Hallo Arsonist777, habe den Eindruck, dass Deine Frage schon grundsätzlich beantwortet wurde. Die "kalten" Kostenanteile sind tagesanteilig abzurechnen (wenn's nicht nach Zähler geht), die verbrauchsabhängigen Heizkosten nach Zählerstand, die flächenbezogenen Anteile nach der Gradzahltabelle. Feinheiten bleiben jetzt mal außen vor.

Aber ich glaube Deine Frage war auch: Was ist mit den Kosten, die ggf. außerhalb meines Mietzeitraum s angefallen sind?

Es ist Grundsatz und rechtlich zulässig, dass alle im ABRECHUNGSZEITRAUM angefallenen, umlagefähigen Kosten (also ggf. auch welche die nach Deinem Auszug angefallen sind) in die Abrechnung aufgenommen und umgelegt werden.

Wenn Du im August ausziehst und der Schorni kommt im Dezember, dann kehrt er ja auch den von Dir verursachten Ruß und das Gras, welches im September gemäht wird ist ja auch in der Zeit gewachsen, als Du dort wohntest!

So sieht es zumindest die Rechtsprechung und ich glaube letztlich gleicht sich das auch zwischen der alten und der neuen Wohnung wieder aus.

Gruß, peuteneuer von ObjektV.de

Hallo liebe Elke, wenn Du Probleme in der Wohnung hattest, dann wäre es angeraten gewesen, diese Probleme SCHRIFTLICH unter Fristsetzung anzumahnen und ggf. eine angemessene Mietminderung zu avisieren. Der Vermieter hätte eine Möglichkeit zur Behebung der Mängel gehabt. Nun ist mir nicht bekannt, ob die Mängel bereits an den Vermieter mitgeteilt wurden oder nicht, aber wenn, dann scheint das nicht in der vorgesehenen Form geschehen zu sein und jetzt hast Du deshalb keinerlei rechtliche Grundlage für einen Einbehalt.

Die Wohnung ist nach Auszug in ordnungsgemäßem Zustand zu übergeben. Eine Renovierungspflicht besteht nur dann, wenn die Parteien diese Renovierung im Mietvertrag vereinbart haben und dann muss die Renovierung auch angemessen sein (eine intakte Wohnung, die ggf. sogar erst kürzlich renoviert wurde, muss man nicht nochmal renovieren, aber eine Wohnung die Mängel hat (z. B. nikotinbraune Tapeten, beschädigte oder durchlöcherte Wände u. Fliesen etc. schon). Hier kann man ohne Besichtigung der Wohnung wohl keine Aussage treffen, ob in Deinem Fall eine Renovierung notwendig ist oder nicht. Interessant in dieem Zusammenhang ist der Schneeschaden. Ggf. würde die Vermieterin ja eine Regulierung von der Versicherung erhalten, in der auch Kosten für die Sanierung der betroffenen Wohnungsteile enthalten sind. Diese wären dann ja von Dir auf keinen Fall mehr zu renovieren!

Bezüglich der Nebenkostenabrechnung solltest Du prüfen, inwiefern Dir die Abrechnung überhaupt noch fristgerecht übergeben wurde (hat innerhalb 1 Jahres nach Beendigung des Abrechnungszeitraums zu erfolgen). Ist die (erste) Abrechnung nicht fristgerecht, so brauchst Du darauf auf keinen Fall mehr was nachzuzahlen.

Die Vermieterin darf Dir aber auf die Abrechnung auch nur einen "angemessenen" Teil der Kaution einbehalten. Deshalb solltest Du mit dem Einbehalt der Miete vorsichtig sein, denn damit würdest Du Dich ja ins Unrecht setzen und im Falle einer Klage hinten herunter fallen. Ggf. kannst Du unter Hinweis auf die bislang ausgebliebene Nebenkostenabrechnung allerdings die Vorauszahlung einbehalten bzw. kürzen, aber dass sollte zuvor von einem Juristen geprüft werden (auf Formalitäten, die zu beachten sind, als auch auf die angemessene Höhe des Abzuges etc.)

Du siehst, die Sache ist nicht ganz einfach!

Ich drücke Dir die Dauemn für eine gute Entscheidung, Gruß peuteneuer von ObjektV.de

Hallo Speckertante, richtig erkannt: Die Verjährung der Hausgelder im WEG hat mit den Fristen für Vermieter nichts zu tun! Ich gehe davon aus, dass deshalb die übliche "regelmäßige" Verjährungsfrist gem. BGB, Paragraph 195, greift. Diese Verjährungsfrist beträgt drei Jahre! Der Verwalter hat meines Erachtens dann ggf. für Nachforderungen selbst zu haften, denn er hat eine Pflichtverletzung gem. WEG § 28 Abs. 3 begangen. Danach hat der Verwalter die Abrechnung nach Ablauf des Kalenderjahres aufzustellen.

Hallo Sabine, wenn der Verbrauch der Heizeinheiten aufgeführt ist, so bedarf es nicht unbedingt der Angabe des Vorjahresverbrauchs, nicht einmal der Werte, wie der berechnete Verbrauch zustande kommt, wenn Du eine Ablesequittung erhalten hast. Allerdings muss für den Mieter aus irgend einer Quelle erkenntlich sein, wie sich der Verbrauchswert ergibt.

Und die Personenangabe bedeutet doch eigentlich nur, dass übers Jahr gesehen durchschnittlich 12 Personen (ggf. in unterschiedlicher Bewohneranzahl) im Hause wohnten und eine weitere Person dort ca. 8 Monate wohnte. Exakter wäre es gewesen, wenn der Vermieter mit Personentagen (Anzahl der Bewohner mal Tage im Abrechnungszeitraum) gerechnet hätte, aber die Angabe von 12,6661 Personen ist nicht unüblich. Was aber evtl. für Dich interessanter sein könnte, dass sind die Abrechnungen der letzten 3 Vorjahre. Die solltest Du mal dringend anfordern, denn wenn sich daraus ein Guthaben ergibt, steht es Dir noch zu! Schließt die Abrechnung für diese Zeiten mit der Feststellung, dass die geleisteten Vorauszahlungen nicht ausreichend waren, so kann der Vermieter Dir den Fehlbetrag nicht mehr in Rechnung stellen, da er ein Fristversäumnis begangen hat. Gruß, peuteneuer von ObjektV.de

Hallo drosselbart, antworte zwar spät, aber vllt. hilfts ja noch! Die Rechtsprechung sagt, dass ein Besucher bei der personenbezogenen Abrechnung nicht berücksichtigt werden kann. Von Besuch kann man nicht mehr sprechen, so die Gerichte weiter, wenn der ununterbrochene Aufenthalt 6 Wochen übersteigt. Folglich würde ich die Personen wie folgt berücksichtigen: 1 Person vom 01.03. bis 15.10.2009,

weitere 2 Personen vom 15.03. bis 15.10.2009,

für die Zeit vom 15.10. an wurde ja kein Abfall mehr verursacht.

Gruß, peuteneuer von ObjektV.de

Hallo Andrea, die Kosten für die Erwärmung der Wohnung und die Erwärmung des Warmwassers dürften demzufolge mit der Miete abgedeckt sein. Die anderen Nebenkosten, wie z. B. das Frischwasser, Abwasser, Abfall, Grundsteuer und Versicherungen etc. wirst Du wohl zahlen müssen und darauf hast Du vermutl. ja auch einen Abschlag vereinbart. Gruß, peuteneuer von ObjektV.de

Hallo Redclaw, wenn eine Abrechnung offensichtlich unrichtig ist, was sich erst im Nachhinein herausstellt, dann wirst Du wohl noch einen Anspruch auf Überprüfung und ggf. Berichtigung (mit der Konsequenz einer Rückzahlung an Dich) haben, denn die Verjährung ist noch nicht eingetreten (3 Jahre). Man kann ja auch nicht behaupten, Du hättest durch die Zahlung den Anspruch verwirkt, da die Fakten Dir ja erst jetzt, durch die Abrechnung 2008 (kam die überhaupt fristgerecht innerhalb 12 Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraums?) bekannt wurden. Eine Anzeige wegen Betruges bringt Dir meines Erachtens nichts, da dadurch Deine zivilrechtlichen Belange nicht geklärt werden.

Hallo shiva09, die Nutzerwechselgebühr muss nur gezahlt werden, wenn dieses im Mietvertrag vorgesehen ist. Wenn dies dort als umlagefähig eingetragen ist, so ist es schon ok, wenn Du einmal an den Kosten des Auszuges und einmal an denen des Einzuges beteiligt wirst, denn die Nutzerwechselgebühr wird von manchen (aber nicht von allen) Abrechnungsdiensten wegen der Mehrarbeit (Datenpflege uws.) berechnet. Wir von ObjektV.de berechnen keine Nutzerwechselgebühr und deshalb kommt dieses Thema für unsere Kunden erst gar nicht auf. Die Gebäudeversicherung gilt gem. gesetzlicher Bestimmungen als grundsätzlich umlagefähig und wenn Dein Mietvertrag die Umlage einschließt (entweder durch Aufzählung oder Hinweis auf gesetzl. Bestimmungen), so wäre eine flächenbezogene Umlage korrekt. Gruß, peuteneuer

Hallo charlenewood, ob es für Berlin spezielle Regelungen gibt kann ich nicht sagen. Nach Bundesrecht muss der Vermieter jedenfalls keine separaten Wasserzähler installieren. Die Umlage der Kosten müsste sicher aber aus dem Mietvertrag ergeben, wobei lt. Rechtsprechung bei fehlender Umlagevereinbarung nach Wohnfläche abgerechnet wird. Eine sehr häufig angetroffene Regelung ist die Umlage pro Kopf der Bewohner (wobei Urlaubsaufenthalte weder abgezogen werden, noch Besuchstage von Gästen hinzugerechnet werden). Diese Regelung ist jedenfalls besser, als nach Anzahl der Mietparteien zu gehen. Eine Änderung dürfte sich jedoch nicht ganz einfach gestalten, da die Mieter über einen anderen Umlageschlüssel informiert werden und diesem letztlich auch zustimmen müssen. Gruß, peuteneuer von ObjektV.de

Hallo Jimbaa23, hatte vor kurzer Zeit mal ähnlichen Fall. Das Forumsmitgied Albatros hatte mir eine gute AW erteilt: Bis zum Zählereinbau erfolgt die Abrechnung nach Heizfläche und der Mieter kann für diese Zeit den gesetzl. vorgesehenen Abzug (15%) vornehmen, ab Einbaudatum erfolgt die Abrechnung ohne Abzug wie vorgeschrieben anteilig nach Fläche und Verbrauch.

Ob das rechtlich so ok ist und wo man's nachlesen kann, weiss ich nicht. Wäre meines Erachtens jedoch die für Dich günstige Lösung. Andererseits habe ich die Erfahrung gemacht, dass das Verbrauchsverhalten sich nicht wesentlich ändert, wenn der Nutzer nicht weiss, dass ein bestimmter Zeitraum als "Basiszeitraum" bewertet wird. Wenn sich die Zusammensetzung der Nutzer im fraglichen Zeitraum nicht verändert hat, so kann man doch den Verbrauch im "Basiszeitraum" (seit Einbau der Zähler) auf die Kosten des gesamten Jahres beziehen und braucht nicht zu schätzen. Es ist ja davon auszugehen, dass auch der Vermieter in dieser zeit nicht unbedingt mit Energie verschwenderisch umgegangen ist. In einem Haus, in dem der Vermieter selbst und eine Mietpartei wohnt, ist übrigen die Abrechnung nach Heiz-/Wohnfläche zulässig, ohne dass der Vermieter einen Abzug in Kauf nehmen muss! Gruß, peuteneuer von ObjektV.de

Also ich glaube nicht, dass der Vermieter von einer bestehenden und ggf. langjährig praktizierten Regelung so ohne weiteres abweichen kann. Zunächst ist ja mal zu fragen, ob die Hofreinigung im Mietvertrag geregelt ist. Wenn ja und er ist mit der Erledigung durch die Mieter unzufrieden, so hätte dieses doch der Kommunikation bedurft (ggf. Abmahnung gegen Mieter, die ihrer Pflicht nicht ordnungsgem. nachkommen etc). Will er die bisherige Praxis ändern, so muss er dieses zumindest mit einer entsprechenden Frist vorher ankündigen. Eine rückwirkende Änderung muss der Mieter meines Erachten überhauptnicht hinnehmen.

Hallo kosmischer Muffin (schmeckt der kosmisch und wie schmeckt so etwas, oder sieht der nur so aus?), mit der Gewerbegrundsteuer solltest Du genau hinsehen. Die Grundsteuer wird vom Finanzamt festgesetzt und richtet sich (unter anderem) nach den zu erwartenden Einnahmen. Es kann also so gewesen sein, dass man bestimmte Bereiche des Hauses als Gewerbefläche ausgewiesen hat, weil da vielleicht mal Büros waren und die richtig viel Miete erwarten ließen. Dann ist das mit dem gewerblichen Raumbedarf gesunken und man hat aus der Gewerbefläche weniger lukrativen aber besser vermietbaren Wohnraum gemacht, der aber -wie Du ja selbst festgestellt hast- wesentlich günstiger besteuert ist. Wenn Du einen Wohnraummietvertrag hast, so bist Du nicht verpflichtet, gewerbliche Grundsteuer zu zahlen. Ob der Vermieter die Vermietung gewerblich betreibt oder nicht, ist für Dich nicht maßgebend. Der Vermieter (oder dessen Verwalter) hätte beim Finanzamt eine neue Festsetzung der Grundsteuer beantragen können/müssen. Seine Nachlässigkeit hast Du nicht zu vertreten. Also würde ich mal mit den anderen Bewohnern sprechen, die "normale" Grundsteuer bezahlen und darüber herausfinden, was die pro m² jährlich zu zahlen haben. Dann würde ich dem Vermieter schreiben, dass ich nicht gewillt wäre, den erhöhten Grundsteuersatz zu übernehmen, sondern lediglich den offenbar üblichen Wohnraumsatz, der sich in Deinem Fall (tagesanteilig auf Deine Mietzeit im Abrechnungszeitraum!) auf XXX Euro beläuft. Sollte trotz des Abzuges noch eine Zahlungspflicht bestehen, würde ich den Betrag auch gleich überweisen, hast Du noch ein Guthaben, so würde ich die Auszahlung für "in den nächsten Tagen" anfordern.

Gruß, peuteneuer von ObjektV.de

Hallo und guten Tag, der WEG-Verwalter ist grundsätzlich nur zur Erstellung einer Abrechnung für das Gemeinschaftseigentum zuständig, er kennt oftmals weder den Mietvertrag, den der Sondereigentumsinhaber mit dem Mieter abgeschlossen hat (und darin ja auch festlegen kann, welche Kosten umlagefähig sein sollen und wie die Umlage erfolgt), noch hat er Kenntnis über alle umlagefähigen Positionen (Grundsteuer ist z.B. so ein Betrag, der direkt vom Eigentümer und nicht über die Verwaltung erhoben wird). Zudem weiß der Verwalter nicht, wie hoch die Vorauszahlungen der Mieter waren. Will der Verwalter den Sondereigentumsinhabern einen Gefallen tun, so differenziert er seine Abrechnung in umlagefähige und nicht umlagefähige Anteile. Ein Muster ist unter folgendem Link zu sehen: http://www.objektv.de/modules/download_gallery/dlc.php?file=18

Die Aufteilung der Kosten auf die einzelnen Mietverhältnisse muss der Verwalter aber nur vornehmen, wenn er auch gleichzeitig die Verantwortung für die Mietverwaltung übernommen hat. Das wäre aber gesondert vertraglich zu vereinbaren. Ist keine gesonderte Regelung bei der Verwalterbestellung getroffen (wie das häufig bei so "privatverwalteten", kleinen Einheiten der Fall ist, so kann man meines Erachtens von einer reinen WEG-Verwaltung ausgehen, die eine Mietverwaltung nicht beinhaltet.

Hallo Balettratte, 180 m² für 2 Personen, dass ist schon großzügig - und genauso großzügig müsst ihr auch die Kosten beurteilen.

Strom und Heizung (ist da Energie für Warmwasser schon drin?) habt ihr ja gesagt bekommen. Schätzen wir mal: Grundsteuer (nach Grundstücksgröße) 200,--

Versicherungen (objektbezogen) 400,--

Abfall 150,--

Wasser/Kanal (ca. 70 m²) 350,--

sonstige Kosten Entwässerung 200,--

Schornsteinfeger 90,--

Heizungswartung 140,--

sonstige umlagefähige Kosten jährl. 100,--

Fazit: veranschlage mal ca. 150,-- Euro mtl.

Gruß, peuteneuer von ObjektV.de

Hallo Maat8, grundsätzlich gilt für die Umlage der Kosten für Wasser u. Abwasser die Umlage nach Verbrauch, wenn Zähler vorhanden sind. Fehlen solche Zähler, so ist es eine Frage der Mietvetragsgestaltung, wie die Kosten abgerechnet werden. Sieh doch bitte mal in dem Mietvertrag nach!

Im vorliegenden Fall sind die entstandenen Wasserkosten für Wohnung 4 meines Erachtens nach dem Ergebnis des Unterzählers abzurechnen und die restlichen entweder nach Fläche oder nach Personen (halt so, wie im Mietvertrag (MV) vereinbart). Natürlich wäre eine Umlage nach Personen sicher gerechter, aber eine Änderung des Umlageschlüssels, falls dieser bislang im MV nach Fläche festgelegt war, bedarf der Zustimmung der Mieter und da wird wahrscheinlich auch der einsichtige Vermieter an Grenzen stoßen.

Gruß, peuteneuer von ObjektV.de

Hallo Plektron1, zunächst gehe ich mal davon aus, dass Du bewußt über Personentage anfragst und die aufgeführten Kosten weder nach Fläche, noch nach sonste was umgelegt werden sollen, sondern nach Personentagen (was für Wasser u. Abfall auch üblich ist). Gehe ich weiter davon aus, dass die von Dir bewohnte Wohnung im Jan. und Feb. 2009 leer stand, so stimmen die von Dir angegebenen Personentage; der Vermieter hat für sich und die andere Mieterin 365 Personentage, für Dich 306 und die Kinder offenbar 136 (44 x 3) - zus. also 438 Personentage gerechnet. Macht 31,25 % für Vermieter und alleinstehende Partei und 37,5 % für Dich. Soweit der Rechenweg.

Gruß, peuteneuer von ObjektV.de

Hallo Ulli1971, nach neuester Rechtsprechung muss der Mieter solche Kosten nur zahlen, wenn dieses im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist. Dazugehöriger Link: http://www.mahnerfolg.de/urteile/index.php/umlagefaehigen-betriebskosten/

Gruß, peuteneuer von ObjektV.de

Hallo Pusch1988, die Wasserkosten über Personentage abzurechnen (wenn also nur die Hauptwasseruhr installiert ist und keine Unterzähler vorhanden sind für den Verbrauch jeder Partei), dass ist völlig ok. Anders geht's nicht (gerechter). Man kennt dies auch nach Wohnfläche, ist auch rechtlich zulässig, aber ist ja nicht gerecht. Wer eine große Wohnung alleine bewohnt, braucht in aller Regel nicht so viel Wasser, wie eine vierköpfige Familie in einer kleineren Wohnung! Dass Du und Dein Bruder häufig nicht da sind, findet in der Rechtsprechung leider keine Berücksichtigung.

Die Heizkosten müssen aber, unabhängig von einer anderen Regel im Mietvertrag, gem. Heizkostenverordnung abgerechnet werden (wenn keine Pauschale vereinbart ist und es sich nicht um ein Haus handelt, welches der Vermieter mit einer Mietpartei bewohnt).

Zitat:

> Verbrauchsabrechnung ist Pflicht 15-prozentiges Kürzungsrecht für Mieter Rechnet der Vermieter entgegen den Vorgaben der Heizkostenverordnung nicht verbrauchsabhängig ab, hat der Mieter das Recht, seinen Heizkostenanteil um 15 Prozent zu kürzen, entschied das Amtsgericht Burgwedel (76 C 276/04 [VII]).

Hierzu kannst Du in folgendem Link nachlesen:

http://www.pro-wohnen.de/Mietrecht_Heizkosten.htm

Gruß, peuteneuer von ObjektV.de

Hallo Stefan, mit einer Etagenheizung kannst Du selbst bestimmen wann und auf welcher Einstellung diese läuft und entscheidest in aller Regel auch selbst über Wartungsmaßnahmen etc. Außer den Kosten der Gasuhr kommen keine sonstigen Kosten mehr hinzu. Gas ist allerdings mitunter teurer als Heizöl! Die Zentralheizung wird hingegen nicht ausschließlich nach Deinen Belangen eingestellt. Und die Kosten der Wärmeerfassung und -aufteilung sind auch gegeben!

Zudem wirst Du an übrigen Kosten, wie z. B. Betriebsstrom, in dem Maße beteiligt, wie es das Abrechnungssystem zuläßt. Die Etagenheizung läuft auf den eigenen Stromzähler und Du kannst sicher sein, dass nur der wirklich von Dir verursachte Energieverbrauch zu bezahlen ist.

Gruß, peuteneuer von ObjektV.de

Hallo TommyR, die Betriebskosten sind jährlich abzurechnen. Deshalb muss ein Mieter der im Sommer auszieht, ja auch noch für die Schornsteinreinigung im Herbst aufkommen! Es sind eben die Kosten des Abrechnungszeitraums insgesamt zu berücksichtigen. Vertragspartei ist die WG und daher hat der Vermieter eine Abrechnung für den Vertragspartner (die WG) erstellt. Wie die Kostenaufteilung intern in der WG geregelt wird ist dann Sache der WG-Mitglieder untereinander. Gibt es hierzu eine Vereinbarung, mündlich oder schriftlich?

Wenn nicht, wirst Du wohl tagesanteilig an den Kosten zu beteiligen sein. Ich glaube nicht, dass man z.B. eine gradzahlanteilige Aufteilung der Heizkosten innerhalb der WG verlangen kann. Das würde wohl zu weit führen, da man die Heizkosten ja auch nicht grundsätzlich unterteilt (wer hat in welchem Zimmer wie geheizt etc).

Wenn Du es aber mal versuchen willst, dann schau Dir die Gradzahltabelle mal an. Recherche: DIN 4713 - Gradzahlanteile

Gruß, peuteneuer von ObjektV.de