Was ist denn bitte die WENF Formel?

Bzgl der LBO gilt grundsätzlich nicht die Rechtslage bei Erstellung/Abwägung des Bebauungsplans, sondern die zum Zeitpunkt der Vorhabenumsetzung. Anders sieht es bei der BauNVO aus. Aber Achtung: wenn es um den Vollgeschossbegriff geht, dann gilt derjenige, der zum Zeitpunkt der Abwägung des Bebauungsplans gültig war und dieser wird in der LBO definiert. ....zu jeder Regel mind eine Ausnahme...Aber bitte einfach das zuständige Bauamt fragen!

Guten Morgen.

Das Planungsschadensrecht sieht für den genau andersherum gelagerten Fall den Vertrauensschutz vor, nämlich dass man nach BPlan-Änderung etwas nicht mehr darf, was man vorher noch durfte. Dann kann es u.U. Schadensersatzansprüche gegen die Gemeinde wegen Planungsleistungen geben, die „nicht mehr brauchbar“ sind.

In diesem Fall ist de jure aber wohl kein Schaden entstanden, da die geplante Dachform weiterhin zulässig bleibt. Auch wenn diese nicht die erste Wahl war. Ein Recht auf Bebauungsplan oder dessen Änderung gibt es nämlich nicht.

Aber: Konsistentes Verwaltungshandeln sieht anders aus, ist nicht unbedingt fair, aber leider oftmals gängige Praxis.

Kleiner Trost: Pultdach ist günstiger als Satteldach + Gaube.

Vg
C

Mit Bautiefe ist die Aussenkante des Gebäudes als bauliche Anlage gemeint, die Terrasse zählt hier nicht dazu. Die "Idee" wird also nicht funktionieren.

Dazu müsste man den Bebauungsplan genau sehen und was die Legende der Planzeichnung dazu sagt. Dort wird erläutert sein, ob des um den Schutz und die Erhaltung von Bäumen etc. geht oder um die Festsetzung von Neuanpflanzungen. Einfach mal genauer lesen und die Legende und die textlichen wie auch zeichnerischen Festsetzungen einsehen. Dann dürfte sich die Frage bereits von alleine klären. Aus der Ferne ist dies nämlich mit der Fragestellung nicht zu machen.

vg

C

Nachfrage: Der Landkreis als Baugenehmigungsbehörde fordert dies oder als Eigentümer des Grundstücks und somit Verkäufer an euch? Oder gehört das Grundstück evtl. der Gemeinde und diese fordert dies?

Dein Vorhaben ist als Ganzes baurechtlichen zu bewerten, da sie ja zusammenhängen. Der Kiosk wäre ein "Laden" im Sinne der BauNVO, zusammen mit der Hütte kann dadurch u.a. eine Schank- und Speisewirtschaft werden. So viel zu einer ersten bauplanungsrechtlichen Einordnung. Normalerweise sind solche Vorhaben in sog. Allg. Wohngebieten (WA) erlaubt. 

Das kann im Bebaunngsplan geregelt sein oder in einer separat gültigen örtliche Bauvorschrift. Da man bei Wohngebieten eh nie alles, meist sind max. 40-60% inkl. Zufahrten, Terrassen, Gebäuden erlaubt, versiegeln darf, gilt für den Rest die Landesbauordnung. Die besagt meist in etwa, dass nicht überbaute Flächen zu begrünen sind. Zur Strafe kann ich nichts belastbares sagen. Auf jeden Fall steigen aber mit der versiegelten Fläche auch die Abwassergebühr.

Allgemeines Wohnen ist im festgesetzten Gewerbegebiet immer unzulässig und somit rechtswidrig. Die vorgeschlagenen "Konstruktionen" mit Hausmeisternebenjob bis Büroraum-Anmietung dürften regelmäßig nicht dem Privilegierungstatbestand für Betriebswohnungen genügen! 

Eine Teilungserklärung ändert nichts an der baurechtlichen Zulässigkeit! 

Auch wenn der jetzige Bewohner anscheinend keine Probleme mit dem Bauamt hatte, kann daraus kein Recht für sich selbst abgeleitet werden.

Lieber Fragesteller.

Ein Heizkörper zählt zwar nicht als Feuerstätte gem. LBO, aber durch den direkten Anschluss an das Hauptgebäude wäre das "Gartenhaus" nunmehr diesem zuzurechnen und würde als Gebäude zu werten sein, da das Gartenhaus nunmehr zum dauerhaften Aufenthalt geeignet sein dürfte, was sich auf die Zulässigkeit auswirken kann. Gartenhäuser dürfen regelmäßig außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche errichtet werden und genießen auch bzgl. der einzuhaltenden Abstandsflächen eine gewisse Privilegierung.

Es gilt wie immer im Leben, wo kein Kläger, da kein Richter. Aber dein Vorhaben könnte dazu führen, dass dein ehem. Gartenhaus nun als Gebäude formell und/oder materiell rechtswidrig wird.

Gruß 

C.

Hallo,

ihr habt euch doch den Grundriss mit einem Architekten, so hoffe ich doch, überlegt.

Also wisst ihr ja, wieviel Platz für welche Nutzung zur Verfügung steht. Wenn ihr also keinen 70 m² Koch-Ess-Wohnbereich im EG habt, wie mittlerweile viele Neubauten, dann kann das doch passen.

Ein "klassisches" Raumprogramm mit 130 m² und 3 Schlafzimmern kann ja wie folgt ausssehen:

EG:

Küche: 10 m²

Essen: 18 m²

Wohnen: 20 m²

WC: 2 m²

Flur/Garderobe EG: 10m²

HWR: 15 m²

OG:

Flur: 5 m²

Bad: 8 m²

Schlafen: 18 m²

Kind 1: 12 m²

Kind 2: 12 m²

Daran sieht man, dass das schon klappt, natürlich kein "raumverschwenderischer" Luxus ist und ohne Keller durchaus natürlich wenige Reserven beinhaltet. Gerade ein Büro kann man gut in den Keller verfrachten, wenn man es mal braucht. Lagermöglichkeiten sind im Keller natürlich auch qualitativ besser, als in der Garage oder im Schuppen.

Ihr werdet euch das aber preislich schon gut überlegt haben. Je nach notwendiger Gründungsart und Grundstückspreisen ist ein Keller zwar gar nicht mehr so viel teurer und erhöht den Wert des Hauses m.E.n. um mehr als diesen Mehrpreis. Aber so lange ihr drin wohnt, glücklich seit und euch nicht zu hoch verschulden müsst, dann lasst euch nicht reinreden.

Wichtiger als der zusätzliche Stauraum ist der gesunde Schlaf, wenn man sich von der Bank den Hals nicht zu eng schnüren lässt.

vg

C

Grundsteuer pro Jahr = Einheitswert * Grundsteuermessbetrag * Hebesatz

Beispiel:

Einheitswert des Einfamilienhauses inkl. Grundstück: 25.000 €

Grundsteuermessbetrag: 3,5 Promille von 350.000 € = 87,50 €

Hebesatz (Grundsteuer B) = 400 %

Jahresgrundsteuer: 350 €

Vierteljährliche Grundsteuer: 87,50 €

Wie der Einheitswert berechnet wird, steht im Bewertungsgesetz und den zugehörigen Verordnungen.

Im Vorfeld sich hier den Einheitswert und somit die Grundsteuer ausrechnen zu lassen, ist de fakto kaum möglich.

Eine gute Antwort findest du hier: http://www.finanzfrage.net/frage/welchen-einheitswert-hat-mein-haus

vg

C

Mein Vorredner pharao1961 würde richtig liegen, wenn das Wörtchen "qualifziert" nicht enthalten wäre, deswegen nochmal baurechtlich hier die umfängliche Antwort, um Misverständnisse zu vermeiden.

Die Höhe einer baulichen Anlage wird durch das Bauplanungsrecht bestimmt (Maß der baulichen Nutzung).

Hier gibt es diverse Konstellationen, Bauen im Außenbereich mal außen vor gelassen.

1. Unbeplanter Innenbereich nach §34 BauGB.

- hier muss sich dein Vorhaben nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen.

Die Höhe wird über das Maß geregelt. Hier kommt es nicht auf Vollgeschosse, sondern ledigliche auf die absolute Höhe an, die die prägende Bebauung in der Umgebung hat. Wenn diese z.B. Firsthöhen von 7-10 Metern hat (extreme Ausreisser nach oben und unten bleiben i.d.R. unberücksichtigt), dann kannst du dich vereinfacht gesagt, in diesem Höhenrahmen bewegen. Die Entscheidung, ob es sich einfügt, trifft aber die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde, nicht du oder dein Architekt.

2. Beplanter Innenbereich nach §30 BauGB

Korrekt ist, dass man hier qualifizierte und einfache Bebauungspläne unterscheidet. Falsch ist, dass bei einfachen (nicht qualifizierte) Bebauungsplänen direkt §34 gilt.

Sobald ein Bebauungsplan Festsetzungen zur Höhe des Gebäudes enthält, z.B. über Trauf- oder Firsthöhen, Vollgeschosse oder Baumassenzahlen, dann hat sich deine Höhe danach zu richten, unabhängig ob der Bebauungsplan den Kriterien eines qualifizierten Bebauungsplans gem. § 30 Abs. 1 BauGB entspricht.

Auch ein einfacher Bebauungsplan, der nur die Höhe und die Art der Nutzung festsetzt ist für dich relevant, auch wenn ihm Festsetzungen zu den überbaubaren Grundstücksflächen und den örtlichen Verkehrsflächen fehlen, was ihn erst zu einem qualifizierten Bebauungsplan machen würde. Wenn dagegen der einfache Bebauungsplan keine Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung enthält, dann gilt für das Maß der §34 BauGB (Einfügen), für den Rest der Bebauungsplan.

vg

C

Enteignung ist immer die ultima ratio des Baurechts. Entsprechend hoch sind die Hürden, die in den §§ 85-92 BauGB geregelt sind.

Ein milderes Mittel, aber mit dem gleichen Ergebnis ist z.B. das Umlegungsverfahren. Die Gemeinde kann z.B. einen Bebauungsplan aufstellen, der für dein Grundstück öffentliche Verkehrsfläche festsetzt. Im Rahmen des gesetzlichen Umlegungsverfahrens bekommst du dann an anderer Stelle Land im gleichen Wert oder der gleichen Fläche oder alternativ auch Geld.

Dies ist zwar auch ein umständliches und langwieriges Verfahren, aber hierdurch kommt die Gemeinde auch an dein Grundstück dran, wenn es für öffentliche Zwecke (z.B. Spielplatz, Straße, Trafostation, etc.) benötigt wird (siehe §§45-79 BauGB).

Vorher wird die Gemeinde natürlich meist versuchen, es normal abzukaufen und diese Möglichkeit über ein Vorkaufsrecht gem. §§24-28 BauGB sichern.

vg

C

Lieber Fragesteller,

leider bist du hier zu unbedarft an die Sache rangegangen.

Genehmigungsfrei heisst nur, dass kein förmliches Genehmigungsverfahren durchgeführt werden muss! Für welche Vorhaben das gilt, wird in der jeweiligen Landesbauordnung geregelt und NIE in einem Formular, welches maximal zur Orientierung dient, was die Behörde auch korrekterweise gesagt hat.

Der wichtigste Punkt ist aber, dass "gegehmigungsfrei" NICHT GLEICH "darf ich bauen" bedeutet! Es ist nur eine bürokratische Erleichterung, entbindet aber den Bauherren (dich) nicht von der Pflicht ALLE geltenden Vorschriften, hier z.B. das Bauplanungsrecht, einzuhalten!

Hier scheint dein Vorhaben gegen genau dieses zu verstoßen, so dass es bauplanungsrechtlich unzulässig ist. Ausweg wäre der Antrag auf Befreiung von der Festsetzung der überbaubaren Grundstücksfläche im Bebauungsplan gem. § 31 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB). Die Voraussetzungen stehen dort.

Der Antrag ist bei der zuständigen Gemeinde zu stellen, die den Bebauungsplan erlassen hat.

Es tut mir leid, aber hier wäre eine fachmännische oder -frauliche Beratung im Vorfeld besser gewesen als einfach loszubauen.

Dennoch viel Erfolg.

C

Lieber Infomercial,deine Frage bezieht sich lediglich auf das Verfahrensrecht, sprich ob formell ein Baugenehmigungsverfahren gem. SBO durchgeführt werden muss.

Vom Grundsatz her hier der Tipp: Klär das im Vorfeld mit DEINER Bauaufsichtsbehörde ab, da erfahrungsgemäß dass u.U. vor Ort im Detail unterschiedlich gehandhabt wird.

Aus meiner Sicht dürfte es so sein, dass

1. so ein Interpretationsfall sein dürfte. Ich würde es bejahen, dass man vom bestehenden Geländeniveau aus 2m verfahrensfrei aufschütten UND abgraben darf. Aber ohne Gewähr.

2. die Aufschüttung darf nur mit Material passieren, das im Außenbereich auch eingebracht werden darf. Hier ist das Naturschutz-, Bodenschutzgesetz und ggf. das Abfallgesetz zu beachten, je nachdem was wie eingebracht werden soll. Siehe auch weiter unten.

3. Die Form der Grundfläche ist nicht beschränkt.

4. Wenn die Abgrabung dazu dient, dass das ganze ein Wasserbecken wird, dann ist das gesamte als Wasserbecken zu sehen.

Zum Vergleich: Eine Einfriedung kann ja auch aus Mauersteinen bestehen und wäre somit u.U. verfahrensfrei und auf der Grenze zulässig. Wenn man nun eine Einfriedung aus Mauersteinen zu einem Haus erweitert, gilt das gesamte ja auch nicht als Einfriedung und 95% Gebäude, sondern einfach als Gebäude im Sinne des Bauordungsrechts, so dass i.d.R. ein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden muss und i.d.R. auch nicht mehr auf der Grenze zulässig ist!

5. Verfahrensfrei sind beide Vorhaben, auch kumulativ.

Jetzt kommt aber des dicke ABER!!!!!!

Alle o.g. Aussagen betreffen NUR die Frage, ob ein Verfahren durchgeführt werden muss und nicht gleich, dass auch alle diese Vorhaben einzeln oder kumulativ auf DEINEM Grundstück, dass sich im AUSSENBEREICH!!!! befindet auch materiell, also inhaltlich zulässig und mit den geltenden Vorschriften vereinbar sind!

Neben dem Bauplanungsrecht ist hier insbesondere das Fachrecht, z.B. in Form des Naturschutzgesetzes, Bodenschutzgesetzes, Wasserschutzgesetzes und je nach Füllmaterial des Abfallgesetzes zu beachten (jeweils die Bundes- und Landesvariante in Sachsen).

Insbesondere die Eingriffs-/Ausgleichsfrage dürfte bei solch großen Vorhaben mit Wasserbecken, großen Auf- und Abgrabungen plus Flüssigkeitsbehälter eine relevante Rolle spielen, da doch u.U. erhebliche Eingriffe in den Boden vorgenommen werden.

Das Thema Versiegelung und Boden-/Grundwasserschutz kommt je nach Material der Auffüllung auch noch dazu.

Wichtig ist!!!:

Bei verfahrens- oder genehmigungsfreien Vorhaben wird NUR KEIN VERFAHREN durchgeführt und somit nichts geprüft, der Bauherr ist deswegen ALLEINE und VOLLUMFÄNGLICH dafür VERANTWORTLICH, dass ALLE rechtlichen BESTIMMUNGEN EINGEHALTEN WERDEN!!!

--> Verlagerung der Verantwortung auf den Bauherren im Zuge der Liberalisierung des Baurechts.

Der oft von Laien gehörte Spruch "ist doch zulässig, es war doch keine Genehmigung notwendig" führt leider oftmals zu einem bösen Erwachen, wenn sich jemand an dem Vorhaben stört und ist schlichtweg als falsch zu bezeichnen.

Deswegen bleiben hier nur zwei Varianten:

1. Drauflosbauen und hoffen, dass nie jemand was zu meckern hat, dann wirds ärgerlich und u.U. sehr teuer (Rückbau! Schadensersatz...).

Diese Variante wird dir niemand, ich auch nicht, empfehlen.

oder

2. Frühzeitig das Gespräch mit der Bauaufsichtsbehörde suchen, die dann bzgl. der Vorgaben und evtl. einzuholenden naturschutzrechtlichen Genehmigungen (hat nix mit Baugenehmigung nach SBO zu tun) beraten kann.

Über den zweiten Weg bist du auf der sicheren Seite.Ich hoffe der reine Wein ist nicht zu unbekömmlich, aber die Wahrheit.

vg

C

Leider ist diese Frage ohne Kenntnisse der Hintergründe nicht möglich.

- gibt es bereits ein dinglich gesichertes Recht?

- gibt es eine Erschließungsbaulast?

- wenn ja, wie sehen diese aus?

- ist das Grundstück in zweiter Reihe bereits bebaut? Wenn ja, wie?

- ist das Grundstück NUR über eurer Grundstück zu erschließen?

- ...

Es tut mir leid, aber die bisherigen Antworten zeigen, dass man mit ungenauen Fragen keine passenden Antworten erwarten kann.

VG

C

Lieber Troublemaker,

es stimmt, dass ein Bebauungsplan nicht unmittelbar die Dachform festsetzen kann. Dies kann aber sehr wohl durch die Integration einer sog. örtlichen Bauvorschrift gem. §74 LBO-BW geschehen. Ich gehe davon aus, dass dies in deinem Fall so passiert ist. Dies ist eine sehr gängige und rechtmäßige Vorgehensweise und wird dann als Festsetzung gem. §9 Abs. 6 BauGB i.V.m. § 74 LBO-BW beschrieben.

--> Somit kein formeller Grund zur Klage!!!

Örtliche Bauvorschriften kann man auch als Gemeinde selbständig und ohne Bebauungsplan erlassen, dies nennt man dann Gestaltungssatzung. In B-W nutzen einige Städte auch den von dir benutzten Begriff "Stadtbausatzung", auch wenn dies nicht der fachlich bundesweit gebräuchliche Begriff (Gestaltungssatzung ist.

Von den Festsetzungen eines Bebauungsplans kann gem. § 31 BauGB befreit werden. Die Voraussetzungen sind im 31 beschrieben.

Die Vorgehensweise ist theoretisch immer gleich:

- Vorgespräch bei Bauaufsicht und Gemeinde wg. Zulässigkeit

- Antrag auf Bauvorbescheid (wenn aussichtsreich)

- Antrag auf Befreiung/Abweichung

- bei neg. Bescheid Widerspruch gegen den Verwaltungsakt

- wenn dem nicht abgeholfen wird, der Gang vor den Kreis- bzw. Stadtrechtsausschuss

- bei neg. Bescheid, Klage gem. VwGO vorm Verwaltungsgericht

....

Kosten für Bauvoranfrage bzw. Befreiungsantrag sind im Gebührenverzeichnis der Bauaufsichtsbehörden geregelt. Bei Befreiungen kommt es i.d.R. auf den wirtschaftlichen Vorteil durch die Befreiung an, z.B. die bessere, größere Ausnutzung des Grundstücks durch mehr Geschosse.

Da du schreibst, dass du nun zwei VG inkl. Pultdach mit 15 Grad baust, scheinst du ja die Befreiung erteilt bekommen zu haben. Deswegen erübrigt sich das wohl.

Oder habe ich das falsch verstanden?

vg

C

P.S.: Ein Bebauungsplan "ist" DIE städtebauliche Satzung!!!

Bitte mehr Details. Eine Antwort kann nur so gut sein, wie die Frage. Hier muss ich leider sagen, dass die Frage nicht besonders gut formuliert ist.

vg

C

Lieber Spotzfroind,

hier geht es anscheinend um die Frage, ob die Gesamtlänge je Grundstücksgrenze (9m) bzw. Gesamtgrundstück (15m) gem. §8 S. 3 NBauO eingehalten werden.

Hierfür maßgeblich sind die baulichen Anlagen gem. S. 2., also Garagen und Gebäude ohne Aufenthaltsräume und Feuerstätten imt einer Höhe bis zu 3m und Solaranlagen.

Bei dem Vorhaben handelt es sich auf jeden Fall um eine bauliche Anlage gem. §2 Abs. 1 NBauO.

Gebäude sind in Abs. 2 definiert: "Gebäude sind selbständig benutzbare, überdeckte bauliche Anlagen, die von Menschen betreten werden können und geeignet oder bestimmt sind, dem Schutz von Menschen, Tieren oder Sachen zu dienen."

Bauliche Anlage:

Bauliche Anlagen sind mit dem Erdboden verbundene oder auf ihm ruhende, aus Bauprodukten hergestellte Anlagen.

--> Holzstapel = bauliche Anlage!

Selbständig benutzbar:

Selbstständig benutzbar ist eine bauliche Anlage und damit ein Gebäude immer dann, wenn es eine seinem Zweck entsprechende Nutzung ohne Inanspruchnahme anderer baulicher Anlagen zulässt. Dies bedeutet, dass das Gebäude als eigenständige und funktionale Einheit allein benutzbar sein muss

--> der alleinige Zweck ist die Lagerung von Holz und der Schutz vor Witterung. Der Holzstapel ist somit eigenständig nutzbar!

Überdeckung:

Der Zweck einer Überdeckung ist der Schutz vor Witterung. Daher können
einzelne Streben nicht das Merkmal der Überdeckung erfüllen, weshalb
eine Pergola auch kein Gebäude ist.

Die Überdeckung setzt ein Dach mit geschlossener Dachhaut voraus. Dabei ist es unerheblich, ob es sich um eine harte oder weiche Überdachung handelt!

Grundsätzlich muss die Überdachung ein fester Bauteil der baulichen Anlage sein, damit diese als Gebäude eingestuft werden kann. Wird eine bauliche Anlage, beispielsweise eine Terrasse mit darüberliegender Pergola, in unregelmäßigen Zeitabständen, wie vor einem bevorstehenden Gewitter, mit einer Plane oder Folie abgedeckt, wird sie dadurch noch nicht zum Gebäude.

Eine Überdeckung allein stellt jedoch noch kein Gebäude dar. Durch eine seitliche Begrenzung muss eine Raumwirkung hinzutreten. Eine Umschließung durch geschlossene Wände wird allerdings nicht vorausgesetzt. Einzelne Stützen an den Eckpunkten genügen, um einen fiktiven Raumabschluss entstehen zu lassen.

--> ein Holzstapel aus einem Holzgestell mit einer Plane als "weiche Dachhaut" erfüllt somit regelmäßig dieses Kriterium.

Betretbarkeit:

Bauliche Anlagen sind nur dann als Gebäude einzustufen, wenn sie selbstständig von Menschen in aufrechter Haltung über Ein- und Ausgänge betretbar sind. Dabei muss der Zugang eine lichte Höhe von mindestens 1,80 m aufweisen.

--> da die Höhe der Konstruktion des Holzstapels nicht bekannt ist, könnte hier das Kriterium u.U. nicht erfüllt sein, so dass der Holzstapel insg. nicht als Gebäude i.S.d. §2 Abs. 2 NBauO zählt und somit nicht auf die zulässigen Längen gem. §8 S. 2 NBauO angerechnet wird.

Auch wenn die Bauaufsichtsbehörde das nicht so sieht, dann gibt es noch die Möglichkeit einer Abstandsflächenbaulast, da du erwähnt hast, dass die Nachbarn nichts dagegen haben. Diese muss aber öffentlich-rechtlich durch Eintragung ins Baulastenverzeichnis gesichert sein.

Viel Erfolg

C