Klar prüft die Bank dies. Fall 1: Kauf einer Immobilie. Hier erfolgt die Zahlung des Kaufpreises direkt auf das Konto des Verkäufers. Fall 2: Neubau. Hier müssen nach Baufortschritt Fotos und Rechnungen vorgelegt werden, sowie eine Bestätigung des Bauleiters oder Architekten. Die Banken sind ja auch nicht blöde. Es gab in der Vergangenheit immer mal Fälle, bei denen Modernisierungsdarlehen für ein bestehendes Objekt aufgenommen wurden. Manche BAusparkassen haben hier den Verwendungszweck nicht nachweisen lassen. Oder Kunden haben sich Gefälligkeitsrechnungnen ausstellen lassen und einen Teil des Darlehens dann für andere Zwecke verwandt. Das ist dann natürlich nicht mehr legal.

Das wäre höchstens eine Kulanzleistung der Bank, was ich mir aber schwerst vorstellen kann. Umgekehrt (Zinsen wären jetzt z.B. deutlich höher) würden Sie ja auch auf Einhaltung des Vertrages pochen, wenn die Bank jetzt ankäme und fragen würde, ob man nicht den Vertrag für die Bank etwas günstiger gestalten könnte. ;)

Normalkredit ist effektiv der günstigere.

Meinung vom Fachmann: JA! Begründung: 180.000 Kredit kosten bei 4,5% Zins auf 10 Jahre fest (geringe Abweichung möglich) und 1% Tilgung monatlich 825 Euro. Mit KfW-Mitteln könnte man es noch etwas günstiger machen. Das Eigenkapital ist zwar nicht hoch, aber noch im Rahmen für betimmte Banken. Flexible Banken rechnen bei einem Ehepaar mit 1 Kind ca. 1.100 Euro Lebenshaltungskosten. Bei 2.648 Haushaltseinkommen ist also genug Überschuß übrig. Bei vielen unserer Banken ließe sich so eine Finanzierung problemlos darstellen. Es dürfen natürlich keine weiteren Belastungen für Autofinanzierungen, Ratenkredite o.ä. vorhanden sein, die den Überschuß auffressen. Allerdings sollte man sich bei einem unabhängigen Finanzierungsberater erkundigen, der viele Banken vergleichen kann und auch wertvolle Tips geben kann. Das kostet den Kunden nichts extra, denn der bekommt von der gefundenen Bank sein Geld. Ich z.B. würde zu einer höheren Tilgung raten und mir auch eine längere Zinsbindung von 15 Jahren überlegen.

Aufgrund der langen Laufzeit unterstelle ich mal, daß es ein Immobiliendarlehen ist. Vor 10 Jahren war das Zinsniveau etwa 2% höher, so daß sich eine Umschuldung geradezu aufdrängt. Dann war aber die Zinsfestschreibung damals auf 15 Jahre gewählt worden, sonst wäre die ja jetzt ein Angebot der Bank gekommen für eine Anschlußfinanzierung, oder? Sie können aber nach 10 Jahren als Kunde einseitig mit Frist von 6 Monaten kündigen (§ 489 BGB), auch wenn die Zinsbindung 15 Jahre ist. Am besten Sie fragen einen unabhängigen FInanzierungsmakler. Der hat viele Banken und den Überblick und erhält i.d.R. von der jeweils gefundenen Bank seine Provision, so daß Sie keine Kosten haben.

Ein Ratenkredit nach §488 BGB kann sowohl von dem Kreditnehmer als auch vom Kreditgeber vorzeitig gekündigt werden. Daran sind allerdings verschiedene Bedingungen geknüpft. Als Kreditnehmer bietet sich einerseits die Möglichkeit, den Kredit bis zu 14 Tage nach Vertragsabschluss zu widerrufen. Dies ergibt sich aus den geltenden Widerrufsbestimmungen für Verbraucherverträge. Die Kreditsumme muss hierbei sofort zurückgezahlt werden. Danach kann er erst nach einer Frist von 6 Monaten den Kredit mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen. Die noch ausstehende Kreditsumme muss hierbei bis zum Ende der Kündigungsfrist vom Kreditnehmer zurückerstattet werden. Jedoch besteht für den Kreditnehmer kein Anspruch darauf, die Bearbeitungsgebühren zurückerstattet zu kommen, sondern es können sogar noch angemessene Gebühren für die Bearbeitung der Darlehenskündigung erhoben werden. D.h. Sie müssen das Auto verkaufen - am besten privat, denn der Händler wird deutlich weniger zahlen. Eventuell muß ein Mindererlös dann abgestottert werden.

Es gibt Förderprogramme der staatlichen KfW. Auf deren Homepage www.kfw-foerderbank.de kann man sich informieren. Am ratsamsten ist es aber, sich einen örtlichen Energieberater zu suchen. Der ist auf diese Dinge spezialisiert und kennt auch alle Förderprogramme.

Keine Sorge, auch wenn Sie die Bank wechseln können Sie die Zinsen nach wie vor absetzen, solange die Immobilie für Vermietungszwecke gedacht ist. Sie müssen ja schließlich auch weiterhin die Mieteinnahmen als Einkünfte versteuern. Was Sie evtl. meinen ist folgender Fall: Jemand kauft eine Immobilie, nimmt ein Darlehen dafür auf und setzt die Zinsen steuerlich ab. Später irgendwann ist das Darlehen ganz oder zu einem großen Teil zurück gezahlt. Jetzt nimmt der Eigentümer ein neues Darlehen auf mit Grundschuld auf die vermietete Immobilie, weil er z.B. seinem Sohn für den Kauf eines Eigenheimes Geld zuschießen will. Die Zinsen für dieses Darlehen sind nicht mehr absetzbar, weil der Darlehenszweck nicht mehr dem Erwerb oder dem Erhalt der vermieteten Immobilie dient, sondern einer anderen. Gleiches würde gelten, wenn er das Darlehen für den Kauf eines Autos oder ähnliches verwenden würde.

Da die neue Grundschuld zusammen mit der bestehenden unter 60% des Verkehrswertes des Objektes liegt, dürfte es kein Problem sein. Sie lassen eine Grundschuld eintragen und die Person, die für Sie das Darlehen aufnimmt stellt sie dem Kreditinstitut als Sicherheit zur Verfügung. Natürlich muß diese Person vom Einkommen her in der Lage sein, den Kredit auch zu bedienen - aber das sollte ja eh klar sein ;)

Die Ansprüche aus eingetragene Rechten unterliegen gemäß § 902 Abs. 1 BGB nicht der Verjährung (www.dejure.org/gesetze/BGB/902.html). Der Eintrag zugunsten der Firma kann gelöscht werden von Amts wegen, wenn nachgewiesen werden kann, daß die Firma insolvent oder erloschen ist und kein Rechtsnachfolger besteht. Hier sollten Sie das Grundbuchamt ansprechen. Bei "5.800€ offen seit 1984" frage ich mich, ob seitdem nicht getilgt wurde oder ob laufend Zinsen und Tilgung gezahlt wurden und die Restschuld sich seit 1984 auf 5.800€ reduziert hat? Wenn nämlich seit 1984 5.800€ eingetragen sind, stellt sich die Frage, was für ein Vertrag dem zugrunde liegt und ob ggf. seither Zinsen aufgelaufen sind? Allerdings dürfte wegen der Zinsen die 4-jährige Verjährungsfrist (siehe BGB §§ 194 - 202) gelten.

Das ist nicht ganz so einfach. Banken gehen ungern an die zweite Rangstelle, weil Sie ja immer an den schlimmsten Fall denken. Was ist, wenn das Objekt versteigert werden muß? Erfahrungsgemäß werden bei Versteigerungen oft nur Erlöse von bis zu 60% des Verkehrswertes erzielt. Also möchten Banken ungern in den 2. Rang. Wenn das erstrangige Darlehen zusammen mit dem neuen im Rahmen von 60% bleibt, dann wäre es kein Problem. Es gibt Banken, die auch nachrangige Darlehen machen. Um hier eine Empfehlung abzugeben, müsste ich wissen, wie hoch das neue Darlehen sein soll und was die Immobilie ungefähr wert ist und wie hoch das erste Darlehen ist. Die Nachrangdarlehen sind aber meist auf 50.000 Euro begrenzt.

Also wenn ich in dem Kommentar lese "Da noch kein Geschäftsbetrieb besteht ( soll ja in der Immobilie geschehen ), gibt es auch kein Einkommen" dann ist jede weitere Überlegung reine Zeitverschwendung. Ausserdem ist eine 100%-Finanzierung bei Wohniimmobilien zwar gut möglich, bei Gewerbeimmobilien aber unmöglich. 20% - 30% Eigenkapital sind nötig. Wenn man gar kein Eigenkapital hat, müsste man erstklassige andere Sicherheiten bringen, also z.b. eine werthaltige Immobilie oder ein Depot mit entsprechendem Guthaben, das man verpfänden kann. Zudem muß ein nachhaltiges Einkommen nachgewiiesen werden, d.h. man muß als Selbständiger über 2-3 Jahre gute Zahlen haben.

Wurde denn den Banken im Vorfeld nicht mitgeteilt, daß inzwischen ausgebaut und der Grundriß erweitert wurde? Welche Banken waren das denn? Kann es sein, daß der Preis des Objektes im Vergleich zu anderen Angeboten tatsächlich sehr hoch ist? Der Gutachter wird in Bezug auf die Bank nichts bringen, da Banken grundsätzlich fremde Gutachten ignorieren (weiß ich definitiv aus meiner langjährigen Praxis). Vergleichen Sie zunächst über immoscout24 oder ähnliche Anbieter, ob ähnliche Objekte billiger sind. Wie hoch ist der Preis des Grundstückes pro Quadratmeter? Wie hoch sind die Vergleichspreise? Ein erfahrener unabhängiger Finanzierungsmakler könnte evtl. helfen. Ich vermute auch, daß Sie relativ wenig bis gar kein Eigenkapital einsetzen, das wäre mit ein Grund für das Problem. Es gibt Banken, die geben Darlehen bis 80% des Verkehrswertes des Objektes. alles was darüber ist, wird als unbesichertes Darlehen gesehen, das bekommen Sie also auf Ihre blauen Augen. Hier gibt es strengere und weniger strenge Institute. Auch hier müsste man näheres wissen um eine fundierte Antwort geben zu können.

hmm, im Jugendjargon würde man den Verkäufer wohl recht treffend als "Vollhorst" bezeichnen. Entweder will er gar nicht verkaufen, oder er ist tatsächlich etwas naiv. Juristisch ist klar, daß ein nicht notarieller Vertrag über ein Grundstück in Deutschland nichtig ist, da gesetzlich ein Notarzwang vorgeschrieben ist. Ich würde aber nicht den Kopf in den Sand stecken und dem Menschen klar machen, daß ihm höchstens ein Barzahler sein gewünschte Bargeld auf den Tisch legen kann. Diese Spezies ist aber dünn gesät :) Und jeder der einen Teil finanzieren muß wird ihm eine Finanzierungszusage der Bank vorlegen können und mehr nicht. Aber er hat ja die Sicherheit, daß er sein Geld bekommt, denn die Bank zahlt ja aus, sobald der Notar eine Grundschuld bestellen konnte. Das geht aber erst nach dem Kaufvertrag. Möglicherweise hat er Angst, daß da etwas schief laufen kann. Ich empfehle daher, den Menschen zu einem Gespräch mit zum Notar zu nehmen. Der wird ihm dann alles notwendige erläutern und wenn er dann immer noch bedenken haben sollte, dann wollte er nie verkaufen.

Die Grundschuld der zweiten Bank dient ebenso, wie die der ersten als Sicherheit für einen Kredit. Zwar ist die zweite Bank an zweiter Rangstelle und im Falle einer Zwangsversteigerung würde sie nur noch den Rest bekommen nachdem die Bank 1 befriedigt wurde. Das ändert aber nichts an der Tatsachhe, daß Sie bei einem Kauf automatisch diese Grundschuld übernehmen würden und so indirekt für die 17.000 haften. Entweder Sie sagen nun: "Macht nix, das Haus ist es wert." oder die jetzige Eigentümerin muß mit Bank 2 eine Lösung verhandeln, daß diese einer Löschung der Grundschuld zustimmt. Könnte natürlich schwierig werden, wenn sie in finanziellen Schwierigkeiten ist, aber so ist nun mal die Rechtslage.

Keine Angst, ein Eintrag der Grundschuld erfolgt nur im Grundbuch, nicht jedoch bei der Schufa. Nur Vertragspartner der Schufa können Kredite dorthin melden und Vertragspartner können nur Banken, Telekommunikatiosnunternehmen, Versandhäuser o.ä. sein. Das Grundbuch hat nichts mit der Schufa zu tun und Grundschulden von Privat oder vom Arbeitgeber werden definitiv nicht an die Schufa gemeldet - das geht gar nicht.

Keine Angst, ein Eintrag der Grundschuld erfolgt nur im Grundbuch, nicht jedoch bei der Schufa. Nur Vertragspartner der Schufa können Kredite dorthin melden und Vertragspartner können nur Banken, Telekommunikatiosnunternehmen, Versandhäuser o.ä. sein.

Wenn man eine Immobilie kauft ist sehr häufig eine Grundschuld eingetragen. Grundschulden werden von der Bank eingetragen von welcher der Eigentümer ein Darlehen für die Finanzierung dieser Immobilie bekommen hat, da man selten solche Beträge aus der Portokasse zahlen kann :) Selbst wenn das Darlehen inzwischen komlett getilgt ist, bleibt die Grundschuld (GS) erst mal stehen, da sie nur gelöscht wird, wenn man einen Antrag beim Gtundbuchamt stellt. Warum lässt man eine GS stehen? Naja, es kann sein, daß man irgend wann mal wieder ein Darlehen benötigt. Meist bekommt man Darlehen am günstigsten, wenn man eine GS als Sicherheit gibt. Das Löschen und wieder neu eintragen einer GS ist jedoch viel teurer, als wenn man einer Bank eine bestehende GS gibt. Auf Fachchinesisch heißt das dann GS-Abtretung. Sie als Käufer einer Immobilie brauchen jedoch keine Angst haben: im notariellen Kaufvertrag steht immer drin, daß eine Immobilie "lastenfrei" übergeben werden muß. Sollte die vorhandene GS noch "valutieren", also ein Darlehen dahinter stehen, so würde das Zug um Zug gegen Zahlung Ihres Kaufpreises abgelöst werden. D.h. der Käufer bekommt sein Geld erst, nachdem Schulden abgezogen wurden. Sie könnten für Ihre Finanzierung diese Grundschuld übernehmen, also abtreten lassen. Oder sie wird einfach gelöscht.

Keine Angst, mit Zahlung der 460.000 wird automatisch die bestehende Grundschuld abgelöst und gelöscht. Dies müsste man Ihnen bei der Versteigerung eigentlich auch gesagt haben. Evtl. könnte man darüber nachdenken, daß man für eine ggf nötige Finanzierung die bestehende Grundschuld an die neue Bank abtreten lässt um Kosten für eine Neueintragung zu sparen, aber das müsste man im Rahmen einer Finanzierungsberatung klären.

Fakt ist, daß man die meisten Neubauwohnungen nicht sieht, weil die guten und interessanten Objekte bereits vom Plan weg verkauft werden. Es ist eher ein schlechtes Zeichen, wenn eine Neubauwohnung nach Fertigstellung (oder fast), immer noch zu haben ist. Natürlich gibt es Fälle, in denen gepfuscht wird, aber auch bei einem fertigen Haus erkennt ein Laie diesen erst viel später. Über den Bauträger kann man sich vorher eine Wirtschaftsauskunft einholen. Gezahlt wird ohnehin nach Baufortschritt (hier gilt die Makler- und Bauträgerverordnung MaBV). Ich halte das Vorhaben also durchaus für sinnvoll, wenn man die genannten Punkte beachtet.