Kann dieses Beton-Flachdach noch gerettet werden?
Hallo!
Wir überlegen uns ein kleines 2-stöckiges ehemaliges Fabrikgebäude zu kaufen. Das Gebäude stand ewig leer, so lange dass auf dem Flachdach (Stahlbeton mit Bitumenschweißbahn, 20x30m Fläche, ursprünglich natürlich keine Dachbegrünung) bereits einige bis zu armdicke Birken wachsen. Deren Wurzeln durchdringen die inzwischen total zerstörte Bitumenschweißbahn.
An einer Stelle brachen wir die Schweißbahn testweise auf, darunter waren mehrere Zentimeter Bitumen-Reste und organisches Material. Der Beton darunter war ebenfalls sehr porös/zerstört/sandig und durchsetzt mit kleinsten Wurzeln. Wie tief der Beton angegriffen war ist schwer zu sagen, aber ich schätze mehr als 1 Zentimeter.
Vom Inneren des Gebäudes sind wenig Schäden zu sehen, von der Betondecke sind an manchen Stellen kleine Stücke(ca. 20x10cm Fläche) bis zur Stahlarmierung rausgebrochen. In der Mitte der Decke befinden sich sich zwei kreisrunde Löcher(ca. 15cm Durchmesser) aus denen Wasser tropft, darunter ist eine große Pfütze.
Wisst ihr was das für Löcher sind? Ist das extra eine Stelle wo bei Undichtigkeiten Wasser ablaufen kann?
Die eigentliche Frage ist: Kann dieses Dach gerettet werden oder müsste es abgerissen werden? Wenn es gerettet werden kann, was sähe der Prozess aus? danke vielmals!
Zur Ergänzung einige Bilder welche ich heute gemacht habe, ich konnte leider nicht in das Gebäude rein, deswegen keine von innen.
"Grabungsstelle" 1: Es scheint dass lediglich eine wenige Millimeter dicke Schicht des Betons von Wurzen unterwandert ist. Diese Schicht lässt sich wie eine Schale leicht abnehmen, darunter fühlt sich der Beton solide an.
"Grabungsstelle" 2: Ähnlich wie 1, der Schicht aufbau von oben nach unten ist: Blätter+Erde, Bitumen mit Erde+Wurzeln durchsetzt, dünne Schicht Beton, feine Wurzeln, solider Beton.
nochmal "Grabungsstelle" 2:
Gesamtansicht des Daches:
Heute sind mir diese Pfosten auf dem Dach aufgefallen, sie sind an den Stellen an denen innen die Kreisrunden Löcher an der Decke zu sehen sind. Das bestätigt den Verdacht das dies Ablaufstellen waren? Jemand hat sie anscheinend mit diesen Pfosten verstopft.
Noch eine Beschädigungsstelle an einem tragenden Aussenpfeiler die uns Sorgen bereitet:
Weitere Beschädigungsstelle an einem Pfeiler:
3 Antworten
Ernsthaft: mit der Beschreibung können wir so gar keinen Kommentar abgeben.
Du solltest zumindest eine Serie von Bildern (groß und Details) posten. Wirf können Dir dann ggfs. im Groben weiterhelfen.
Aber um es genau zu wissen, kann ich Dir nur empfehlen, einen Gutachter zu einem Ortstermin mitzunehmen und zwar am Besten einen Statiker.
Danke für die Bilder. Das Gebäude sieht wirklich sehr marode aus.
Bild 7:
Die Dichtungsbahn (Dachpappe unter der Steinlage) gegen aufsteigende Feuchte scheint noch zu funktionieren. Der Kalkstein selbst scheint aber schon sehr angegriffen. Trotz Zoomen kann man leider die offen liegende Armierung in der Stütze nicht erkennen. Nach Lage und Farbe würde ich aber tippen, dass diese auf jeden Fall schon stark korrodiert ist und ein statisches Risiko mit sich bringt.
Was mich irritiert ist das Regenrohr. Bei einer Hallenbreite von 20m mit leicht überhöhtem Dach in der Mitte genügen Abflüsse an beiden Längsseiten. Insofern sind Dacheinläufe in der Mitte (Bild 5) eigentlich nicht erforderlich. Wenn das Dach eine andere Form hat, dann schon.
Bild 6:
Auch schwer erkennbar ist der große Träger offenbar bereits deutlich durchgebogen, wenn man sich an den aussteifenden Elementen am unteren Rand orientiert (könnte aber auch jede Menge Moos sein). Falls ich Recht habe und es zudem noch ein Brandereignis gab (wegen der Schwarzfärbung), dann ist auch dieser Hauptträger statisch bedenklich. Auch an dieser Eckstütze (oberhalb der Lampe) sieht man offenliegende Armierung (Stahl).
Wenn ich mir das Dach innen betrachte, scheinen quer zum Bild Hauptträger zu sein, auf denen ca. 1m breite Fertigteilplatten gelegt wurden (in Blickrichtung). Das sieht noch ordentlich aus, aber hier wird der Aufbau der Decke wichtig. Sind es nur Hohlkammerdecken oder Fertigteile älteren Datums mit ungeripptem Bewehrungsstahl (8er Eisen alle 25 cm), dann ist jede kleine Fehlstelle in einer solchen Platte einsturzgefährdend. Das muss sich auf jeden Fall ein Fachmann vor Ort anschauen.
Bild 5: Offenbar hat da jmd. anstelle den innenliegenden Ablauf abzudichten eine Pfosten eingerammt. Da wäre ein Bild innen wirklich hilfreich. Siehe Kommentar Bild 7.
Bild 4: ein schönes Birkenwäldchen. Die Stammdurchmesser sind noch nicht so groß´, sollten aber dennoch zeitnahabgesägt werden - aber erst nach Prüfung der Dachstatik !!!
Bild 1-3: Bist Du Dir sicher, dass es Bitumenbahnen sind? Bei dem Alter könnte es auch Teer sein und dann wäre das Sondermüll (Entsorgungskosten sehr hoch). Man kann es auf den Bildern leider nur schwer erkennen, aber ich sehe kein Gewebe und auf Bild3 könnte es sogar Teer + Kork sein (oder Teer/Bitumen und Beton).
Ohne Bild: Zur Zwischendecke (es ist ja 2-stöckig) schreibst Du nichts zum Zustand.
Jetzt zur eigentlichen Frage: Kann man es sanieren und wenn ja, wie?
Anhand der Fotos kann es natürlich nur Empfehlungen geben. Alles andere wäre grob fahrlässig. Du musst ZWINGEND vor dem Kauf mit einem Experten vor Ort gehen. Ich hätte statische Bedenken ob der Standsicherheit und auch zum Material (kontaminiert, Sondermüll). Man kann zwar auch im Betonbereich viel sanieren, aber die Maßnahmen und die Kosten dafür sind nur vor Ort erfassbar. Das aber schlägt ja massiv auf den Kaufpreis durch. Das übrigens ist meine Empfehlung NICHT zum Dach sondern zum Rest wie z.B. den Außenstützen.
Beim Dach siehe Kommentar zu Bild 6. Gerade die kleinen Schäden im Inneren an der Unterseite (Zugbereich, statisch relevant) sind relevant, ob man saniert, eine Stahlunterkonstruktion einzieht oder es besser abreißt.
Sollte der Beton alles in allem o.k. sein, dann runter mit dem Dachaufbau, Entrostung der freiliegenden Armierung und Flüssigabdichtung an den Stellen drauf. Je nach Dachform dann eine Dämmung obenauf - ggfs. mit Gefälle -, neue Dacheinläufe und eine Bitumenabdeckung (als lowlewel-Aktion). Alternativ kann man auch ein Trapezblech darauf setzen (Attika beachten).
Fazit:
Zwingend einen Fachmann mitnehmen (Gebäudesanierer, Statiker). Die gibt es auf dem freien Markt und bei z.B. DEKRA und TÜV. Wichtig aber: er muss genau dafür Gutachter sein - mitunter bekommt man GAs mit anderer Qualifikation.
Optional eine Expertise vom Verkäufer verlangen. Ggfs gibt es dazu schon ein Sanierungskonzept.
Insgesamt würde ich mir persönlich die Halle aber nur zulegen, wenn da Grundstück auch was Wert ist. Es könnte nämlich auch sinnvoll sein, das Teil komplett abzureißen und eine schicke neue Halle drauf zu stellen.
Danke für deine ausführliche Antwort!
zu 7: An dieser Stelle war die Armierung meiner Meinung nach noch OK, nicht wesentlich verrostet, ob an anderer Stelle die Armierung schon in schlechterem zustand ist, kann sein... Was die Abflüsse angeht: Ja, die Halle hat (ich glaube)um das gesamte Dach herum eine Regenrinne sowie die Abläufe in der Dachmitte.
zu 6: gutes Auge, ich habe sogar noch ein Detail Foto der Träger, das kann ich später noch hochladen. Ich hatte es allerdings so gesehen dass sich ein Teil der Wand etwas nach aussen neigt, nicht nach unten durchbiegt. Weil ich keine Rissbildung im inneren sehen konnte hatte ich das dann einfach als Pfusch beim ursprünglichen Bau abgetan, aber vielleicht ist da mehr drann.
Die schwarze Färbung muss irgendein Moos oder so sein, da kein Brandherd erkennbar ist. Kontakt mit dem Eigentümer diesbezüglich steht noch aus.
Ich hatte das Gefühl, dass das Dach sowie die Zwischendecke jeweils als ganzes inklusive den Trägern gegossen wurden, kenne mich da aber natürlich nicht aus. Ich werde nochmal nachschauen.
zu 1-3: Ja, wusste nicht dass es auch etwas anderes als Bitumen gab, Teer hört sich mies an, werde da nachforschen. Die Stücke die wie Kork aussehen sind eben diese dünne Betonschicht welche von Wurzeln unterwandert ist.
Bei der Zwischendecke sind mir keine großen Schäden aufgefallen.
Was das die neue Dachdeckung angeht: Wir fänden eigentlich eine Dachbegrünung am schönsten, aber das hat anscheinend ja statische Auswirkungen, also mal schauen das die Statiker sagen.
Ansonsten ist es uns schon sehr wichtig die Halle zu sanieren und nicht abzureissen. Die Halle ist für ein soziales Projekt und die Sanierung würde in ehrenamtlicher Eigenleistung und unter Aufsicht von Personen vom Fach ausgeführt werden, deswegen ist Arbeitszeit eine "kostenlose" Ressource für uns.
Ahhh, das Wichtigste zum Schluss!
Wenn ihr da ein soziales Projekt plant, dann gibt es i.d.R. auch Fördermittel und auch Unterstützung von Fachleuten. Ich würde persönlich bei mir im Dorf den Bürgermeister überzeugen, dass er uns den Baudezernenten für eine kostenlose Begehung "abtritt". Das lässt sich auch kommunalpolitisch gut "vermarkten" und jeder BM steht bei sowas gerne in der Zeitung 😉
Wenn die Decken aus Ortbeton sind (die Struktur können natürlich auch Schaltafeln sein), gilt dennoch das Geschriebene.
Wie alt ist die Halle eigentlich?
Bei den runden Löchern könnten Gullys vorgesehen gewesen sein. Den Rest kann nur ein erfahrener Baufachmann dir sagen. Dazu muss man mit einer Hebebühne innen und außen an die Decke fahren. Birken wachsen schnell. Deswegen durchdringen sie aber nicht gleich den Beton . Wasser ist viel gefährlicher. Stelle mal ein, in welchem Bundesland/ Stadt dieses Bauwerk steht.
Danke für deine Antwort, das Gebäude ist in Niedersachsen.
Danke für deine Anwort, ich habe jetzt ein paar Bilder hochgeladen, hoffe sie helfen weiter.