Ganz einfach: Ein Vermieter darf nur abrechnen, was

• entweder ausdrücklich im Mietvertrag steht (wenn dort z.B ausdrücklich eine solche Gebühr unter Angabe des Betrages genannt wird.)
• oder von ihm selbst bezahlt wird, was er also auch belegen kann.

"Abrechnen" heißt: einfach nur kassieren ohne formelle Jahres-Abrechnung mit Nachweisen und Belegen geht gar nicht.

Gegenfrage: Schließt euer Unity-Vertrag die "Grundgebühr" ausdrücklich mit ein? Falls ja, dürfte der Vermieter diese nicht mehr in Rechnung gestellt bekommen und infolgedessen auch nicht bei euch kassieren.