Stadt lässt sich Grundstücksaufwertung (Wiese --> Bauland) bezahlen?
Hallo,
die Stadt will aus einer Wiese von uns (aktuell landwirtschaftlich) ein Baugebiet machen. Dazu wollen wir 3 Grundstücke für mich und meine Brüder behalten, den Rest an die Stadt verkaufen. Die Aufwertung der 3 Grundstücke will sich die Stadt aber in Rechnung stellen lassen. Wir sollen ca. 50€ pro m² bei unseren eigenen Grundstücken zahlen, das sind also ca. 150.000€ welche dann vom Verkaufspreis der Restfläche, welche die Stadt dann selbst veräußert, abgezogen werden.
Die Stadt sieht es als Geschenk an, da sie ja unser Grundstück damit aufwertet und wir dann ja immerhin einen Baugrund haben. Ich sehe es eher andersrum, der Grund gehörte ja vorhin schon uns. Und die Aufwertung ist im Endeffekt keine Leistung. Erschließungskosten muss jeder zusätzlich noch selbst bezahlen.
Mir kommt das sehr unnormal vor, unser Steuerberater meinte schon, wir würden über den Tisch gezogen.
Ist sowas denn üblich, dass man die Aufwertung bezahlen muss? Bzw. ist es denn rechtlich überhaupt rechtens?
6 Antworten
Zur Handhabe kann ich nicht nichts sagen und ich weiß auch nicht, wie hoch der Landwert bei euch ist.
Bauland liegt bei uns in etwa bei 200€- 260€ qm.
Ackerland hingegen bei 1-10€ pro qm.
Sogesehen ist die Aufwertung rechnerisch betrachtet günstig. Aber jetzt bleibt die Frage.. wenn ihr noch einen Hof habt und diesen um Immobilien erweitert (bspw. als Altenteil) kann es sein, dass die Umschreibung nichts kosten würde.
Müsstest du halt gegen kalkulieren, welche Option günstiger ist. Bleibt aber auch die Frage, was die Gemeinde euch für den restlichen Plack bezahlt.
was steht denn im Bescheid?
geht es um § 154 BauGB
?
schön wenn dann doch mal Infos wie Rechtsgrundlagen nachgeliefert werden
da es um einiges an Geld geht, rate ich nochmals einen Fachanwalt für Baurecht (!) aufzusuchen ..
Steuerberater sind dafür nicht die Fachleute ...
im Übrigen
https://dejure.org/gesetze/BauGB/166.html
§ 166 BauGB
...
(3) 1Die Gemeinde soll die Grundstücke im städtebaulichen Entwicklungsbereich erwerben. 2Dabei soll sie feststellen, ob und in welcher Rechtsform die bisherigen Eigentümer einen späteren Erwerb von Grundstücken oder Rechten im Rahmen des § 169 Abs. 6 anstreben. 3Die Gemeinde soll von dem Erwerb eines Grundstücks absehen, wenn
1. bei einem baulich genutzten Grundstück die Art und das Maß der baulichen Nutzung bei der Durchführung der Entwicklungsmaßnahme nicht geändert werden sollen oder
2. der Eigentümer eines Grundstücks, dessen Verwendung nach den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme bestimmt oder mit ausreichender Sicherheit bestimmbar ist, in der Lage ist, das Grundstück binnen angemessener Frist dementsprechend zu nutzen, und er sich hierzu verpflichtet. 4Erwirbt die Gemeinde ein Grundstück nicht, ist der Eigentümer verpflichtet, einen Ausgleichsbetrag an die Gemeinde zu entrichten, der der durch die Entwicklungsmaßnahme bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht.
https://core.ac.uk/reader/12010616
siehe auch hier ...
ich empfehle den Gang zu einem Fachman ...
Ja, das ist üblich. Rechtliche Grundlagen sind im BauGB nachzulesen; wenn noch andere Eigentümer betroffen sind im vierten Teil, erster Abschnitt.
Ob ein Steuerberater geeignet ist, über die Fairness des Angebotes zu urteilen, hängt von dessen Kenntnissen vom Grundstücksmarkt ab. Hier ist eher ein Immobilienspezialist mit Erfahrungen in der Wertermittlung gefragt, also ein Architekt, Vermessungsingenieur, Fachanwalt oder Immobilienkaufmann mit entsprechender Vertiefungsrichtung.
Normalerweise wird die Ermittlung der Werte von der Kommune transparent und nachvollziebar aufgelistet. Die Mitarbeiter sind verpflichtet, die Berechnungen zu erläutern. Also alles genau erklären lassen und bei Restzweifeln eine erfahrene Person zu Rate ziehen.
(2) Die vereinbarten Leistungen müssen den gesamten Umständen nach angemessen sein. - so stehts in Paragraph 11... da ist natürlich viel Interpretationsspielraum... Außerdem könnte die Stadt ja den Deal platzen lassen, wenn wir nicht billig verkaufen... und die wissen auch, dass wir eigentlich selbst bauen wollen.
Ja, so ist das im Geschäftsleben. Ob es fair abläuft, hängt von ganz vielen Faktoren ab. Wenn Ihr Euch über den Tisch gezogen fühlt, dann müsst Ihr es lassen und woanders bauen. Bedenke nur, dass die Stadt viel Aufwand hat bei der Ausweisung von Bauland, den man als Bürger nicht sieht. Die goldenen Zeiten der 80er sind lange vorbei, Stichworte übergeordnete Behörden, Umweltgutachten, Bedarfsanalysen und -nachweise, Wutbürger.
Gibt es schon einen Bebauungsplan?
Das witzige ist ja: Es gibt bereits einen Bebauungsplan, der im Stadtrat durchgewunken und öffentlich ausgehängt war; das Nachbargrundstück wurde bereits vor 2 Jahren gekauft. Und Bodengutachten, etc. wurde auch schon alles gemacht.
Nur unser Grundstück wurde noch nicht gekauft.
GF ist nicht geeignet einen so komplexen Sachverhalt zu diskutieren.
Ich empfehle: Höre nicht auf die Berater, sondern betrachte deine Interessen. Wenn Du mit Deinen Brüdern dort bauen willst, musst Du schauen, wie aus dem Rohbauland baureifes Land wird. Diese Wertsteigerung greift üblicherweise immer die Gemeinde ab. Wenn Du mit den Konditionen des Deals nicht einverstanden bist, lass' es oder bei Verdacht auf Unrecht, prüfe juristische Schritte.
Die Wertsteigerung der anderen Parzellen ja.. aber auch die welche man selbst behalten möchte?
Es gibt ja auch oft den Fall, dass z.B. ein Landwirt ein 2. Wohnhaus auf seinem Hof braucht. Da lässt man sich die Aufwertung ja auch nicht bezahlen?
Die Wertsteigerung der anderen Parzellen ja.. aber auch die welche man selbst behalten möchte?
Ja.
Es gibt ja auch oft den Fall, dass z.B. ein Landwirt ein 2. Wohnhaus auf seinem Hof braucht. Da lässt man sich die Aufwertung ja auch nicht bezahlen?
Ganz anderer Fall: §35 BauGB
Wenn Ihr Landwirte seid, eröffnen sich ganz andere Perspektiven.
Das klingt interessant: Wir werden nämlich unseren bestehenden landw. Betrieb unter uns 3 Brüdern aufteilen und werden 3 Betriebsleiterwohnhäuser (mit jeweils min. 3000m² landwirtschaftlicher Restfläche, Wiesen, Wald etc. ) da hin bauen, damit keine Steuer für die Entnahme aus dem Betriebsvermögen fällig wird. Steuerlich wurde das geprüft und das sollte möglich sein.
Hat das dann auch einen Einfluss auf den Verkauf der Stadt bzgl. des Eigenrückbehalts?
Wie gesagt, viel zu komplex das ganze, um auf alle Eventualitäten einzugehen, da auch nicht alle Fakten bekannt sind und hier auch nicht vollumfassend bekannt gemacht werden können.
Anhand Deiner Informationen folgende Spinnerei (wobei mir 3000m² als Privilegierungsgrundlage für §35 BauGB sehr wenig vorkommen):
Ihr verkauft die komplette Fläche, die bereits mit dem Bebauungsplan überplant ist zu den städtischen Konditionen. Im Gegenzug genehmigt Euch die Stadt 3 Wohnhäuser im Außenbereich.
Was ist denn die Wiese derzeit wert? Sicher nicht mehr als 1 €/m². Für 50 €/m² die Wiese erschlossen zu bekommen ist doch was! Kommt natürlich drauf an in welchem Bundesland.
unser Steuerberater meinte schon, wir würden über den Tisch gezogen.
In wieweit euer StB mit den örtlichen Gegebenheiten und Preisen vertraut ist, kann hier nicht beurteilt werden. Das ist aber auch keine Frage für einen StB, sondern für einen örtlichen Architekten oder Immobilienfachwirt.
Ist sowas denn üblich, dass man die Aufwertung bezahlen muss?
Ja. Näheres siehe BauGB.
Nö, es geht um die Erschließung eines neuen Baugebiets.