Vermieter erklärt Mietvertrag für nichtig?
Mal angenommen jemand bekommt so einen Vertrag von seinem Vermieter und unterschreibt diesen.Die Kaution und die Miete können nicht direkt gezahlt werden.Dürfte der Vermieter theoretisch den Einzug verweigern und den Mietvertrag für nichtig erklären?
8 Antworten
Ja, das kann er - solange er den Mietvertrag nicht unterschrieben hat. Haben beide den Vertrag unterschrieben ist er zwar gültig und kann auch nicht für nichtig erklärt werden, aber den Schlüssel muss der Vermieter nicht rausrücken und kann den Einzug verweigern.
Dein letzter Satz stimmt so bedingungslos nicht. Der Vermieter kann die Schlüssel nur dann zurück halten, wenn vertraglich vereinbart ist, dass Kaution (zumindest eine Rate) und Miete spätestens mit Schlüsselübergabe bezahlt sein müssen. Andernfalls muss der Vermieter den Vertrag erfüllen und es gilt die Regel mit dem 3. Werktag.
Dürfte der Vermieter theoretisch den Einzug verweigern und den Mietvertrag für nichtig erklären?
Natürlich würde der Vermieter den Einzug verweigern, wenn er nicht wenigstens die 1. Rate der Kaution und die erste Miete bekommt.
Da gibt es übrigens eine kleine Diskrepanz: Die Kaution, bzw. die erste Rate sind zu bezahlen in dem Moment, wo die Wohnung übergeben wird. Also bspw. am 1. des Einzugsmonats. Die erste Miete ist hingegen erst zur Zahlung fällig am 3. Werktag des Monats. In diesem Monat also am 5.
Der neue Mieter könnte also auf die Idee gekommen sein, bei der Übergabe am 30.9. nur eine Rate der Kaution zu zahlen und dann dem Vermieter zu versprechen, dass er die 1. Miete pünktlich zahlt.
Naiver Vermieter, der auf so etwas eingeht und den Schlüssel raus rückt!
Normalerweise besprechen wir mit den neuen Mietern immer, dass sie zur Übergabe die Überweisung der (vollen) Kaution nachweisen oder diese in bar mitbringen. Und fast immer klappt das auch ohne Nachfrage.
Würde jetzt der neue Mieter trotz dieser Absprache nur die erste Rate in bar anbieten oder überwiesen haben, bekäme er den Schlüssel nicht, sondern erst, wenn wenigstens die erste Miete auf dem Konto ist.
Die Diskussion darüber, ob der Vermieter so handeln darf, zieht sich über mehrere Tage hin und wenn der Mieter seine Miete wirklich pünktlich bezahlt, hatte er eben 7 Tage lang keinen Zugang zur Wohnung.
Sollte am Ende der Mieter auf die Idee kommen und sich den Betrag für 7 Tage, an denen er die Wohnung nicht nutzen konnte, von der Miete einbehalten, würde mir das gar nichts ausmachen. Liebe ein paar Euro Mietausfall, als einen großen Schaden durch einen Mietnomaden.
Den Mietvertrag für nichtig erklären? Warum? Sollte sich der Mieter entschließen, doch nicht in die Wohnung einzuziehen, sind dennoch wenigstens drei Monatsmieten fällig. Vielleicht sogar mehr, wenn der Mieter "vergisst", den Vertrag zu kündigen.
Mal angenommen, der Vermieter unterschreibt diesen von dir bereits unterschriebenen Vertragsentwurf nicht, denn üblich ist, dass der Vermieter erst nach Unterschrift des Mieters auf den Vertragsexemplaren seine Unterschrift setzt.
Damit würde der Vertrag nicht zustande gekommen sein, eine Nichtigerklärung würde sich erübrigen. Falls nun ein MV wirksame zustande gekommen wäre, ist der Vertrag durch beide Parteien einzuhalten. Eine Nichtigerklärung wäre durch keine Partei möglich. Ein Vertragsanfechtung nach Unterschriftsleistung beider Parteien kann dann zwar möglich sein aber dazu bedarf es schon erheblicher Gründe, die eine gerichtliche Entscheidung erfordern.
Eine Vertragsauflösung einvernehmlich zwischen den Parteien ist dagegen jederzeit möglich.
Die Kaution und die Miete können nicht direkt gezahlt werden? Soll das bedeuten, dass der Mieter mit Mietbeginn weder Kautionsrate noch erste Monatsrate zahlen will/kann?
Wenn der Mieter das wissentlich tut, dann macht er sich des Einmietbetruges schuldig > Straftat, wird nach Anzeige des Geschädigten durch den Staatsanwalt verfolgt. In der Folge kann der Vermieter fristlos kündigen und Schadensersatzforderungen an den Betrüger zivilrechtlich geltend machen.
Aus diesem Grund wäre es zu empfehlen, dass der Mieter den Mietbeginn verschiebt, bis er zahlungsfähig ist und dem Vermieter die verlorene Miete ersetzt.
Also erst mal. Für nichtig erklären kann der Vermieter den Vertrag nicht. Das ist juristisch etwas anderes. Allenfalls könnte er fristlos kündigen
Laut Gesetz liegt ein Grund zur fristlosen Kündigung vor, wenn du mit der Kaution in einer Höhe im Verzug bist, der dem Betrag einer 2-fachen Monatsmiete entspricht (§569 Abs 2a BGB).
Jetzt müssen wir uns noch anschauen, was "im Verzug" bedeutet. Und zwar hast du das Recht (§551 Abs 2 BGB), die Kaution in 3 Monatsraten zu bezahlen. Das bedeutet, dass du im ersten Monat nur mit der 1-fachen Miethöhe der Kaution im Verzug bist, noch nicht mit der 2-fachen.
Somit kann der Vermieter noch nicht kündigen. Alles klar, oder?
Das musst du getrennt betrachten. Die Gesetzgebung unterscheidet zwischen den fortlaufenden Mietzahlungen und den einmaligen Verpflichtungen (auch wenn in Raten zahlbar).
In §569 heißt es:
wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht
Und in §543 steht:
für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist
Es steht nirgends, dass der Mieter für Miete und Kaution zusammen mit der 2-fachen Höhe in Verzug sein muss, um fristlos gekündigt werden zu können.
Zahlt der Mieter seine Kautionsschulden vor Zugang der Kündigung, entfaltet diese keine Wirkung mehr.
Aber auch noch nach Zustellung der Räumungsklage wegen der rückständigen Kaution kann er seine Kautionsschulden noch bis zum Ablauf von zwei Monaten begleichen und damit die Kündigung ungeschehen machen (§ 569 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BGB).
Und was ist mit der Monatsmiete? Fällt die dann unter den Tisch? Er ist im Verzug mit 1 Kautionsrate und 1 vollen Monatsmiete. Es reicht ein Rückstand von 1 Monatsmiete und 1 Cent um die fristlose Kündigung auszusprechen.