Mietvertrag erben und in Wohnung ziehen?
Meine Großmutter ist vor 7 Wochen gestorben. Sie hat alleine in einer Mietwohnung gewohnt, seit 40 Jahren. Der Mietvertrag ging nun auf meine Mutter und ihre beiden Schwestern, meine Tanten, über. Keine von ihnen hatte Interesse an der Wohnung und meine Tante ging davon aus, dass das bei allen so ist und hatte das dem Vermieter telefonisch mitgeteilt und erbeten, dass er uns bis Ende des Jahres Zeit lässt zum Ausräumen.
Nun meinte meine Cousine, dass man einen Mietvertrag erbt und damit auch das Wohnrecht. Ich wurde da hellhörig, nicht nur weil ich sehr an der Wohnung hänge, sondern auch weil sie natürlich noch verhältnismäßig günstig ist (München ;-) ).
Ich sprach mich daher mit meiner Mutter ab und rief heute den Vermieter an, um ihm zu sagen, dass wir generell noch Interesse an der Wohnung hätten und ich ihm erstmal ein paar Fragen stellen wollte, bevor wir weiterüberlegten (meine Fragen wären gewesen, ob er zustimmen würde, dass meine Mutter die Wohnung behält und mich drin wohnen lässt und wie es mit Renovierungsarbeiten aussähe, ob man die selbst machen könne etc...). Aber dazu kam ich gar nicht, weil der Vermieter mir sehr freundlich erklärte, dass ich das missverstanden hätte und man das Recht dort zu wohnen, nur habe, wenn man auch vorher schon dort gewohnt habe... nicht aber wenn man da neu einziehen will. Er meinte, der Vertrag laufe nur so lang wie wir die Wohnung ausräumen, also wie mit meiner Tante vereinbart bis 31.12.
Im Internet hab ich nun gelesen, dass wenn der Verstorbene alleine gewohnt hat, der Mietvertrag an die Erben übergeht... allerdings steht da nirgendwo auch ausdrücklich, dass man da wohnen darf.
Was stimmt denn nun?
Wozu sollte man denn einen Mietvertrag erben, wenn man nicht drin wohnen kann? Das macht doch keinen Sinn?
Kennt sich da wer sicher aus bzw hat selbst sowas erlebt?
(Bitte nur Leute antworten, die sich auskennen)
DANKE SCHON MAL!!!! 😊
5 Antworten
Da hat der Vermieter völlig recht: Da deine Oma Alleinmieterin war, geht das Mietverhältnis gem. § 564 1 BGB zwar auf die Erben, mithin aber nur auf deine Mutter und deine Tanten über. Sie schulden daher während er Kündigungsfrist Miet- und Betriebskosten(voraus)zahlungen und ggf. Rückbau und Renovierung.
Der VM ist allerdings berechtigt, "das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen, nachdem [er] vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt [hat], dass ein Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung nicht erfolgt sind." (§ 564 2 BGB).
Genau das haben sie bereits erklärt.
Du kannst dich also nur wie jeder beliebige Interessent für die Wohnung bewerben, was ausreichende Einkünfte und ggf. eine freiwillige Bürgschaft der Mutter voraussetzt - Mietvertrag, zumal zu der bisher günstigen Miete anbieten muss dir der VM aber gleichwohl nicht, nur weil ein Verwandschaftsverhältnis zu der verstorbenen Mieterin bestand.
G imager761
Selbst wenn die Tante nun doch über das Jahresende hinaus den MV auf dauer fortführten möchte, darf sie dir die Wohnung trotzdem nicht ohne Zustrimmung des VM überlassen und der VM darf ihr in jedem Fall außerordentlich kündigen.
Nun meinte meine Cousine, dass man einen Mietvertrag erbt und damit auch das Wohnrecht.
Ja, so ist das. Es besteht allerdings ein Sonderkündigungsrecht für beide Seiten:
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__564.html
Ich war dann zu verdattert um weiterzufragen.
Das war gar nicht so dumm. Wenn der Mietvertrag durch die Erben weitergeführt werden soll, ist es nämlich sinnvoll, zunächstmal zu warten, ob der Vermieter schriftlich kündig. Der Vermieter hat hierfür 1 Monat Zeit. In der Zeit sollte man natürlich keine schlafenden Hunde wecken.
Mal abgesehen davon, dass die Erben bereits erklärt haben, "dass keine von ihnen Interesse an der Wohnung" hat und sie "bis Ende des Jahres Zeit zum Ausräumen" benötigen, dürfte die außerordentliche Kündigung reine Formsache sein.
Warum sollte wohl einer der Erben dafür weiterhin bezahlen wollen zumal er nicht berechtigt wäre, der Enkelin die Wohnung zum Gebrauch zu überlassen?
und hatte das dem Vermieter telefonisch mitgeteilt und erbeten, dass er uns bis Ende des Jahres Zeit lässt
Zwei entscheidende Fragen, die aus Deinem Text nicht hervor gehen:
1. Wann hat der Vermieter vom Tod der Oma erfahren?
2. Wurde entweder von Tante oder von Vermieter schriftlich gekündigt?
Zu 1.: Wenn der Vermieter erst verspätet vom Tod der Oma Kenntnis erlangt hat, könnte er jetzt vielleicht noch kündigen. Hat er aber schon unmittelbar nach dem Tod der Oma davon erfahren, ist seine Kündigungsfrist wohl schon vorbei.
Zu 2.: Deine Tante hat etwas mündlich mit ihm abgesprochen, aber hat sie auch gekündigt? Hat eine der anderen Damen des Trios schriftlich gekündigt? Kündigungen müssen immer schriftlich erfolgen. Gleiches gilt natürlich auch für den Vermieter. Liegt von diesem eine schriftliche Kündigung vor.
Nun kommt aber noch was ins Spiel: Wenn die drei Schwestern das Erbe ausschlagen, wirst Du und evtl. Cousins und Cousinen erbberechtigt. Somit auch erbberechtigt für die Wohnung.
Das bedeutet: Wurde noch von keiner Seite eine schriftliche Kündigung ausgesprochen, wird es nochmal spannend. Frag doch mal Deine Tanten und Deine Mutter, wann der Vermieter vom Tod der Oma erfahren hat und ob es schon irgend eine Art von schriftlicher Kündigung gibt. Ggf. könntest Du Dich dann noch von einem Anwalt für Erbrecht beraten lassen.
Sollte es klappen, mit dem Eintritt in den Mietvertrag, kann der Vermieter nicht einfach einen neuen Vertrag zu neuen Bedingungen machen. Der alte bleibt bestehen, aber eine satte Mieterhöhung darf wohl erwartet werden.
Eine schriftliche Kündigung der drei habe ich verhindert, weil ich gebeten habe, nochmal für mich zu überlegen und dann den VM zu kontaktieren.
Wann das Telefonat zwischen meiner Tante und dem VM war bzw wann er vom Tod erfahren hat, weiß ich grad nicht. Müsst ich rausfinden.
“Eine satte Mieterhöhung“... ist die denn möglich im Rahmen der Mietpreisbremse? Also wieviel wär denn etwa zulässig?
Ja... und er müsste ja der Untervermietung zustimmen, wenn ich einziehe und nicht meine Mutter, gell... das wird er dann vermutlich eh nicht, wenn er sich eh schon “über den Tisch gezogen fühlt“...
Wenn Deine Mutter und Deine Tanten nichts unternommen haben, also nichts geschrieben haben, dann vermute ich mal, dass auch vom Vermieter nichts kam. Dann kommt es erst recht darauf an, wann er vom Tod Deiner Oma erfahren hat. Ist das schon länger als 1 Monat her, kann er den Mietvertrag, in den die Erben gemäß §564 eingetreten sind, da sie nicht gekündigt haben, nicht mehr ohne weiteres kündigen. Das Sonderkündigungsrecht ist dann entfallen.
Als Kündigungsgründe kommen dann höchstens Eigenbedarft oder fehlnende wirtschaftliche Verwertbarkeit in Frage, was im Prinzip nur den Abbruch meinen kann. In einem Zweifamilienhaus hätte er darüber hinaus ein Kündigungsrecht mit drei Monate längerer Kündigungsfrist. Davon gehe ich hier auch nicht aus.
Die drei Damen könnten nun als Erbengemeinschaft entscheiden, wer von ihnen drin wohnen darf oder aber an Dich unter vermieten, sofern dabei wiederum der Vermieter zustimmt, was er nicht zwingend muss. Insbesondere kann er es als Grund für eine fristlose Kündigung nehmen, wenn die Wohnung einfach Dir als "Dritte" überlassen wird. Insofern macht es natürlich schon Sinn, mit dem Vermieter zu reden, wenn siecher ist, dass der erste Monat, seit er vom Tod der Oma weiß, auch tatsächlich vorbei ist.
Ja, ich versuch das mal rauszukriegen... aber ich verstehe es wenn dann so, dass er von seinem Sonderkündigungsrecht bisher nicht Gebrauch gemacht hatte, weil er durch das Telefonat mit meiner Tante davon ausging, dass keiner die Wohnung will, sie sie bis zum 31.12. räumen und ihre schriftliche Kündigung folgt... Also wenn er sein Kündigungsfrist jetzt verpasst hat, dann sieht es natürlich so aus, als hätten wir ihn irgendwie absichtlich hingehalten/falsches erzählt... hmm... mir liegt tatsächlich auch fern, da jetzt groß nen Rechtskrieg aufzumachen, in den dann unumgänglich die halbe Familie involviert ist... sowas hätte meine Oma sicher auch nicht gewollt. Schwierig! Danke auf jeden Fall!
Also wenn er sein Kündigungsfrist jetzt verpasst hat, dann sieht es natürlich so aus, als hätten wir ihn irgendwie absichtlich hingehalten/falsches erzählt.
Also, ich denke mal, es wäre schon seine Sache gewesen, sich genau zu informieren und dann das richtige zu tun. Euch kann er mit Sicherheit nichts vorwerfen.
Ich würde auch nicht irgendwie einen Rechtskrieg anfangen, aber mit ihm reden kann man doch wohl und vielleicht ist er ganz froh, wenn er
- die Wohnung nicht teuer renovieren muss
- gleich jemand hat, der in die Wohnung einziehen wird
- jemand hat, dem mehr an der Wohnung liegtl, als irgend einem Neumieter.
Mach Dich aber auf jeden Fall darauf gefasst, dass er mehr Miete haben will, was er wohl durch einen normales Mieterhöhungsverlangen auf Basis des Münchner Mietspiegels ganz locker durch gekommen würde. Aber Obergrenze für eine Erhöhung ist 15 %. Eine Wohnung, die jetzt vielleicht 600 € kostet, würde dann wohl 690 € kosten, was aber wohl in München immer noch günstig wäre.
Danke schon mal allen für die Antworten.
Was meint ihr zu diesem Urteil hier? (Hier wird so argumentiert, wie der Vermieter... von Erbe ist hier irgendwie gar keine Rede...)
https://www.sueddeutsche.de/muenchen/muenchen-gericht-urteil-wohnen-pflege-1.4629163
Der Mietvertrag geht auf die Erben über; nach dem Text bist Du jedoch keine Erbin;
Die Erben können den Mietvertrag nur übernehmen, wenn sie die Mietwohnung selber bewohnen;
Falls der vermieter dir die Wohnung als Mieterin geben will, dann nur im Rahmen eines neuen Mietvertrages ohne berücksichtigung der Bestimmungen über die Fortsetzung eines Mietvertrages im Todesfall und dann nur zu ebentuellen neuen Bedingungen des vermieters;
Hättest du mit deiner Oma in der wohnung gelebt, könntest Du sie übernehmen, aber das war ja nicht der Fall;
Hat deine Mutter die Absicht, den Mietvertrag weiterzuführen, ihre eigene Wohnung zu behalten und dich in der Wohnung wohnen zu lassen, halte ich das für ein rechtswidriges Umgehungsgeschäft, weil der Eintritt in den Mietvertrag mit der eigenen Nutzung gleichzusetzen ist;
Genau, dann wäre das eine Untervermietung, die widerum der Genehmigung des Vermieters bedarf. Außerdem hat er doch die mündlich der Tante ausgesprochene Kündigung zum 31.12.2019 akzeptiert, wie er dem FS im Telefonat auch bestätigt hat.
Ob allerdings eine Tante alleine überhaupt wirksam kündigen kann, darf bezweifelt werden.
Ok, also scheint dieses Telefonat damals gereicht zu haben als “Verzicht auf Eintritt“...? Wir dachten, solange weder er noch wir was schriftlich haben, ist es noch “offen“... deswegen bat ich ja meine Tante, noch mit der schriftlichen Kündigung zu warten und mich nochmal überlegen und mit ihm reden zu lassen.
Eben, das war ja auch keine “Kündigung“ in dem Sinne... sie wollten nach der Beisetzing zu dritt gerade die schriftliche Kündigung unterschreiben, als ich davon mitbekam, und sagte, dass ich gerne noch warten und mit dem VM reden will. Also ne schriftliche Kündigung zu dritt gibt's nicht. Allerdings war der VM zugegebenermaßen halt bis jetzt durch das Telefonat gedanklich auf dem Stand, das keiner die Wohnung will und wir zum 31.12. rauswollen.
“Genau das haben sie bereits erklärt.“ Meinst du damit das Telefonat zwischen meiner Tante und dem VM?
Schriftlich ist von beiden Seiten bisher nichts passiert. Meine Tante hatte nicht schriftlich gekündigt, weil ich sie gebeten hatte, dass ich eben vorher nochmal Gedanken machen und mit dem Vermieter reden will.