Darf Vermieter die Kosten für ein Gutachten auf Mieter übertragen?
Hallo zusammen,
Nachdem es kürzlich mehrere Tage hintereinander stark geregnet hat, haben sich an der Wand die nach außen gerichtet ist (Fensterwand) in meinem Schlafzimmer feuchte Flecken gebildet
Die Flecken haben sich überwiegend am Unteren Teil der Wand gebildet, sogar hinter der Heizung, obwohl diese regelmäßig beheizt ist.
Ich stoßlüfte jeden Morgen und abends vor dem Schlafen gehen und meist vor oder nach der Arbeit (je nach Schicht) mindestens ca 15 Minuten und logischerweise muss dann in der kalten Jahreszeit auch geheizt werden.
Ich habe den Schaden direkt an den Vermieter gemeldet. Die Hausverwaltung meinte dann, dass abgeklärt werden muss ob der Schaden seitens Baumängel oder seitens des Mieters entstanden ist. Soweit ok.. Ich sollte per Mail bestätigen, dass ich die Kosten trage, sofern ein Fachmann (am Telefon war die Rede von Fachmann bzw "jemand der sich auf dem Gebiet auskennt") feststellt, dass die Schäden durch falsches Lüften oder Heizen entstanden sind.
Nun ist die Frage, muss ich die Kosten für die Beseitigung oder auch die Kosten für vermeintlichen "Fachmann" bezahlen?
Denn, was ich nicht wusste war, dass sie Hausverwaltung direkt mit einem Gutachter kommt. Dieser hat sich zwar bei dem Termin nicht als solcher vorgestellt, (auch keinen Ausweis vorgezeigt o.Ä.) war aber scheinbar einer. Er hat mehrere Messungen gemacht und danach gesagt ich würde falsch heizen.
Ich muss dazu sagen, dass er ziemlich befangen zu sein schien, er kam direkt rein und meinte es sei kalt. Aufgrund von Hygiene Vorschriften wegen aktueller Pandemie habe ich auch vorher das betreffende Zimmer ordentlich gelüftet, es war 8.30 Uhr am Morgen und an dem Tag war draußen auch Frost. Dennoch waren es 18 Grad im betroffenen Zimmer (Schlafzimmer) und 20° im Rest der Wohnung. Auch hat er darauf herumgeritten, dass auf dem Foto was ich an die Hausverwaltung geschickt habe die Heizung auf Sternchen steht (ich habe das Bild Ende Oktober gesendet, da waren draußen noch spätsommerliche Temperaturen und es musste noch nicht viel geheizt werden). Ich bin der Meinung, dass das eine Momentaufnahme ist und kein falsches Verhalten beweist. Ich hatte das Foto ja nach dem Lüften geschickt und lasse die Heizung aus logischen Gründen nicht beim offenen Fenster laufen sondern heize danach.
Der Sachverständige hat dann "festgestellt" anhand der Messungen dass die Feuchtigkeit nicht von Außen kommt. Er meinte es liegt am heizen und an der Tapete (war schon bei meinem Einzug), die die Feuchtigkeit aufsaugt.
Angeblich waren 65%RH, nachdem ich 2 Std später mit einem Hygrometer gemessen habe waren lustigerweise nur 48%RH
Kann mich der Vermieter jetzt zur Übernahme der Kosten für den Gutachter zwingen? Ich bin schließlich davon ausgegangen dass ein Handwerker kommt, der einfach nur ausschließen soll dass kein Baumangel vorliegt.
Es war keine Streitigkeit und es stand auch keine Mietminderung im Raum. Ist es üblich dass direkt der Gutachter kommt, nach einer einfachen Schadensanzeige?
8 Antworten
Ob der Begleiter der HV nun ein Gutachter war oder nicht, spielt erst einmal keine Rolle.
Man kann nicht davon ausgehen, dass jeder Hausverwalter auch ein Spezialist dafür ist, wie man feststellt, ob eine Wand von aussen oder von innen durchfeuchtet ist. Deswegen nimmt er jemanden mit, der das kann. Allein die Tatsache, dass eine Ursachenermittlung durchgeführt werden muss, bedeutet in dem Fall, dass der HV erst einmal Kosten entstehen.
Bei dem Besuch konnte der Mann natürlich viel sagen und erklären und Dich auf evtl. Fehlverhalten hinweisen. Das ist aber alles irrelevant. Entscheidend sind die Messwerte. Wenn er es richtig gemacht hat, dann hat er gemessen, wie sich die Temperatur der Wand von innen nach außen verändert. Das Messgerät, das er verwendet hat, dürfte ziemlich untrüglich sein. Ist die Wand auf der Oberfläche innen z. B. kälter, als weiter drinnen in der Wand, kommt die Durchfeuchtung nicht von außen.
War das das Ergebnis der Messung, kann es sein, dass die HV es dabei belässt und Dir lediglich das richtige Lüften vorgibt, aber es kann auch sein, dass sie Dir die Rechnung für die Messung schickt.
Das wäre dann der Moment, wo Du natürlich dagegen vorgehen kannst. Du gehst zu einem Rechtsanwalt und dieser schreibt der HV, dass Du die Rechnung nicht bezahlen wirst, weil Du das Ergebnis der Messung anzweifelst. Es liegt dann zunächst an der HV und dann bei Dir wie weit der Streit getrieben wird.
Sollte es bis vor Gericht gehen, wird das Gericht einen unabhängigen Gutachter beauftragen, der nochmal ganz gründlich prüfen wird, was nun die Ursache des Schimmelbefalls ist. Auf das Ergebnis dieser Ermittlungen kommt es dann am Ende wirklich an. Bis dahin würde es aber wohl Monate dauern und am Ende kann es sein, dass Du gewonnen hast, aber es kann genauso gut sein, dass Du verloren hast und nun noch viel mehr Kosten am Bein hast. Bist Du rechtsschutzversichert?
Wenn der Schaden durch die verursacht ist, ja.
Zur rechtlichen Seite habe ich Dir schon geschrieben, wie das weiter gehen kann. Nun noch zum Feuchtigkeitsproblem an sich:
Der Regen könnte ursächlich sein, wenn die Fassade beschädigt ist. Die Messungen haben das nicht ergeben, sondern dass die Feuchtigkeit von innen kommt.
Innenseite der Außenwand und am unteren Rand, wo sich die kalte Luft gerne sammelt, die an Regentagen natürlich noch feuchter ist, als an trockenen Tagen.
Die Tatsache, dass auch hinter dem Heizkörper solche Flecken zu sehen sind, zeigt, dass diese in der Zeit entstanden sind, in der nicht geheizt wurde. Das können ohne weiteres auch feuchte Sommertage gewesen sein. Die Tapete, die an der Stelle an der Wand klebt ist aus Papier, also praktisch natürliches Material, das besonders beliebt ist bei Schimmel. Tapetenwechsel wäre also mindestens angesagt.
Wenn es so ist, dass es im Schlafzimmer Zeiten gibt, in denen die Luftfeuchtigkeit erhöht ist und man mit Lüften nicht wirklich hinterher kommt, wäre es angezeigt, einen Raumluftentfeuchter aufzustellen, der aktiv die überschüssige Feuchtigkeit entzieht.
Zunächst aber erst einmal die alten Tapeten runter und überlegen, ob wirklich neue dran sollen oder einfach streichen nicht besser wäre für die Wand.
Ob der Sachverständige irgend ein Ingenieur oder Architekt war oder am Ende auch "nur" ein Handwerker, wirst Du vermutlich gar nicht wissen. Es kommt auch gar nicht so darauf an. Jeder hat seinen Stundenlohn, der bezahlt werden muss.
Der Vermieter kann und wird natürlich die Kosten des Gutachters den Mietern verrechnen.
Wenn du den Vermieter beschuldigst, dass Baumängel vorliegen, ist der VM verpflichtet nachzuweisen, dass seine Mietsache frei von Mängeln ist. Dies gelingt am besten durch einen Sachverständigen - nicht durch einen Handwerker!
Wenn aber hier nicht gestritten wurde und der VM auch nicht auf Heiz- und Lüftungsmängel bestanden hat, wäre die Einschaltung eines Gutachters tatsächlich etwas verfrüht, aber wenn der VM in einer Mail bereits nach Kostenübernahme eines Gutachters fragt, dann ist es etwas anderes (wurde denn die evt. Kostenübernahme per Mail auch deinerseits bestätigt?).
Dann auch noch Fotos mit Heizung auf 0... Ich denke, du hast dir da ein Eigentor geschossen. Mit welchem Hygrometer hast du gemessen? So ein China-Kracher für 2,99 € bei ebay? Die weichen oft erheblich von professionellen Geräten ab.
Wenn die Außenwand verputzt ist und nicht erhebliche Mängel am Verputz vorliegen, kann man auch bei längerem Regen eine Durchfeuchtung der Außenwand fast ausschließen; und dann ausgerechnet die Feuchtigkeit am unteren Teil der Wand...
Ohne die Situation vor Ort zu kennen, würde ich sagen, wenn das vor Gericht landet, musst du recht viel Glück haben...