Pfandtausch und Zwischenfinanzierung bei Immobilien?
Hallo zusammen,
vielleicht kann jemand meine "denkblockade" aufheben :-)
Vorab: Es handelt sich hier nur rein informativ und soll nur "grob" erstinformationen sein, im Falle ich würde sowas irgendwann in erwägung ziehen.
Folgendes Szenario (Sind nur beispiel zahlen, bonität usw. mal außen vor):
Offener Immobilienkredit: 200.000€
Möglicher Verkauferlös der aktuellen Immobilie: 350.000€
Kaufwert der neuen Immobilie: 450.000€
Nun habe ich mal mit ein Finanzberater am telefon gesprochen er meinte, in solche Fälle um die Vorfälligkeitsentschädigung zu verhindern, kann man ein Pfandtausch machen sprich die Sicherheit der Bank auf die neue Immobilie übertragen und zur Überbrückung zwischen Verkauf und Kauf eine Zwischenfinanzierung einrichten, die beim verkauf der Immobilie wieder aufgelöst wird.
Soweit so gut....Was ich mich jedoch jetzt frage, nehmen wir mal an ich verkaufe die aktuelle Immobilie für 350.000€ dann hätte ich im Prinzip 150.000€ als "Gewinn". Was passiert denn aber mit den 200.000€ die noch offen sind? Die werden ja nicht aufgelöst, da ja sonst Vorfälligkeitsentschädigung hinzukommen würden.
Muss ich grob davon ausgehen, dass die 350.000€ die ich erhalte vom Verkauf, die Bank da 100.000€ hinzufügt und ich die neue Immobilie kaufe und ich im Prinzip den alten Kredit über 200.000€ einfach weiter bezahle + die neuen 100.000€ die hinzugekommen sind oder wie genau läuft das dann ab?
Vorallem frage ich mich, üblicherweise kauft man ja zuerst und verkauft danach die bestehende Immobilie, dann müsste teoretisch die Zwischenfinanzierung den gleichen Betrag sein, wie der Kaufpreis der neue Immobilie oder nicht?
2 Antworten
Die Vorschläge des Finanzierungsberaters sind nachvollziehbar und in der Tat eine mögliche Lösung des Themas. Der bestehende Kredit über die 200.000 Euro würde nicht aus dem Verkaufserlös zurückgezahlt. Stattdessen würde die Bank die Sicherheit für den Kredit vom alten auf das neue Haus ändern. Das nennt man einen Pfandtausch oder Sicherheitentausch und das ist bei solchen Geschäften durchaus üblich. Die Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank wird dadurch vermieden.
Trotzdem gibt wie immer auch Einschränkungen:
- In der Regel schreibt die Bank Laufzeit und Zinssatz fort. Sprich: Wenn die Zinsen gegenwärtig niedriger sind, profitieren Sie davon nicht. Auch können Sie die Laufzeit nicht verlängern.
- Die Bank muss dem Pfandwechsel zustimmen und verlangt gegebenenfalls Gebühren dafür.
- Es ist eine Änderung im Grundbuch notwendig, die ein Notar auf Ihre Aufforderung hin veranlassen muss.
Es gäbe noch eine Alternative, die aber schwieriger zu realisieren ist. Manchmal kann mit dem Käufer verabredet werden, dass er in den Kreditvertrag für die Hausfinanzierung einsteigt. Sprich, der Käufer übernimmt Ihren Kreditvertrag. Das hat den Vorteil, dass Sie beim Abschluss der neuen Finanzierung flexibel sind und von günstigeren Konditionen profitieren können. Die oben genannten Einschränkungen 2 und 3 gelten aber auch in diesem Fall. Und vor allem muss der Käufer einverstanden sein, was bedeutet, dass er in etwa einen Kapitalbedarf in Höhe der Restschuld Ihres Darlehens hat. Um ehrlich zu sein: Das kommt eher selten vor.
genau so ist es. Du zahlst für die 200.000€ genau so weiter. (Deine neue Immobilie haftet jetzt für den Kredit und kannst mit den 150.000 die neue Immobilie (100') zahlen und hast noch 50.000 über.