Nebenkostenabrechnung nach dem Inhaberwechsel?
Hallo, ich hab folgendes Problem-hoffe jemand kann mir weiterhelfen..Ich hab von einigen Monaten eine Eigentumswohnung verkauft. Eine sachgerechte Übergabe mit dem derzeitigen Eigentümer mit der Zählerablesung hat stattgefunden. Es hat seitens des Verwalters geheißen, es wird eine getrennte Abrechnung erstellt. Da ich immer noch nichts von denen gehört habe, habe ich mich an sie gewandt und eine Antwort bekommen, die getrennten Abrechnungen hat der Verwalter dem aktuellen Inhaber zukommen lassen genauso wie mein Guthaben, das eigentlich mir hätte gehören müssen. Der Eigentümer behauptet, es weiß nichts von meiner Abrechnung/meinem Guthaben, ich soll mich an den Verwalter wenden. Der meint wiederum, die Sache ist seinerseits erledigt, ich soll das Geld vom derzeitigen Eigentümer fordern...Ich drehe mich im Kreis. Keiner kann mir weiterhelfen...hat jemand eine Idee? DANKE!
5 Antworten
Das Vorgehen des Verwalters ist korrekt. Eine sogenannte Abrechnungsspitze (Guthaben) steht dem neuen Eigentümer zu, der am Tag nach Ende des Abrechnungszeitraums im Grundbuch eingetragen ist. Eine Teilabrechnung ist nach dem Gesetz gar nicht vorgesehen.
Wenn du noch Geld vom Käufer zu bekommen hast, dann musst du dich mit diesem auseinander setzen. Der Verwalter hat damit nichts zu tun, außer dass du ihn bitten kannst, dir eine Kopie der Abrechnung zu senden.
Du solltest nochmal in den notariellen Vertrag schauen. Dort ist oftmals vereinbart, dass Käufer und Verkäufer gegenseitig die Abrechnung aufteilen müssen. Das muss dann auch umgesetzt werden. Ist das nicht vereinbart, dann hat der Käufer auch das Guthaben mit erworben und du kannst nichts mehr verlangen.
Das sind oftmals automatische Abläufe in den Hausverwaltungen, dass die eben standardmäßig dem Messdienstleister einen Auftrag schicken. Ich habe selber schon meine Erfahrungen mit Hausverwaltungen gemacht, dass die sich nicht daran halten, wie es vom Gesetz vorgesehen ist. Bei mir war es mal so, dass ich als Käufer eine Teilabrechnung bekommen habe, der Verkäufer hat aber gar nichts zugeschickt bekommen wie sich heraus stellte.
Versuche eine Kopie der Abrechnung zu bekommen. Das sollte möglich sein, da die Hausverwaltung eine Mitwirkungspflicht hat um dir zu ermöglichen, die Sache mit dem Käufer abzuwickeln. Und dann kannst du dich mit dem auseinander setzen.
Dann konfrontiere den Verwalter damit, sage ihm, was der Käufer sagt und bitte ihn um Hilfe um die Sache zu klären. Wenn der Verwalter sagt, dass es nicht seine Sache sei, dann antworte ihm, dass das ja richtig ist, doch es geht ja nur darum, dass du die Abrechnung bekommst, wegen dem Geld wendest du dich direkt an den Käufer.
Es ist leider nicht vereinbart worden und es gibt keinen Vermerk im Kaufvertrag..selbst wenn ich die Endabrechnung in der Hand habe und mein Guthaben vom Käufer zurückforder und er es ablehnt, gibt es irgendwelche Schritte oder Maßnahmen an sein Geld zu kommen? Danke
Nein, leider nicht. Wenn nicht im Kaufvertrag vereinbart ist, dass die Kosten der Jahresabrechnung aufzuteilen sind, dann hat der Käufer das Guthaben mit gekauft, genauso wie der Käufer ja auch das Guthaben der Instandhaltungsrücklage mit gekauft hat.
Falls es dich beruhigen sollte, das gleiche gilt auch, wenn die Abrechnung eine Nachzahlung rgeben hätte. Diese müsste dann auch der Käufer voll zahlen und nicht du anteilig.
Das Ganze was wir besprochen haben, gilt ausdrücklich für den Fall, wenn die Jahresabrechnung ein echtes Guthaben ergeben hat. Kommt das Guthaben durch andere Umstände zustande, z.b. dass du einmal einen Monat ausversehen das Hausgeld doppelt überwiesen haben solltest, wäre das etwas anderes.
Gewissermaßen ja. Viele Hausverwaltungen beauftragen das ohne nachzufragen, ob denn überhaupt Käufer und Verkäufer miteinander abrechnen müssen, ganz nach dem Motto, besser es sind die Zählerwerte schon mal vorhanden als wie wenn sie später fehlen.
Das Problem war, der Verwalter hat mich zum Zeitpunkt des Verkaufs selber gefragt, ob wir gegen Aufpreis eine getrennte Nebenkostenabrechnung wünschen. Ich war mir sicher, es hatte den Zweck, das eventuelle Guthaben gegebenfalls Nachzahlung mit ihm direkt abzurechnen, um eben solche Probleme wir das Beschriebe zu meiden..
Dann stell ihn zur Rede, warum er nicht so gehandelt hat wie er urspünglich angekündigt hat. Ich kann dir nur sagen, wie es vom Gesetz oder Vertrag her üblich ist, aber nicht, was im Kopf des Verwalters vorgeht.
Ich habe folgende Antwort vom Notar bekommen- wie ist die denn zu interpretieren?
"Das bedeutet, dass der alte Eigentümer mit der Eigentumsumschreibung nicht nur sein Wohnungseigentum verliert, sondern zugleich aus der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ausscheidet, die folglich durch Beschlüsse nicht mehr ihn, sondern nur noch den neuen Eigentümer zu Zahlungen verpflichten kann. Deswegen haftet der ausgeschiedene Wohnungseigentümer nur für die Beiträge und Vorschüsse, die während der Zeit seines Eigentums beschlossen und fällig wurden, nicht aber für solche, die erst aufgrund eines nach Eigentumswechsel gefassten Beschlusses geschuldet sind. Der neue Eigentümer haftet hingegen für die Abrechnungsspitze aus der nach Eigentumsumschreibung beschlossenen Jahresabrechnung. Umgekehrt steht ihm aber auch eine Rückerstattung zu"
Das bedeutet genau das Gleiche, was ich dir auch erklärt habe. Ab deem Zeitpunkt der Grundbuchänderung haftet der neue Eigentümer für alles, er müsste auch zahlen, wenn sich aus der Jahresabrechnung eine Nachzahlung ergäbe. Das könnte er dann auch nicht auf dich abwälzen. Und Guthaben steht ihm genauso zu.
Eigentlich dachte ich, du wolltest den Hausverwalter fragen, warum er zuerst eine anteilige Abrechnung angekündigt hat und dafür auch die Ablesung beauftragt hat, wenn er es dann doch nicht so umsetzt.
Verlange vom Verwalter die NK-Schlussrechnung und die Zahlung. Punkt.
Der Verwalter muss Dir das Geld geben, Du hast da mit dem neuen Eigentümer nichts zu schaffen.
Der behauptet, die Abrechnung hat bereits stattgefunden..Er darf die Abrechnung nur dem aktuellen Eigentümer zukommen lassen...
Ich habe mal nachgeschaut.
Der Verwalter hat recht. Das geht nur an den aktuellen Eigentümer.
Und scheinbar steht ggf. auch die Nachzahlung dem neuen Eigentümer zu.
https://martin-reichhardt.de/weg-recht/weg-abrechnung-bei-eigentuemerwechsel/
Es heißt ich habe keinen Anspruch auf die Erstattung den von mir bezahlten Abschlägen?
Lies Dir das durch, ich kenne ja die Termine nicht, die Du hattest.
Der Haufe Verlag schreibt in seinem Online-Produkt “Deutsches Anwalt Office Premium” dazu:
Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung sind stets objekt- und nicht personenbezogen. Kommt es also im Laufe der Wirtschaftsperiode zu einem Eigentümerwechsel, so schuldet der veräußernde Wohnungseigentümer das nach Wirtschaftsplan zu zahlende Hausgeld bis zum Eigentümerwechsel. Ab diesem Zeitpunkt hat dann der Erwerber die Hausgelder nach Wirtschaftsplan zu zahlen. Wird die Jahresabrechnung der letzten Wirtschaftsperiode vor dem Eigentümerwechsel beschlossen, so stehen Abrechnungsguthaben dem Veräußerer zu, etwaige Fehlbeträge hat er nachzuzahlen. Wird die Jahresabrechnung der Vorwirtschaftsperiode allerdings erst nach Eigentümerwechsel beschlossen, so stehen etwaige Abrechnungsguthaben dem Erwerber zu, Fehlbeträge hat er auszugleichen.
https://www.haufe.de/recht/deutsches-anwalt-office-premium/schicksal-des-abrechnungsguthabens-bei-eigentuemerwechsel_idesk_PI17574_HI7016256.html
Die Abrechnung hat nach der Erstellung des neuen Wirtschaftsplanes stattgefunden...Warum hat man denn die die Zählerablesung machen müssen?
Der kann behaupten was er will. Er kann nicht einfach an einen Dritten zahlen.
Du hast den Anspruch und kannst ihn auch gegen den Verwalter einklagen. Der kann ja dann zusehen, wie er sein Geld zurück bekommt.
Wenn der Verwalter an den neuen Eigentümer gezahlt hat, kann er das ja belegen. Wo soll da ein Problem liegen?
Nun will der neue Eigentümer nichts davon wissen. Es sagt, es ist eine Sache zwischen dem Verwalter und mich....
Hast du denn inzwischen eine Kopie deiner Abrechnung bekommen, damit du überhaupt weißt, um welche Summe es sich hier handelt? Dann würde ich den Käufer bitten., deine Summe zu überweisen. Falls der es nicht machen sollte, kannst du einen Anwalt nehmen oder selbst eine Klage einreichen. Aber dann Anwalt nehmen, der sich in Mietsachen auskennt. Keinen Winkeladvokaten. Ich hatte als Nachfolger vor Jahren die Miete an den eigentlichen Mieter bezahlt. Als die Abrechnung kam, hat dieser mir das Geld überwiesen aber einen Abzug gemacht für eine kleine Geschirrspülmaschine, die sich der Mieter hatte einbauen lassen. Diesen Abzug habe ich per Mahnbescheid eingeklagt und das Geld incl. Kosten ebenfalls erhalten.
Warum führt man denn die Zählerablesung durch wenn der Käufer quasi sowohl die Nachzahlungen als auch Überschüsse letzten Endes mitnimmt..