Steuerbefreiung / Verzicht auf Steuerbefreiung

Hi Ihr Lieben,

da bin ich mal wieder mit einer steuerlichen Frage ;-)

Ich möchte ich von Euch wissen, ob ich die richtig begründe und verstehe!

Nehmen wir also an, dass ich ein Mehrfamilienhaus an 3 verschiedene Parteien vermiete. Ich bin also umsatzsteuerrechtlich gesehen gem. §2 ein Unternehmer und möchte natürlich einen möglichst hohen Vorsteuerabzug erreichen.

1. Partei in diesem Haus ist eine Studentin der Kindergartenwissenschaften.

Gem. §4 Nr. 12a sind meine Mieteinnahmen steuerbefreit. Hätte ich die Möglichkeit auf einen Verzicht auf Steuerbefreiung? Nein, da ein solcher Verzicht gem. §9 Abs. 2 S.1 bei Vermietung & Verpachtung nur dann zulässig ist, wenn der Leistungsempfänger (=die Studentin) das Grundstück ausschließlich für Umsätze verwendet oder dieses beabsichtigt, und diese Umsätze den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Da die Studentin das Grundstück für keine Umsätze verwendet, ist folglich ein Verzicht auf Steuerbefreiung nicht möglich --> die Mieteinnahmen der Studentin sind steuerbefreit!

2. Partei ist ein Arzt, der in dieser Wohnung seine Praxis betreibt.

Gem. §4 Nr. 12a sind meine Mieteinnahmen steuerbefreit. Hätte ich die Möglichkeit auf einen Verzicht auf Steuerbefreiung? Nein, da ein solcher Verzicht gem. §9 Abs. 2 S.1 bei Vermietung & Verpachtung nur dann zulässig ist, wenn der Leistungsempfänger (=der Arzt) das Grundstück ausschließlich für Umsätze verwendet oder dieses beabsichtigt, und diese Umsätze den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Umsätze eines Humanmediziners schließen jedoch gem. §4 Nr. 14a den Vorsteuerabzug aus (da sie ja auch sonst keine Umsatzsteuer zahlen), sodass ein Verzicht auf Steuerbefreiung nicht möglich ist --> Mieteinnahmen des Arztes sind steuerbefreit!

3. Partei in diesem Haus ist ein Rechtsanwalt, der in der Wohnung seine Kanzlei betreibt.

Gem. §4 Nr. 12a sind meine Mieteinnahmen steuerbefreit. Hätte ich die Möglichkeit auf einen Verzicht auf Steuerbefreiung? Ja, da ein solcher Verzicht gem. §9 Abs. 2 S.1 bei Vermietung & Verpachtung nur dann zulässig ist, wenn der Leistungsempfänger (=der Anwalt) das Grundstück ausschließlich für Umsätze verwendet oder dieses beabsichtigt, und diese Umsätze den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Umsätze eines Rechtsanwaltes sind vorsteuerabzugsberechtigt.

Ich könnte in der Rolle des Vermieters also optieren und bei den 1500€-Netto-Miete 19% USt (bzw. den richtigen Steuersatz, den ich nicht kenne) aufschlagen. Und diese 19% (=285€), die ich dann monatlich vom Rechtsanwalt erhalte, muss ich mir dann als Umsatzsteuer-Traglast anrechnen (und später an das Finanzamt abführen).

Ich würde natürlich nur dann bei dem Rechtsanwalt optieren, wenn an der Außenfassade seiner Wohnung Bauarbeiten durchgeführt wurden, bei denen ich eine Umsatzsteuer von 270€ zahlen musste und diese jetzt als Vorsteuer geltend machen möchte!

Ist das alles so richtig?? Was habe ich davon, wenn ich USt/VSt sowieso gegenseitig aufrechnen muss?!

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