Die Mietpreisbremse ist kontraproduktiv, vermindert die Entstehung von neuen Wohnungen.
Kernaussage:
Eine Investition in Immobilien ist langfristiger Natur. Ein Wohnhaus steht gerne mal 80 Jahre. Für den Blick in die Zukunft denken wir mal 80 Jahre zurück, dann sind wir im Jahr 1944 und dann überlegen wir uns mal, was zwischenzeitlich alles passiert ist. Wenn wir jetzt in die Zukunft schauen wollen, sehen wir viele Unsicherheiten. Wer investiert, will sein Geld wieder sehen und was kurzfristig verdient werden kann, ist einem Investor lieber als was auf lange Frist zurückfließen soll. Weil mit längerem Zeithorizont wachsen auch die Unsicherheiten und die Rendite wird immer fraglicher. je mehr sie in der Zukunft liegt. Eine "Mietpreisbremse" für Neubauten mindert die Realisierung kurzfristiger Erträge und vertröstet potenzielle Investoren auf die Zukunft, auf die unsichere Zukunft wohlgemerkt. Auf diese gehe ich dann noch weiter ein.
Dabei stellt eine staatliche Intervention wie die "Mietpreisbremse" selber eine Unsicherheit an sich dar, weil die Möglichkeit kurzfristiger administrativer Maßnahmen jeder Form ein Wohnungsbauprojekt schwerer kalkulierbar machen und durch die Fortsetzung der "Mietpreisbremse" ist es absehbar, dass auch in Zukunft Staatseingriffe vorgenommen werden, die die Rentabilität einschränken und gefährden.
Konkrete Unsicherheiten und Risiken der Zukunft
demografisches Risiko natürliche Bevölkerungsentwicklung
Am klarsten absehbar ist die natürliche Bevölkerungsentwicklung, weil sie erst mit dem Erwachsenwerden der Kinder auf den Wohnungsmarkt durchschlägt und daher mit einer gewissen Verzögerung Anhand von Sterbeziffern und Geburtenzahlen ist sie in etwa vorhersehbar. Hier sehen wir seit Jahren ein Schrumpfen der Bevölkerung um ca. 200.000 pro Jahr, weil die Zahl der Gestorbenen die Zahl der Geburten übertrifft. In den nächsten Jahrzehnten altern, vergreisen und sterben die geburtenstarken Jahrgänge, die im übrigen gerade das Fertilitätsfenster verlassen haben, während die Zahl der Geburten im Trend sinkt, auch weil sich sowohl die Zahl der gebärfähigen Frauen verringert als auch die Fertilitätsrate unter der 2,1 bleibt.
demografische Unsicherheit Migration
Die Migration ist ein aktuelles, lautes und wahrnehmbares Thema. Hier kommt es auf dem Wohnungsmarkt aber auf den Migrationssaldo an,also Zuzüge abzüglich Fortzüge. Während die Zuzüge immer ein heiß diskutiertes Thema sind, geschieht der Fortzug eher auf leisen Sohlen. 2022 wanderten 2,7 Mio zu, 1,2 Mio zogen weg. Beispielsweise 90.000 Polen, auch 140.000 Ukrainer, und auch bei den Russlanddeutschen gibt es eine Rückwanderungsbewegung, auch Türken zog es in der Vergangenheit wieder in die Heimat. Die Gruppen der Rückwanderer sind divers wie die Gründe der Rückwanderung. Hauptsächlich liegen sie aber darin, dass die Herkunftsländer wirtschaftlich aufgeholt haben und dort auch bessere Beschäftigunsmöglichkeiten bestehen. Über die Zeit gesehen schwankt der Migrationssaldo heftig. Während er 2022 1,5 Mil betrug, waren es das Jahr zuvor 0,3 Mio und davor gar 0,2 Mio, was den natürlichen Bevölkerungsschwund gerade ausglich. Im Laufe der letzten 50 Jahre gab es gar einige Jahre, in denen mehr von Deutschland wegzogen als herzogen. z.B. 1975, 1982-84, 2008.
Antriebskräfte der Migration sind Überbevölkerung und Wohlstandsgefälle in den Herkunftsländern, was eine langfristige und berechenbare Motivation darstellt und Naturkatastrophen, Kriege und Revolutionen, welche eher kurzfristig und schwer vorhersehbar sind.
Da immer mehr Länder von sinkenden Geburtenzahlen betroffen sind und das Wohlstandsgefälle zum Rest der Welt nachlässt, kann der Migrationsdruck in den kommenden Jahrzehnten möglicherweise abnehmen. Es bleibt aber auch das Risiko von Migrationsschocks auf dem Wohnungsmarkt durch Kriege und Revolutionen.
Risiken aus der Klimapolitik:
Absehbar sind weiterhin Unsicherheiten, was die Klimapolitik angeht. Er betrifft wesentliche Bereiche des Wohnens wie Heizung und Strom, also Mietnebenkosten und Wohnkosten im allgemeinen. Es wurden ja starke gesetzliche Einschränkungen bezüglich der Heiztechnik gemacht. Wie die Lage zukünftig aussieht ist fraglich. So kann es beispielsweise geschehen, dass noch erlaubte Biomasseheizungen bald auch verboten sind. Wärmepumpen und Stromheizungen sind vom Strompreis abhängig. Ebenso kann eingebaute Heiztechnik durch den technischen Fortschritt auf dem Gebiet schnell entwertet werden. Durch diese unsicheren Rahmenbedingungen ist die Investition in Heiztechnik eben mit Risiken behaftet.
Ebenso schränken die Wohnnebenkosten auch den Spielraum für den Mietbetrag ein.
Daneben beeinflussen noch tendenziell steigende Mobilitätskosten die Verteilung der Wohnbauten im Raum.
Risiken durch gesellschaftliche Veränderungen
Erwähnen wir noch schnell die allgemeinen Risiken wie gesellschaftliche Veränderungen, was zur Entwicklung neuer Wohnformen führen kann oder auch zu regionalen Verlagerungen von Wirtschaftsaktivitäten und den Einfluss von technischen Fortschritt und Veränderungen in der Arbeitswelt wie Home-Office und Mobilität.
Zusammenfassung:
Auf die voraussichtliche Lebensdauer eines Neubaus von um die 80 Jahre gesehen ergeben sich hohe Risiken im Bezug auf die nachhaltige Vermietbarkeit der erstellten Wohnfläche aufgrund der unsicheren bis im Grunde schwächelnden Demografie. Der Wohnungsmarkt kann durch plötzlich auftretende Nachfrageschocks aufgrund von plötzlichen Migrationsströmen immer wieder gestresst werden.
Folgerungen:
In Wohngebäude investiertes Geld ist in absehbarer Zukunft größeren Risiken aufgrund der Demografie und der Klimapolitik unterworfen. Diesen Risiken kann begegnet werden, indem der Kapitaleinsatz pro Wohnheinheit möglichst verringert wird und der Zeitraum der Kapitalbindung verkürzt wird. Das läuft auf günstiges Bauen durch Verringerung der Vorschriften und standardisiertes Bauen hinaus. Die Kapitalbindung kann durch höhere steuerliche Abschreibungssätze verkürzt werden.
Mittel bis langfristig muss das Vertrauen von Investoren in den Staat durch die Abkehr von populistischen Ad-hoc-Maßnahmen hin zu ordnungspolitischen Prinzipien wiedergewonnen werden.