Quadratmeter im Mietvertrag Rechtskräftig?
Vorfall: Im Mietvertrag sind 150qm als Wohnfläche angegeben, bei der Nebenkostenabrechnung wird allerdings mit 188qm gerechnet, nach Einspruch hat der Vermieter jetzt selbst die Wohnfläche nachgemessen und ist auf 170qm + 40qm Balkon gekommen.. Was darf hier als Berechnungsgrundlage für die Nebenkostenabrechnung genommen werden? Die Quadratmeter die im Mietvertrag von beiden Parteien unterschrieben wurde, oder die nachträgliche (vom Vermieter) durchgeführte Wohnflächenmessung?
4 Antworten
Schon spannend, meist ist es ja eher umgekehrt - da ist die Wohnung tatsächlich kleiner als angegeben.
Soweit die Übernahme der Nebenkosten durch den Mieter wirksam vereinbart ist, richten die sich nicht nach irgendwelchen Angaben, sondern nach den tatsächlichen Verhältnissen. Aber: Wenn das bei Dir in der Wohnung nicht stimmt, gibt es berechtigten Grund zur Annahme, dass das in den anderen Wohnungen ebenso ist (wichtig wegen des Anteils bei den Kosten, die nach Wohn-/Heizfläche umgelegt werden); ergo den Vermieter auffordern, überall nachzumessen und die Nebenkostenabrechnung dann zu korrigieren.
Was im Mietvertrag steht. Sonst müsste man einen Nachsatz zum Mietvertrag verfassen....
Bei Nebenkosten kann es aber sein, dass gemeinsame oder Außenflächen mit berechnet werden.
OK, aber dann hätte der Vermieter doch als die Wohnung leer stand eine Messung durchführen können? Bzw. der Vermieter wusste wohl das die Wohnung etwas größer ist und hatte es damals beim Vormieter falsch im Mietvertrag eingetragen, damit der (Wieso auch immer) die Wohnung überhaupt beziehen konnte... und die qm hat er dann 1zu1 vom alten Mietvertag übernommen, allerdings hat er bei der Immobilien Firma, die für die Nebenkostenabrechnungen zuständig ist, andere angaben hinterlegt, diese passen jetzt aber nicht einmal mit der Aktuellen Messung zusammen.. Mitvertrag = 150qm Immobilienfirma = 188qm Messung 210qm
Was im Mietvertrag steht, zählt nicht, wenn sich beim Nachmessen heraus stellt, dass diese Angabe falsch ist.
Entscheidend ist also die aktuelle Messung eine Betriebskostenabrechnung, die auf falschen Flächenangaben beruht, ist zu korrigieren. Niemand kann/darf sich hier über Tatsachen hinweg setzen. Wie die Wohnfläche jeweils richtig gemessen wird, dazu gibt es auch eine Verordnung.
Naja, wenn jeder Mieter mal eine Jahresabrechnung auf Basis der tatsächlichen Wohnfläche erhalten hat, ist es auch festgehalten.
Als Mieter wäre ich gar nicht so scharf darauf, dass der deutliche Unterschied in der Wohnfläche auch im Mietvertrag steht. Bei Mieterhöhungen ergibt sich durch die größere Wohnfläche nämlich ein deutlich größerer Spielraum.
Für die Miete (Nettomiete) ist die Angabe im Mietvertrag verbindlich, es sei denn eine Abweichung von mehr als 10% ist vorhanden, dann dürfte entsprechend die Miete geminder werden.
Für die BK-Abrecnung ist die tatsächliche Wohnfläche, auch wenn diese von der mietvertraglichen abweicht, auschlaggebend. Balkon darf aber nur zu 25% angerechnet werdenlt. Berechnungsverordnung. Ist denn das berücksichtigt? Dann müsste ja dein Balkon eine Fläche von 120 m² haben. Beträgt die Fläche aber 40m², dürfen nur 10 angerechnet werden.
Es ist ja nicht unbedingt sicher, dass dein Vrmieter korrekt gemessen hat. Du solltest das selbst auch machen zur Kontrolle. Z. B. muss es Abzüge bei Schrägen geben, insofern du unterm Dach wohnst.
Nebenräume dürfen auch nur angerechnet werden, insofen sie sich innerhalb der abgeschl. Wohnung befinden.
Als Mieter kannst du selbstverständlich die neuerlich berechnete Wohnfläche bestreiten. Es ist doch nicht grantiert, dass der Vermieter korrekt nach Berechnungsverordnung gemessen hat. Das müsste schon ein zugelassener Fachmann bestätigen. Der Vermieter kann viel behaupten wenn der Tag lang ist.
Lege Einspruch gegen die Abrechnung ein!
Die im Mietvertrag ausgewiesene Wohnfläche dient in derRegel (muss aber nicht sein) der Berechnung der Nettomiete und bei bestimmten Betriebskosten mit WF-Schlüssel deren Berechnung. Wobei der BGH geurteilt hat, wenn es da Abweichung zwischen Soll und Ist gibt, die tatsächliche Wohnfläche heangezogen werden kann. Die müsste aber bewiesen werden können.
Das von dir an die Wand gemalte Schreckgespenst des Missbrauches sehe ich in der realen Mietrechtspraxis nicht.
Wenn du im Dachgeschoss wohnst, sind dann Schrägen bei der Nachmesssung berücksichtigt worden?Derartige Abweichung sind sonst nicht zu erklären. Von der Balkonfläche 40m² dürfen nur 25% > also 10m² der Wohnfläche zugerechnet werden.
Sehr kurios. Verlange die Prüfung der anderen vermieteten Wohnflächen, damit eine gerechte Verteilung der BK in der Abrechnung erfolgen kann. Also erst einmal Widerspruch gegen die aktuelle Abrechnung.
Nein, die tatsächlichen Gegebenheiten. Man stelle sich mal vor, jemand kauft ein Haus mit mehreren Wohnungen darin, alle vermietet. Im Lauf der Zeit wurden an die Wohnungen neue Balkone angebaut, weit größer, als die früheren und einer erhielt eine Dachterrasse dazu und im Erdgeschoß wurde ein Wintergarten angebaut. Alles das wurde in den alten Mietverträgen nie verändert.
Um eine korrekte Abrechnung zu machen, misst der Käufer jede Wohnung nach und stellt ganz erhebliche Abweichungen gegenüber den Mietverträgen und den Angaben im Verkaufs-Exposé fest.
Eine korrekte Abrechnung kann er nur auf Basis der tatsächlichen aktuellen Flächen machen.