Mal das Ganze aus Vermieter-Sicht.

Als guter Vermieter sollte man immer seine Dokumente ordentlich aufbereitet und digitalisiert abgelegt haben. Allein schon deswegen, wenn es zu Streitfällen mit dem Mieter kommt.

Daher wird er den Mietvertrag ebenfalls als Kopie in irgendeinem Ordner oder als PDF auf seinem Rechner haben.

Für den Mieter ergibt sich keinerlei Vorteil, wenn du deinen Mietvertrag verloren hast. Daher wird er dir ohne Probleme eine Kopie anfertigen und dir zuschicken. Vor allem, wenn er an einem guten Mietverhältnis mit dir interessiert ist. Eventuell musst du die Kopie bei ihm abholen oder ihm das Porto zahlen. Aber das ist ein vergleichsweise kleiner Aufwand.

Viele Grüsse,

Alexander

Ich versuche dir deine Frage mal aus Vermieter-Sicht zu beantworten:

Wenn ich eine leere Wohnung habe und einen neunen Mieter sucht, dann kostet mich das Geld und Zeit. Daher bin ich daran interessiert, dass der Mieter sehr lange in der Wohnung bleibt.

Außerdem möchte ich einen Mieter haben, der solvent ist und mir die Miete zahlen kann. Daher achte ich sehr stark auf die Bonität des Mieters. In Deutschland sagt man, dass die Miete nicht mehr als 1/3 des Nettoeinkommens sein darf. Ansonsten kann sich die Person die Wohnung nicht leisten. Schließlich hat er auch noch andere Ausgaben.

Wenn du also 1080€ Netto verdienst, dann kannst du maximal eine Wohnung für 360€ warm bekommen. In manchen Städten ist das unmöglich. Eventuelle eine sehr kleine Wohnung oder eine WG. Meine billigste Wohnung in Leipzig kostet 220€ warm.

So denken 99% der Vermieter.

Außerdem stichst du bei den Vermietern heraus, wenn du sofort und proaktiv einen guten Eindruck machst. Das heißt, alle benötigten Dokumente sofort bereit für den Vermieter hast. Das wären folgende:

1) Selbstauskunft

2) Nachweis über dein Gehalt Nebenjob, Unterhalt, Kindergeld (Nachweis der letzten 3 Monate)

3) Schufaauskunft (kannst du selbst kostenlos beantragen)

4) Arbeitsvertrag

5) Vormieterbescheinigung

Wenn du bei mir sofort alle diese 5 Sachen vorliegen kannst und die 1/3 Regel passt, dann würde ich dir die Wohnung geben.

Da du diese Sachen sowieso früher oder später digital brauchst, würde ich sie direkt heute besorgen und einscannen.

Viele Grüsse,

Alexander

Ich gebe dir noch einen Tipp aus Vermieter-Sicht.

Das richtige Lüften der Wohnung gehört zur sachgemäßen Nutzung der Wohnung dazu. Wenn du also nicht lüftest und dadurch Schaden in der Wohnung entsteht (z.B. Schimmel), dann kannst du unter bestimmten Umständen die Kündigung bekommen und musst auf jeden Fall dir Kosten für die Reinigung /Reparatur bezahlen.

Ich habe gerade solch einen Fall mit einem Mieter. Der Schimmel war (nur) oberflächlich und die Beseitigung durch Maler hat knapp 1000€ gekostet.

Viele Grüsse,

Alexander vom vermietertagebuch

Ich versuche dir deine Frage mal aus Vermieter-Sicht zu beantworten:

Wenn ich eine leere Wohnung habe und einen neunen Mieter sucht, dann kostet mich das Geld und Zeit. Daher bin ich daran interessiert, dass der Mieter sehr lange in der Wohnung bleibt.

Außerdem möchte ich einen Mieter haben, der solvent ist und mir die Miete zahlen kann. Daher achte ich sehr stark auf die Bonität des Mieters. In Deutschland sagt man, dass die Miete nicht mehr als 1/3 des Nettoeinkommens sein darf. Ansonsten kann sich die Person die Wohnung nicht leisten. Schließlich hat er auch noch andere Ausgaben.

Für mich macht es keinen Unterschied, ob du Angestellter oder Selbstständiger bist. Wenn du dein Einkommen irgendwie nachweisen kannst, dann passt das für mich.

Allerdings solltest du das immer proaktiv machen und nicht erst auf die Nachfrage des Vermieters warten. Reiche also alles ein, was dir helfen kann. Dann sieht der Vermieter, dass du es ernst meinst.

So denken 99% der Vermieter.

Viel Erfolg mit der neuen Wohnung :-)

Viele Grüsse,

Alexander

Ich versuche dir deine Frage mal aus Vermieter-Sicht zu beantworten:

Wenn ich eine leere Wohnung habe und einen neunen Mieter sucht, dann kostet mich das Geld und Zeit. Daher bin ich daran interessiert, dass der Mieter sehr lange in der Wohnung bleibt.

Außerdem möchte ich einen Mieter haben, der solvent ist und mir die Miete zahlen kann. Daher achte ich sehr stark auf die Bonität des Mieters. In Deutschland sagt man, dass die Miete nicht mehr als 1/3 des Nettoeinkommens sein darf. Ansonsten kann sich die Person die Wohnung nicht leisten. Schließlich hat er auch noch andere Ausgaben.

Wenn du also 500€ Netto verdienst und bei mir eine Wohnung für 500€ Warmmiete haben willst, dann würde ich dir die Wohnung nie geben. Maximal eine Wohnung für 150€.

So denken 99% der Vermieter. Also musst du dir entweder eine billigere Wohnung suchen (was kaum möglich ist) und mehr Geld eintreiben. Zum Beispiel durch einen zusätzlichen Nebenjob.

Viele Grüsse,

Alexander

Ich kann dir deine Frage aus meiner Vermieter-Sicht beantworten.

1) Kleidung ist nicht wichtig, Hauptsache gepflegt. Weil man automatisch davon ausgeht: So wie du mit dir umgehst und dich kleidest, so gehst du mit der Wohnung um. Wenn du abgefuckt aussiehst, wirst du die Wohnung ebenfalls so behandeln.

2) Wenn du den Vermieter überzeugen willst, sei super gut vorbereitet für die Unterlagen. Bring eine Selbstauskunft, die Schufaauskunft, deinen Arbeitsvertrag (oder Nachweise, wo dein Geld her kommt) und eventuell eine Vorvermieterbescheinigung mit. Dann bist du schon mal besser als 90% der anderen

3) No-gos sind Unpünktlichkeit. Dann geht der Vermieter davon aus, dass die Miete auch unpünktlich kommt. Im zweifel ruf an, wenn du dich verspätest. Außerdem musst du ehrlich sein. Ein Mietverhältnis beruht auf gegenseitigen Vertrauen

4) Wenn dir die Wohnung gefällt, sag sofort zu und gibt am besten alle benötigten Unterlagen ab. Der Vermieter freut sich, wenn er dann anderen Interessenten absagen kann und weniger Arbeit hat.

Viele Grüsse,

Alexander vom vermietertagebuch.com

Ich denke schon.

Als Student habe ich von 450€ gelebt und später mit halbtags Job von 1000€. Sicherlich waren die Wohnungen klein (20 qm² und später 40 qm²), aber mehr braucht man nicht, wenn es die Finanzen nicht her geben.

Wenn man dann noch in einer Stadt mit guter öffentlicher Anbindung wohnt, dann besorgt man sich ein Monatsticket und braucht nicht mal ein Auto.

Bei Essen kann man sich auf Aldi und Lidl beschränken.

Zigaretten, und massiver Alkoholkonsum, Clubbesuche und anderer Luxus fallen erstmal aus.

Trotzdem würde ich mir Gedanken über einen anderen Job machen. Wenn aus 2 Jobs nur 1500€ netto rauskommen, ist das zu wenig.

Ich finde es sehr gut und löblich, dass du noch was nebenbei macht (Nebenjob), das hat meinen grössten Respekt verdient. Trotzdem würde ich versuchen irgendwie im Hauptjob aufzusteigen oder zu wechseln.

Viele Grüsse,

Alexander vom vermietertagebuch.com

Mit der Einstellung " Ich werde einen Schdreck tun! " kommst du nicht weit.

Es gibt ein neues Mieter/Vermieter Verhältnis, das muss man nicht gleich durch solchen Kleinkram belasten. Das bringt weder ihn noch dich weiter.

Wenn er es drauf anlegt, musst du wirklich nochmal Miete für Januar an den neuen Vermieter zahlen und sie dir vom alten Vermieter zurück holen. Normalerweise regeln wir Vermieter das immer unter einander. Aber wenn jemand auf Krawall gebürstet ist, dann schalten alle auf stur.

Also seid lieber nett zueinander ;)

Grundsätzlich gilt "Kauf bricht Miete nicht", also hat dein alter Vertrag weiter Gültigkeit.

Allerdings kann der neue Vermieter die Miete erhöhen, muss aber die gesetzlichen Regeln einhalten.

Die Nebenkosten kann er an die letzte Abrechnung anpassen. Wenn du also 20€ mehr pro Monat verbrauchst, als du voraus bezahlst, dann kann er um 20€ erhöhen. Sollte sogar in deinem Interesse sein, dann bekommst du keine große Nachzahlung.

Andere Mieterhöhungen für die Kaltmiete kann er gemäß Mietspiegel und ortsübliche Vergleichsmiete machen. Er muss dabei die Kappungsgrenze beachten.

Bei einem Mehrfamilienhaus kommt es darauf an, wie es strukturiert ist.

Wenn es ein komplettes Mehrfamilienhaus ist, dann ist es nur ein Objekt.

Wenn das Mehrfamilienhaus aufgeteilt wurde (Aufteiler-Objekt mit Abgeschlossenheitsbescheinigung), dann sind es verschiedene Wohnungen und somit problematisch mit der 3-Objekt-Regel.

Ob ein Mehrfamilienhaus aufgeteilt wurde, siehst du an dem Grundbuchauszug.

Wenn es mehrere Grundbuchblätter zu dem Haus gibt, dann hat es verschiedene Objekte (Wohnungen)

Wenn es nur ein Grundbuchblatt gibt, dann ist es nur ein Objekt.

Das gleiche gilt es für Parkplätze zu beachten. Wenn die Parkplätze eigene Grundbuchblätter haben - und mit verkauft werden - dann zählt jedes Objekt einzeln gegen deine Objektgrenze.

Viele Grüsse,

Alexander vom vermietertagebuch.com

Ich finde es ebenfalls sehr schön, wenn man sich vorstellt.

Ich bin schon oft umgezogen und habe mich vorgestellt.

Außerdem habe ich immer eine Wohnungseinweihungsfeier und eine Auszugs-Party gemacht.

So lernt man seine Nachbarn kennen, kann gleich socializen.

Gerade in anderen Ländern ist das noch wichtiger, da man dort oft bei null startet.

Man bekommt nicht nur neue Kontakte, sondern auch gute Tipps für Veranstaltungen, Restaurants, Vereine, usw.

Allerdings habe ich festgestellt, dass einige das nicht mögen. Gerade hier in der Schweiz wirst du komisch angeschaut.

Allerdings sollte dich das nicht davon abhalten.

Wir Menschen sind Gemeinschaftstiere :D

Viele Grüsse,

Alexander vom vermietertagebuch.com

Ja, das ist zulässig, da Vertragsfreiheit bei Neuvermietung gilt.

Teilweise wird das schon gemacht, indem die Vermieter Inserate mit verschiedenen Mietpreisen online stellen bzw. den Markt mit einer "Fake"-Anzeige antesten.

Es bringt übrigens nichts, sich darüber aufzuregen. Dann nimmt der Vermieter einfach einen anderen Interessenten. So sind die Spielregeln von Angebot und Nachfrage.

Allerdings darf der Vermieter die Miete nicht zu hoch ansetzen, da es sich sonst um Mietwucher handelt. Das kann von Ordnungswidrigkeit bis Freiheitsstrafe gebüßt werden.

Die von meinem Vorredner genannte Mietpreisbremse spielt keine Rolle, die Mietpreisbremse  wurde vor kurzem in Bayern für rechtswidrig erklärt.

Für spätere Mieterhöhungen gibt es dann andere Gesetze. Habe dazu einen Bericht auf meinem Blog geschrieben.

Ansonsten empfehle ich die Seite mietrecht.org , dort stehen viele Berichte zu diesem Thema.

Viele Grüsse,

Alexander vom vermietertagebuch.com

Es gibt 5 verschiedene Möglichkeiten.

1) Du besorgst dir einen normalen "Konsum" -Kredit bei einer Bank. Muss nicht die gleiche Bank sein, wie die finanzierende Bank der neuen Wohnung.

2) Du machst ein Nachrangdarlehen. Das ist ein Darlehen mit zweiter Grundschuld. Wird oft für die Kaufnebenkosten genutzt. Ist vom Zins teurer, aber besser als garnix. Die Hanseatic bank macht das

3) Du lässt dir für das neue Objekt eine 110% Finanzierung geben. Also Kaufpreis plus Kaufnebenkosten. Machen nicht alle banken, aber einige, wenn du eine gute Bonität hast. Dafür musst du aber viele Banken anfragen,. Du wirst ne Menge Absagen bekommen, aber irgendwann eine Zusage. Ich selbst habe rund 100 Banken angefragt, hatte dann 3 Zusagen. Waren 4h Arbeit am Stück (Emails schreiben), der Aufwand hat sich aber gelohnt.

4) Du beleihst deine aktuelle Wohnung nach. Wenn du eine Differenz zwischen (damaligen) Kaufpreis und jetzigem Wert hast, dann kannst du diesen nachbeleihen. Die Bank füllt dir dein altes Darlehen wieder bis 60%, 80% oder sogar 100% auf. Das Geld kannst du dann für die neue Wohnung nehmen.

5) Du bringst die alte Wohnung als Sicherheit in den neuen Deal ein. Bietest eine weitere Grundschuld an. Dadurch minimierst du das Risiko der Bank und sie gibt dir eine höhere Finanzierung. Eventuell sogar 110% Finanzierung für das neue Objekt.

Viele Grüsse,

Alexander vom vermietertagebuch.com

Bei geklauten Autos sollte die Versicherung einspringen, vor allem wen du den polizeilichen Weg richtig gegangen bist.

Schau mal in deine Versicherungs-Dokumente bezüglich des Autos.

Normalerweise sollte die Versicherung dann den Marktwert des Autos zahlen und du somit den Kredit ablösen können, wenn sich die Summe deckt.

Allerdings gibt es Unterschiede bezüglich Leasing und Finanzierung.

Viele Grüsse,

Alexander vom vermietertagebuch.com

Ja, das kannst du machen.

Bezüglich der Finanzierung wirst du als "Steuerausländer" behandelt und das sehen Banken sehr kritisch. Vor allem, wenn du aus einem Nicht-EU-Land kommst.

Ich selber wohne in der Schweiz und kaufe in Deutschland. Ich musste rund 100 Banken anfragen und habe pauschal 90 Absagen bekommen. Es war schwer. Aber am Ende hat es sich gelohnt.

Lass dich also nicht entmutigen, investiere viel Zeit und frage viele Banken an. Dann klappt das.

Für das Finanzamt brauchst du außerdem einen Zustellungsbevollmächtigen. Also jemanden, der deine Post in Deutschland entgegen nimmt. Kann Familie, Freund oder dein Steuerberater sein.

Viele Grüsse,

Alexander vom vermietertagebuch.

Das kommt darauf an, was für einen Mietvertag du hast!

Wenn die Garage teil des normalen Mietvertrages ist, dann gelten die normalen Gesetze nach § 558 BGB. Die oben beschriebenen 20% bis hin zur ortsüblichen Vergleichsmiete sind richtig

Wenn du für die Garage einen extra Mietvertrag hast, dann bist du freier und kannst erhöhen wie du willst.

Im zweiten Fall bist du auch flexibler was die Kündigung angeht. Sollte der Mieter die Wohnung kündigen, muss er zusätzlich auch noch die Garage kündigen.

Viele Grüsse,

Alexander vom vermietertagebuch.com

Wenn ich richtig gerechnet habe, sind das 2,1% Zinsen bei einer rund 80% Beleihung.

Da gibt es bessere Zinsen, du solltest verschiedene Banken anfragen.

Die Zinsen sind immer ein Spiegel der Bank für ihr Vertrauen in dich.

Wenn dir die Bank vertraut, gibt sie dir niedrige Zinsen, wenn sie dir nicht vertraut, hohe Zinsen.

Wie kann du zu der Bank Vertrauen aufbauen? Über drei Wege:

1) Du hast eine gute Bonität. Ein geregeltes, hohes Einkommen und niedrige Ausgaben. Am besten unbefristet als Angestellter.

2) Du hast eine sehr gute Immobilie. Die Immobilie ist sehr wert-haltig, hat gute Mieteinnahmen oder du hast weit unter Wert eingekauft.

3) Du hast einen Track-Record. Das heißt, du hast schon einige Immobilien gekauft und die Bank sieht, dass du Ahnung von der Materie hast.

Versuche also durch diese Punkte Vertrauen aufzubauen und frage bei verschiedenen Banken an. Ich habe damals bei rund 100 Banken angefragt (per email, copy paste) und habe mehrere Angebote bekommen. Dann habe ich mir die mit den besten Zins raus gesucht.

Viele Grüsse und viel Erfolg,

Alexander vom vermietertagebuch.com

Wenn du dein Geld nur parken möchtest (Kapitalanlage), dann solltest du mindestens 3% Rendite haben (Jahres-Kaltmiete/Kaufpreis),

Wenn du mit der Wohnung Geld verdienen willst (Investment), dann solltest du 7% Rendite haben, um zusätzlich den Kredit bezahlen zu können.

Ich selbst verfolge buy & hold mit meinen Wohnungen (invest) und habe immer rund 8% Rendite. Dadurch steigt durch jede Wohnung meine Bonität und ich kann weitere Wohnungen kaufen.

Am Anfang solltest du auf folgendes achten, sodass es möglichst einfach für dich klappt:

1) Wohn-Immobilie, kein gewerne

2) 3% oder 7% Rendite, je nach Modell

3) Vermietet

4) Kein Reparaturstau

5) Privat kaufen. GmbH lohnt noch nicht

6) A-Lage muss nicht sein. Es geht auch ein gutes Haus in B- oder C-Lage.

Viele Grüsse,

Alexander vom vermietertagebuch.com

Es gibt in der Bank immer 2 Abteilungen, die dein Anliegen prüfen.

Dein erster Kontakt, der Bankberater und als zweites die Bank interne Prüfung (Banknachfolge).

Der Bankberater möchte öfter einen Deal machen, da er Provision bekommt. Die Banknachfolge sieht das etwas kritischer und prüft genauer.

Sachen wie Schufa gehören zu deren Standard-Prüfprozess.

Auf der Sicheren Seite bist du erst, wenn du den Kreditvertrag oder die Grundschuldbestellungsurkunde vorliegen hast.

Außerdem würde ich raten, immer mit mehreren Banken zu sprechen. Dann bekommst du erstens immer bessere Zinsen und zweitens hast mehr Sicherheit, sollte eine Bank abspringen.

Ich arbeite momentan mit 4 Banken zusammen und das gibt sowohl mir, als auch den Banken Sicherheit. Das Risiko wird auf mehrere Banken aufgeteilt.

Viele Grüsse,

Alexander von vermietertagebuch.com

Die niedrigen Zinsen sind ein Resultat der Politik und der EZB.

Viele Staaten haben hohe Verschuldung und brauchen niedrige Zinsen für neue Kredite und zum Überleben.

Bisher sind keine tragfähigen Konzepte bekannt, wie man dieses Problem lösen kann., ohne das die Staaten pleite gehen.

Niemand will, dass so viele Staaten pleite gehen, also wird erstmal so weiter gemacht. Und das geht wohl noch eine ganze Weile so. Rechne mal mit locker 5 bis 10 Jahre.

Viele Grüsse,

Alexander vom vermietertagebuch.com

Es stellt sie die Frage, warum du ein Objekt kaufen willst.

Willst du monatlichen Cashflow mittels Strategie buy und hold oder willst du auf Wertsteigerung Spekulierens mittels Strategie fix & flip?

Ich verfolge die erste Strategie und werde fleißig weiter kaufen. Letztes Jahr habe ich 19 Wohnungen gekauft und 2018 werden es noch mehr.

Wichtig ist für mich der Cashflow und die Rendite, die nach Abzug aller Kosten übrigt bleibt.

Also Hausnummer kannst du dir 6% nehmen. Wenn Jahreskaltmiete / Kaufpreis über 6% liegst, dann verdienst du damit monatlich Geld. Darunter zahlst du drauf.

Wenn du also ein Objekt mit 6% Mietrendite findest, kannst du zuschlagen. Vor allem bei guten Lagen.

Gewohnt werden muss immer ;-)

Viele Grüsse,

Alexander vom vermietertagebuch.com