Hausbau: Vertragsstrafe und Zahlungsplan änderbar?
Hallo zusammen.
Wir als Familie sind kurz vor der Vertragsunterzeichnung eines Bauvertrag zur Errichtung einer Stadtvilla.
Hierzu habe ich zwei Fragen, alles andere könnte ich durch juristischen Rat bereits lösen und klären.
1. Im Bauvertrag ist eine Vertragsstrafe von 250€/Woche Verzug eingeplant. Diese Kosten decken nicht Mal im Ansatz Unterbringungskosten für unsere Familie, geschweige denn Mobiliar. Das Bauunternehmen macht aktuell nicht den Eindruck, als gäbe es hierbei Verhandlungsspielraum. BGH sagt, Vertragsstrafen von 0,1-0,3% der Bruttobausumme pro Tag sei noch angemessen. Mir geht es bei der Sache überhaupt nicht darum, den Höchstsatz zu vereinbaren sondern lediglich unsere Unterbringungskosten (aktuell Wohnen zur Miete) zu deckeln.
2. Der Zahlungsplan sieht folgendes vor:
Baukosten: 232.000€
20% 25% 10% 10% 10% 10% 10% 5%.
Ich gehe natürlich nicht davon aus, dass beim Hausbau Mängelbeseitigungen im hohen 5-stellingen Bereich entstehen. Sollte dies dennoch der Fall sein, wie kann ich als Bauherr beim o.g. Zahlungsplan überhaupt genug einbehalten. Er sieht außerdem Zahlungen nach Baufortschritt vor.
Ich hoffe, dass mein Anliegen irgendwie verständlich ausgedrückt wurde.
Schönes Wochenende!
3 Antworten
Verträge macht man nicht für Bauherren und Bauunternehmer, sondern für das Gericht. Bei solcher Unsicherheit fragt man deshalb zur Vertragsüberprüfung einen Fachanwalt für Baurecht, der kann den Vertrag Punkt für Punkt prüfen und wird ggf. einen abgeänderten Zahlungsplan vorlegen. Den machst du dann als abgeänderte Vertragsbedingung zur Anlage beim Bauvertrag. Das geht, allerdings wird die Baufirma nicht begeistert sein. Aber es gibt ja viele Baufirmen.
Grundsätzlich sollen die Zahlungen dem erbrachten Leistungsumfang entsprechen und nicht in erster Linie die Provisionen des Verkäufers abdecken. Das sehen Firmen gerne anders. Auch bei der Restzahlung wird meist zuviel verlangt; wenn Putz und evtl. Dämmung fehlen und die Baustelle aussieht wie ein Trümmerfeld, deckt die Restsumme von 5% die Sache nicht ab. Verweigere die Abnahme, wenn Mängel bestehen oder vereinbarte Leistungen fehlen.
nun solche Klauseln können durch "höhere Gewalt" schnell außer Kraft treten.
Gerade durch Corona gibt es zur Zeit und auch in Zukunft zu wenig Materialien bzw sehr lange Lieferzeiten über 6 Monate.
So würde das irgend wann die Baukosten übertreffen
Auftraggeber haben verständlicherweise ein großes Interesse daran, dass Bauaufträge fristgerecht abgeschlossen werden. Mittels der Vertragsstrafe sollen diese Interessen gewahrt werden. Dementsprechend sieht § 11 VOB/B vor, dass Vertragsstrafen ausdrücklich im Bauvertrag vereinbart werden müssen. Einzig die VOB miteinzubeziehen, ist nicht ausreichend. Bei der Anwendung von vertraglichen Strafen sind laut VOB/B die Regelungen in §§ 339 bis 345 BGB zur Vertragsstrafe anzuwenden. Lediglich einzelne Abweichungen werden in der VOB explizit genannt und geregelt:
- § 11 Nr. 2 VOB/B: Vertragsstrafen werden fällig, wenn der Auftragnehmer mit seinen Arbeiten nicht fristgerecht fertig wird. In diesem Fall liegt eine verschuldensabhängig vereinbarte Vertragsstrafe vor; der Verzug muss jedoch ausdrücklich vorab als Vertragsstrafe vereinbart werden, siehe § 339 BGB.
- § 11 Nr. 3 VOB/B: Wird die Vertragsstrafe nach Tagen bemessen, zählen nur die Werktage. Wird die Berechnung der Strafe anhand von Wochen festgelegt, wird jeder Werktag als 1/6 Woche gerechnet.
- § 11 Nr. 4 VOB/B: Nach der Abnahme der Leistung kann der Auftraggeber die Strafe nur verlangen, wenn er sich dieses Recht bei der Leistungsabnahme vorbehalten hat. Tut er dies nicht, kann er keine Vertragsstrafe mehr geltend machen. Nach § 12 Abs. 5 VOB/B muss der Vorbehalt innerhalb der dort genannten Frist erklärt werden.
Wie gesagt, mir geht es nicht um die Klausel an sich, sondern um eher um die Bemessung von 250€/Woche.
In meinem Fall gehe es ja um Verzug durch Verschulden. Höhere Gewalt spielt bei Vertragsstrafe ja keine Rolle.
Es wundert mich sehr, dass du derzeit überhaupt jemanden gefunden hast, der sich auf solche Spielchen wie Vertragsstrafe einlässt. Im Moment können wir Anbieter uns die Kunden an der Augenfarbe aussuchen. Wenn mir jemand mit Vertragsstrafe käme, den würde ich gleich vom Hof jagen...
Auch auf die berühmte Schlusszahlung lässt sich heute fast keiner mehr ein. Bei vielen Anbietern ist sogar Vorauskasse vorgesehen.
Fazit: Seid froh mit dem was ihr hier überhaupt habt!
https://www.ibau.de/akademie/wissenswertes/vertragsstrafen-im-baurecht/
Verstoß gegen das AGB-RechtVertragsstrafen, die verschuldungsunabhängig formuliert worden sind, sind nach dem AGB-Recht unwirksam, denn warum sollte ein Bauunternehmen eine Vertragsstrafe bezahlen, wenn dieser nicht für die Verzögerung verantwortlich ist. Eine Vertragsstrafe muss zudem betragsmäßig begrenzt sein, damit sie konform mit dem AGB-Recht ist. Die Vereinbarung einer Vertragsstrafe ab 0,2 % des Auftragswertes pro Arbeitstag wird mit kritischen Augen begutachtet. Eine Vertragsstrafenvereinbarung in den AGBs von 10 % bei einer Abrechnungssumme mit mehr als 15 Mio. Euro ist unwirksam. Für Verträge mit einer Abrechnunsgsumme unter 15 Mio. Euro, gilt eine Vertragsstrafe von 10 % als grundsätzlich wirksam, wenn der maßgebliche Vertrag vor dem 30. Juni 2003 vereinbart worden ist.