Grundstück verkaufen mit noch nicht erstellter Privatstraße?
Guten Abend,
ich habe Anfang 2018 ein Baugrundstück erworben, sowie einen dazugehörigen Anteil an einer Privatstraße mit eigener Flurstücknummer. Die Privatstraße sollte bereits bis Ende 2018 vom Verkäufer fertiggestellt und nach schriftlicher Aufforderung des Verkäufers in Teilbeträgen bezahlt werden (erste Teilzahlung nach Fertigstellung der Kiesschicht, zweiter Teilbetrag nach Fertigstellung der Asphaltschicht). Dies wurde beim Verkauf alles im Verkaufsvertrag festgehalten.
Nun gibt es zwar schon seit etwas längerer Zeit eine geschotterte Ausführung der Straße, jedoch habe ich bis heute keine Zahlungsaufforderung erhalten. Für mich war das die ganze Zeit kein Problem, da wir sowieso erst später bauen wollten.
Der Verkäufer meinte nun, dass ich meinen Anteil noch nicht zahlen müsste, da die Straße ja noch nicht fertiggestellt ist, allerdings hätten die anderen Eigentümer dies bereits getan. Laut seiner Aussage würde mir das Grundstück rein rechtlich bis dahin noch gar nicht gehören, solange der Teilbetrag an der Privatstraße noch nicht beglichen wäre. Laut Grundbuch bin ich allerdings ganz klar als Eigentümer eingetragen (sowohl beim Grundstück, als auch zu 1/5 an der Privatstraße). Auf Nachfrage wann denn die Straße nun fertiggestellt wird, war seine Antwort, dass dies erst geschieht nachdem wir gebaut hätten, da diese ja sonst beschädigt werden könnte. Für mich klingt das alles sehr komisch und ich will daher nicht bezahlen, bis die Straße fertig ist.
Da ich das Grundstück nun aber wieder verkaufen möchte, hätte ich drei Fragen:
- Stimmt meine Vermutung, dass das Grundstück samt Straßenanteil mir gehört oder ist die Aussage meines Verkäufers korrekt?
- Muss ich meinen Straßenanteil vor Verkauf bezahlen oder wird das einfach notariell festgehalten, dass der neue Käufer diesen noch an meinen Verkäufer bezahlen muss, sobald die Straße fertiggestellt ist?
- Einer der fünf Anteilseigentümer hat 2019 seinen Straßenanteil an die restlichen vier Eigentümer kostenlos abgetreten, was auch notariell festgehalten wurde. Somit gehören mir nun 1/4 der Privatstraße. Allerdings habe ich heute vom Grundbuchamt erfahren, dass ich laut Grundbuch nur zu einem 1/5 Eigentümer bin. Muss das vor dem Verkauf im Grundbuch noch korrigiert werden?
Danke & Gruß
2 Antworten
Stimmt meine Vermutung, dass das Grundstück samt Straßenanteil mir gehört oder ist die Aussage meines Verkäufers korrekt?
Wenn du im Grundbuch eingetragen wurdest, dann wurde der Anteil auch an dich aufgelassen und du bist Eigentümer. Vermutlich ist das Grundstück als Anteilsbuchung eingetragen. Eigentumsvorbehalt gibt es im Immobiliarsachenrecht nicht
Muss ich meinen Straßenanteil vor Verkauf bezahlen oder wird das einfach notariell festgehalten, dass der neue Käufer diesen noch an meinen Verkäufer bezahlen muss, sobald die Straße fertiggestellt ist?
Bezahlen musst du es nach den vertraglichen Regelungen mit dem Erstverkäufer. Im Vertrag mit deinem Käufer kannst du dann vereinbaren, ob er die Kosten übernehmen soll oder ob das nach wie vor dir obliegt. Eure Vereinbarung bindet aber den Erstverkäufer nicht. Der kann das Geld von dir anfordern.
Einer der fünf Anteilseigentümer hat 2019 seinen Straßenanteil an die restlichen vier Eigentümer kostenlos abgetreten, was auch notariell festgehalten wurde. Somit gehören mir nun 1/4 der Privatstraße. Allerdings habe ich heute vom Grundbuchamt erfahren, dass ich laut Grundbuch nur zu einem 1/5 Eigentümer bin. Muss das vor dem Verkauf im Grundbuch noch korrigiert werden?
Wenn ein Eigentümer seinen Miteigentumsanteil auf die weiteren Eigentümer übertragen will, müssen die mitmachen. Einseitig geht das nicht. Die Auflassung muss notariell beurkundet werden. Wenn du nicht scharf auf den Anteil bist, dann muss dich das aber nicht kümmern.
Gut, dann ist es wohl wirklich so wie ich vermutet habe und mein Verkäufer will vermutlich nur Druck machen. Was bedeutet "Anteilsbuchung"? Wie kann ich das im Grundbuch erkennen?
Im Grundbuch steht unter deinem Hauptgrundstück z. B. "2 zu 1 - 1/5 Miteigentumsanteil an Flst. XY". Spielt aber eigentumstechnisch keine Rolle. Das so zu buchen ist bei Privatstraßen üblich, ist aber auch kein Muss.
Da habe ich mich wohl etwas missverständlich ausgedrückt: Die Schenkung des 1/5 Straßenanteils wurde bereits 2019 notariell abgewickelt. Wie in meinem Kommentar zu kabbes69s' Antwort bereits erwähnt, ist es meine Schuld, dass im Grundbuch immer noch 1/5 Eigentumsanteil steht und nicht 1/4. Ich bin laut Schenkungsvertrag verantwortlich die korrekte Eintragung im Grundbuch zu veranlassen. Das hatte ich vorher wohl einfach falsch verstanden bzw. überlesen.
Es ist unüblich das den Erwerbern zu überlassen, aber kann man natürlich machen. Eigentumsumschreibungsantrag kannst du beim Grundbuchamt stellen.
Kurzes Feedback:
Nachdem ich deinen Rat befolgt habe und einen Antrag auf Eigentumsumschreibung gestellt habe, hat mich heute das Grundbuchamt angerufen. Es ist so, dass ich einmal zu 1/20 und einmal zu 1/5 als Eigentümer der Privatstraße eingetragen bin. Da 1/5 = 4/20 sind, bin ich mit dem zusätzlichen 1/20 aus der Eigentumsüberlassung nun doch 1/4 Eigentümer der Straße. Vermutlich hat die nette Dame des Grundbuchamts das letztes mal übersehen und mir am Telefon eine falsche Auskunft gegeben.
Somit hatte ich den Schenkungsvertrag ebenfalls missverstanden und war nicht zuständig für die korrekte Eintragung im Grundbuch. Diese ist wie bereits erwähnt schon geschehen.
Nochmals danke für deine Antwort.
Ich denke deine Situation ist so verzwickt, dass du vorm Verkauf sämtliche Verträge von einem Anwalt prüfen lassen musst.
Flurstücke welche im Grundbuch auf deinen Namen eingetragen sind - sind auch dein Eigentum.
Was nun mit dem Schenkungsvertrag von dem 1/5 ist? Vielleicht nur ein Vertrag innerhalb der Eigentümergemeinschaft jedoch ohne Eigentumswechsel, mehr wie eine Nutzungsüberlassung. Stellt sich nur die Frage wie dann abschließend die Erschließungskosten der Straße abgerechnet werden. Zu 1/4 oder 1/5 ?
Ebenso ungewöhnlich ist das Verhalten des Bauträgers. Hier muss es doch auch einen eindeutigen Vertrag geben, wer wann was zu leisten hat. Allein die Tatsache, dass von 5 bereits 4 bezahlt haben, lässt mir bereits Zweifel aufkommen.
Ebenso ungewöhnlich, dass dir kein Zeitfenster zum Baubeginn gesetzt wurde.
Ob der Eigentümer, welcher seinen Straßenanteil den anderen überlassen hat, seinen Straßenanteil jemals bezahlt hat, weiß ich nicht. Er wollte diesen von Anfang an nicht haben, da er direkt auf sein Grundstück fahren kann.
Im Kaufvertrag stehen ganz klar die Beträge, welche ich in den Teilzahlungen leisten muss, sobald die Straße fertiggestellt ist. Daher gehe ich davon aus, dass die Tatsache, ob mir 1/5 oder mittlerweile 1/4 der Straße gehören, keinen Einfluss auf die Teilbeträge hat.
Habe gerade gesehen, dass laut Schenkungsvertrag der Eigentumswechsel im Grundbuch von den Eigentümern zu beantragen ist. Da ich das wohl überlesen habe und nie gemacht habe, erklärt es auch warum nur 1/5 bei mir im Grundbuch steht :-D Werde das dann nächste Woche mal in die Wege leiten.
Im Kaufvertrag des Grundstücks ist ebenfalls klar geregelt bis wann die Schotterstraße (31.12.2017) bzw. Asphaltschicht (31.12.2018) fertiggestellt sein muss. Wie du siehst, ist der Verkäufer hier "leicht" im Verzug. Hatte uns aber, wie bereits erwähnt, bisher nicht gestört.
Der Verkäufer ist übrigens nicht unser Bauträger. Wir haben mit ihm keinen Vertrag über einen Neubau einer Immobilie geschlossen. Eine Baupflicht zu einem bestimmten Datum wird auch mit keinem Wort im Bebauungsplan oder Kaufvertrag erwähnt. Das war für uns Voraussetzung für den Grundstückskauf.
Vor dem Verkauf werde ich dann wohl wirklich mal mit einem Anwalt Kontakt aufnehmen müssen.
Danke für deine Antwort und schönen Abend noch.
zumindest eine Teilfrage geklärt :-).
Für die Motivation deines Verkäufer fehlt mir jegliche Idee. Zumal die Preise für Bauarbeiten steigen, während er die ihm zustehenden Kosten gefixt hat. Wenn er den Vertrag irgendwie an VOB geknüpft hat, gibt es hier mW auch Lieferfristen.
Kannst mich ja mal informieren, was der Anwalt gemeint hat.
Danke für deine Antwort.
Gut, dann ist es wohl wirklich so wie ich vermutet habe und mein Verkäufer will vermutlich nur Druck machen. Was bedeutet "Anteilsbuchung"? Wie kann ich das im Grundbuch erkennen?
Demnach würde ich wohl eine dieser beiden Möglichkeiten wählen:
Da habe ich mich wohl etwas missverständlich ausgedrückt: Die Schenkung des 1/5 Straßenanteils wurde bereits 2019 notariell abgewickelt. Wie in meinem Kommentar zu kabbes69s' Antwort bereits erwähnt, ist es meine Schuld, dass im Grundbuch immer noch 1/5 Eigentumsanteil steht und nicht 1/4. Ich bin laut Schenkungsvertrag verantwortlich die korrekte Eintragung im Grundbuch zu veranlassen. Das hatte ich vorher wohl einfach falsch verstanden bzw. überlesen.