Verfällt Gartennutzungsrecht bei Verkauf?
Hallo zusammen,
ich habe folgendes Problem: Ich habe eine Terassen-Wohnung gekauft mit einem großen Garten hintendran. Der Garten hat zum ganzen Haus gehört (4 Parteien). Nun haben wir vor dem Kaufvertrag darauf bestanden, dass der Garten vermessen wird und als separate Parzelle bzw. Grundstück eingetragen wird, was nun auch erfolgt ist. Er gehört also nicht mehr zum Haus und zu keiner von den Wohnungen. Da die anderen Wohnungseigentümer in ihren Verträgen die Gartenmitbenutzung im Mietvertrag als "Beschreibung" der Wohnung stehen hatten aber dieser nicht Bestandteil des Vertrages war, bin ich mir unschlüssig ob ich allen verbieten kann den Garten zu benutzen oder sogar zu betreten. Gibt es hierfür Kündigungsrechte oder muss ich gar nicht kündigen, weil ich Eigentümerin bin?
Für Antworten wäre ich unheimlich dankbar.
5 Antworten
Das wäre eine Frage für einen RA.
M.E. kannst Du das sehr wohl, sofern die Teilungserklärung bzw. der notarielle Kaufvertrag der Gartenparzelle Dir das alleinige Nutzungsrecht verbrieft. Sofern im Grundbuch für diese Parzelle keine Sonderrechte Dritter vermerkt sind, kannst Du jedem nach Belieben den Zutritt verwehren. Die Probleme hat allerdings der Vermieter bzw. der Eigentümer der anderen Einheiten - denn den Mietern steht dann mindestens eine Minderung ihrer Miete zu, sofern die Gartennutzung Teil des Mietvertrages war. Das kann für den Veräußerer (wenn identisch mit dem Eigentümer/Vermieter der anderen Einheiten) ein teurer Spaß werden.
Ich muss zugeben, dass ich aus der Fragestellung auch nach nochmaligem Lesen nicht schlau werde. Gehört ihr nun der Garten oder nicht? Oder handelt es sich lediglich um ein alleiniges Nutzungsrecht laut TE (was die Bezeichnung Sondereigentum im anderen Kommentar nahelegen würde)? Denn bei einer Abtrennung des Gartengrundstücks müsste ja der Garten separat verkauft werden - es sei denn, er verbleibt Teil der vermieteten bzw. der WEG zugehörigen Hauptimmobilie. Dann wäre es in der Tat wohl ein Sondereigentum...
Es wäre noch zu klären, ob man überhaupt einen Garten in einer WEG als separate Einheit ohne Zuordnung zu einer Wohnung vergeben kann. Immerhin dürfte das ziemlich sicher der Abgeschlossenheitsbescheinigung der Gemeinde widersprechen, die ja Grundlage der Teilungserklärung ist. Ggf. ist diese Abtrennung komplett unwirksam......
Auch wahr. Allerdings könnte, falls es sich bislang um einen Eigentümer gehandelt hat, der nach und nach die Einheiten auflöst, der Garten nach Grundstücksteilung und mit eigener Flurnummer durchaus separat veräußert werden. Die baurechtlichen Implikationen sind allerdings erheblich.
Wieso sollen die baurechtlichen Implikationen erheblich sein? Wir haben dem Garten eine eigene Flurnummer zuteilen lassen, teuer aber möglich.
Ja, aber es gibt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung, die bei Teilung von der Gemeinde vergeben wird, Grundlage der Teilungserklärung ist und genau die Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum definiert. Meiner Ansicht nach kann nicht neues Sondereigentum geschaffen werden, ohne diese zu ändern bzw. neu zu beantragen, vor allem dann nicht, wenn es sich nicht um eine Wohnung, sondern um einen Garten handelt, auch notariell nicht. Nicht jedes Flurstück kann auch Sondereigentum sein...
http://de.wikipedia.org/wiki/Abgeschlossenheitsbescheinigung
Machen Notare auch mal Fehler frage ich mich jetzt?
Aber hallo...
Les' mal bei Wikipedia nach, meiner Ansicht nach kann man einen Garten gar nicht zu Sondereigentum machen, da die Abgeschlossenheit fehlt und somit auch gar nicht bescheinigt werden kann, was Voraussetzung dafür wäre...
OK, ich gebe auf.
Könntest Du uns bitte mal in der korrekten chronologischen Reihenfolge auflisten
wer ursprünglich Eigentümer war (und wieviele Eigentümer es waren),
welche Abgeschlossenheitsbescheinigung und TE vor dem ersten Verkauf vorlagen,
welche Schritte danach mit wem vorgenommen wurden, und
ob zum Zeitpunkt des Erwerbs durch Dich die Abgeschl.B. und die TE für das Gesamtobjekt den Garten als Sondereigentum auswiesen?
In dem ganzen Durcheinander kommt ja keiner mehr mit...
Richtig. Aber das geht formal korrekt nur dann, wenn der Garten vor Aufteilung einer Immobilie und entsprechender TE bereits abgetrennt veräußert wurde. Der von Dir beschriebene Vorgang lässt mich stark daran zweifeln, dass hier die Reihenfolge korrekt eingehalten wurde.
Stimmt die Unterlagen waren nicht alle beisammen, aber die Vormerkung im Grundbuch war eingetragen. Kompliziert! Das mit dem Landschaftsschutz stimmt also?
Die Bescheinigung benötigt man meines Wissen nach nicht für Landschaftsschutzgebiet sondern für Naturschutzgebiete
Diese Bescheinigung benötigt man VOR aufteilung eines Hauses in eine WEG, um zu bescheinigen, dass alle WOHN- oder GESCHÄFTSeinheiten baulich derart gegeneinander getrennt sind, dass eine unmissverständliche Aufteilung möglich ist (Wände, Wohnungstüren etc.). Mal abgesehen davon, dass diese vermutlich nicht erteilt würde, wenn eine Einheit ein Garten ist, benötigt es m.M.n. bei einer Änderung einer erneuten Genehmigung, um wirksam zu werden...
Er gehört jetzt nicht mehr zur WEG.
Doch, wenn er Sondereigentum ist, gehört er eben doch noch zur WEG. Ansonsten hätte er nicht nur in FLURstücke, sondern auch in ein separates GRUNDstück getrennt und aus der WEG per Änderung der Teilungserklärung komplett rausgelöst werden, und nicht nur in Sondereigentum gewandelt werden müssen...
Danke für die Antwort! Ich habe nicht nur das alleinige Nutzungsrecht auf den Garten, sondern habe beim Kauf auf das Sondereigentum bestanden. Die anderen Wohnungen sollen auch noch verkauft werden, sobald sich Käufer finden, aber ich hoffe das betrifft mich dann nicht mehr. Ich habe schließlich rechtens meine Wohnung mit dem Garten erworben. Soweit ich weiß, steht nur "Garten" in der Beschreibung deren Mietvertrag, nicht wie groß, wo oder sonstige Angaben. Ob ich ihn trotzdem kündigen muss mit Kündigungsfrist ist die andere Frage.
Sofern die Teilungserklärungserklärung erkennen läßt, dass zu Ihrer Wohnung das alleinige Sondernutzugnsrecht am gesamten Garten unter Ausschluß der übrigen Miteigentümer gehört, dann hat außer Ihen niemand etwas in dem Garten zu schaffen! Da die Teilugnserklärung gleichzeitig auch Basis für die Eigentums- und Nutzungsrechte aller übrigen Miteigentümer bildet, die sich dieser Erklärung im jeweiligen notariellen Kaufvertrag unterworfen haben, brauchen Sie nun nur noch eine Blick auf das zu werfven, was Sie dereinst beim Notar unterschrieben haben und Ihre Frage löst sich von selber!
Die reine Vermessung hat nichts mit den Nutzungsrechten zu tun, solange die Parzellen nicht zugeteilt sind. Die Frage ist, was im Zuge der Aufteilung zum zukünftigen Nutzungsrecht beschlossen wurde. Falls nichts beschlossen wurde, gilt die alte Regelung weiter...
Das ist jetzt mein Sondereigentum. Sondernutzungsrecht war mir beim Kauf zu schwammig, also habe ich darauf bestanden. Hoffe ich bekomme nicht trotzdem Schwierigkeiten..
Langsam, bist Du sicher, dass dies jetzt Dein Sondereigentum ist??? Das wäre nur durch eine notarielle Änderung der Teilungserklärung möglich, der alle Eigentümer und alle potentiellen Gläubiger (Banken) zustimmen müssen. Das ist nur wegen eines Wohnungsverkauf komplett unüblich, die Zustimmung ALLER Eigentümer fast undenkbar...
Auch alles andere kann der Verkäufer Dir tausendmal im Kaufvertrag zusagen, solange dies nicht wirksam von der WEG beschlossen wurde, ist das nicht so...
Es gab nur eine weitere Eigentümerin und das war meine Mutter, die hat den Garten notariell an mich abgegeben ;) also gar nicht so unmöglich. Wir haben die Wohnung mit dem Garten noch VOR der Teilung gekauft, wurde also während der Teiliungserklärung erledigt. Im Grundbuch steht Sondereigentum.
Gut, dann bist Du Eigentümerin, hast Hausrecht und kannst jede andere Person des Gartens verweisen, denn Du allein hast Hasurecht, dazu bedarf es keiner Kündigung. Alles weitere ist mietrechtlich zwischen Vermieter und Mieter zu regeln, damit hast Du aber nichts zu tun...
Ja, meine Mutter und die Verkäufer (Ebenfalls Eigentümer) waren damit einverstanden und wir haben das notariell beglaubigen lassen, hat alles ein Schweinegeld gekostet aber sicher ist sicher..
Ich war nur verunsichert weil mir die anderen Mieter jetzt gedroht haben und das sie darauf bestehen werden, dass der Garten weiterhin zu ihren Wohnungen gehört, deshalb meine vielleicht etwas dumme Frage.
Du hast das Sondernutzungsrecht eingetragen? Dann ist das deiner und niemand außer dir darf ihn nutzen. Wenn du ein Auto verkaufst, das du vorher an 5 Personen verliehen hast, dürfen diese 5 das dann ja auch nicht mehr nutzen. Du hast ja dafür bezahlt. Die anderen hätten es ja auch kaufen können. Bitte den Vorbesitzer einfach, seine Mieter darauf aufmerksam zu machen,d as die Gartennutzung nun nich tmehr Bestandteil ihrer Rechte ist. Fertig. Er hat verkauft und steht nun in der Pflicht. Schöne Weihnachten!
Was sagt denn die Teilungserklärung aus?
Genau das tut sie ja laut Fragestellung nicht: