Terassenkosten, müssen alle Wohnungseigentümer bezahlen?
Hallo zusammen,
Bei uns im Haus (4 Familien) gibt es eine Terasse im Erdgeschoss, die auch nur von der einen Familie, die im Erdgeschoss wohnt, genutz werden kann. Die Terasse ist nun baufällig und muss saniert werden. Meine Frage ist, warum müssen wir, wenn wir in der 2. Etage wohnen und die Terasse nicht nutzen 1/4 der Kosten tragen. Hinzu kommt, dass wir nur ein kleines Einkommen haben und nicht mehrere Tausend Euro einfach so aus dem Ärmel schütteln können.
Vielen Dank schon mal im Voraus!
9 Antworten
a) was ist denn an der Terrasse baufällig/sanierungsbedürftig und wie kam es dazu? Wann wurde die Terrasse gebaut bzw. beim Ersteller nach VOB abgenommen? Es gibt hier Unterschiede in der Zuordnung zum Gem.-Eigentum und zum Sondereigentum und zudem könnte es auch ein Baumangel sein.
b) wie schon anderweitig erwähnt, müsstet ihr für solche Fälle Rücklagen gebildet haben. Es gibt zwar dafür keine Verpflichtung aber es gehört eigentlich zu einer ordentlichen Verwaltung, diese aufzubauen.
Ich habe mittlerweile aber schon Fälle/Urteile gelesen, bei denen die Pflicht des Sondereigentümers zur Erhaltung des Gemeinschaftseigentums mit in die Kostenverteilung bewertet wurde, wenn sonst keiner der ETG Zugriff auf das Objekt der Sanierung hat. Auf gut deutsch: wenn einer der Eigentümer Teile des Gem.-Eigentums in seinem Bereich verlottern lässt, muss er auch anteilig mehr bezahlen. Im Normalfall gilt aber nach WEG der 1/4-Ansatz bei Euch.
Dann wäre da noch die Frage nach einer Gemeinschaftsordnung. Habt Ihr eine?
Spätestens, wenn das Dach zu decken ist, werden die im Erdgeschoss fragen, warum sie auch zahlen sollen, obwohl doch nur die Wohnung im obersten Geschoss nass wird, wenns reinregnet. Das Haus ist nun mal zum Teil Gemeinschaftseigentum und wird von der Gemeinschaft repariert.
Das ist ein wenig komplizierter. Denn man kann auch vertraglich einiges an Verpflichtungen hin- und herschieben.
Es gibt zwei Arten von Eigentum:
- Gemeinschaftseigentum
- Eigentum kraft Teilungserklärung und Sondereigentum
Unstrittig ist, dass insbesondere die Sicherheit und die Bausubstanz betreffende Reparaturen der Gemeinschaft auferlegt werden, wenn keine speziellen vertraglichen Regelungen existieren.
Es geht also im Wesentlichen darum, was in der Teilungserklärung als "die Wohnung" für die Erdgeschosswohnung definiert wurde. Noch konkreter: Gilt die Terasse als Sondereigentum kraft Teilungserklärung oder anderer vertraglicher Regelungen oder ist das durch vertragliche Regelungen als Gemeinschaftseigentum definiert.
Aus meiner Sicht ist das schon eine sehr grenzwertige Geschichte, dass ihr euch an den Kosten beteiligen müsst. Schließlich sehe ich an einer Terasse nichts Sicherheitsrelevantes, wie auch nichts die Bausubstanz Betreffendes. Ich würde das auf jeden Fall durch einen Fachanwalt prüfen lassen.
Sicherlich werdet ihr anteilig zur Rechnung gebeten werden können, wenn zum Beispiel gleichzeitig die Dämmung erneuert wird. Die Frage ist aber, ob 1/4 gerechtfertigt ist.
Eine ebenerdige Terrasse gehört zum Gemeinschaftseigentum. Grund ist, dass diese nicht als geschlossener Raum im Sinne des §3 Abs. 2 WEG gelten kann. Die Kosten sind somit von der Eigentümergemeinschaft zu bezahlen.
An dieser Stelle würde ich mir an deiner Stelle aber auch darüber Gedanken machen, warum euer Verwalter nicht dafür sorgt, dass im Laufe der Jahre Rücklagen gebildet wurden. Es kann immer mal was kaputt gehen. Deshalb sollten ein paar Tausend Euro durchaus angespart sein.
Wenn der Beschluss der Reparatur gefasst wird, seid ihr in der Pflicht, die Sonderumlage zu zahlen. Ihr musst dann wenn nötig einen Kredit aufnehmen.
Ich verstehe was du meinst. Jedoch spielt das für die Definition des Sondereigentums keine Rolle. Eine ebenerdige Terrasse bildet keine abgeschlossene Raumeinheit, was aber laut dem genannten Gesetz gefordert ist. Bei einer Dachterrasse wäre es eine andere Situation, da diese ja auf die vorgesehene Größe baulich bedingt begrenzt ist und so wie ein Raum vergleichbar ist. Leider definiert ein Gesetz die Sache nicht immer so, wie es einem nach dem logischen Verstand sinnvoll erscheinen würde.
Bei Wohneigentum werden Rücklagen gebildet (so soll es sein), von denen alle möglichen Reparaturen bezahlt werden können.
Bei mir ist es ebenso. Und in dem Fall sind halt alle Eigentümer gefragt. Ist bei Dir auf dem Balkon was kaputt, trifft es dafür dann die Nachbarn im EG mit!
"Eine ebenerdige Terrasse gehört zum Gemeinschaftseigentum"
Das finde ich aber bzgl. der Nutzungsmöglichkeiten durch nur eine Eigentümerpartei eine sehr einseitige Rechtsauslegung...