,
Selbst wenn, warum wohl? Genau - mieses Errichtungsdatum und miese Lage ohne positive Entwicklungsprognose.
Das macht den Kontrast, den es gibt, nur noch deutlicher.
"Mies" ist abhängig vom Anspruch.
Ein Landmensch wird sich wundern, warum die in der Stadt so viel Geld für ihre Wohnung verlangen, obwohl sie da noch nicht einmal Natur und viele nicht einmal einen Balkon haben.
Es geht um einen Ort in 20 km Entfernung von Düsseldorf.
Das ist nicht München.
Ohne die Verhältnisse genauer zu kennen, für 1982er Baujahr und 80 qm sind 225.000 ein guter Preis für den Verkäufer.
Der Käufer sollte wissen, ob es ihm das wert ist, wenn man nochmal 32.000 Euro heute für 30 Jahre Erbpacht draufrechnet (Steigerungen der Erbpacht noch nicht eingerechnet). 260.000 für 80 qm sind im Großraum Rhein-Main je nach Lage außerhalb der Städte über 100.000 Einwohnern günstig bis geht so.
"Mies" ist abhängig vom Anspruch.
Ich meinte nicht die Lage, sondern die Ausführungsqualität. 60er bis frühe 70er sind leider fast immer grottig. Da ist dann ggfs. der Abriss/Neubau billiger als die Sanierung.
Wobei das kein Einzelfall der Epoche sein muss. Wier man am BER sieht, kann man auch in 2010 grottig bauen. Auch da wollte keiner wahrhaben, dass der Abriss biliger gekommen wäre...
Ich würde mir auf jeden Fall den Erbpachtvertrag vor dem Kauf zeigen lassen. Es macht nämlich einen großen Unterschied, ob der noch 90 Jahre läuft oder das Grundstück in 5 Jahren zurück gegeben werden muss. Dann hättest du nämlich nicht lange Freude an deiner neuen Immobilie.
Bei Erbpacht sind die 225.000 für 80 qm erst mal okay, wenn man denkt, dass es 20 km von D weg ist. Da ist noch nix verdächtig.
Die Rücklagen sind wichtig, wenn alles gemacht ist, fein, ansonsten schnell mal einen Taler pro qm oder mehr draufrechnen. Sonderumlagen könnten auch fällig werden.